Секретная кухня проверки потенциальных заемщиков

    Возможны  различные варианты спорных ситуаций. Например: покупатель продал квартиру без предъявления согласия законного  супруга или супруги, что является обязательным требованием законодательства в случае, если квартира приобретена  в период законного брака. Другой пример: супруги по предварительному сговору продают свою квартиру, а  спустя некоторое время один из них  выдвигает исковые требования в  суд о признании сделки недействительной и передаче ему половины недвижимости.

    В ипотечных кредитах возможна продажа  имущества по доверенности. Однако и здесь есть свои подводные камни. Доверенное лицо, например сын или  дочь, во всех необходимых инстанциях принимает участие в продаже  по доверенности. А спустя полгода  находится второй наследник квартиры, который предъявляет исковые  требования о признании сделки недействительной и присуждении ему полагающейся половины имущества.

    Немаловажный  фактор - присутствие по ипотечному кредитному договору предмета залога, то есть самого жилого дома или квартиры. Если предмет залога отсутствует, арестовать и выставить на торги имущество  для последующего закрытия долга  невозможно. Для установления достоверной  информации эксперту не обязательно  использовать механизм телефонного  прозвона и проверочных выездов, достаточно хорошо знать инфраструктуру местности и владеть такими информационно-справочными  ресурсами, как генеральный план застройки города, программа "Дубль  Гис" и т.д.

    Кредитные организации, не первый год предоставляющие  ипотечные кредиты, уже познакомились  с подводными камнями строительного  и риелторского бизнеса в России и разработали собственные механизмы  проверки потенциального заемщика. 

    Примечание. Мошеннические схемы в ипотечных  программах носят разносторонний характер. Аферисты выдумывают различные уловки для того, чтобы ввести кредитора  в заблуждение. Поэтому на должность  специалиста по экспертизе долгов ипотечных  кредитов должен претендовать только человек с соответствующим опытом работы. 

    В целях снижения рисков дефолтной  ситуации текущие ипотечные программы  предусматривают первоначальный взнос - 30%. Даже если заемщик не сможет оплачивать кредит, от реализации залоговой квартиры вполне хватит средств на погашение  задолженности. Следовательно, проверка платежеспособности потенциального заемщика должна быть максимально ответственной  и скрупулезной. 

Проверка  кредитного досье 

    Проверка  кредитного досье проходит в три  этапа:

    1) проверка достоверности анкетных  сведений заемщика;

    2) проверка подлинности представленных  документов;

    3) проверка юридической чистоты  и фактического места нахождения  потенциального предмета залога.

    На  рисунке схематично изображены инструменты, использование которых дает реальный эффект при проверке потенциальных  клиентов банка. Для эффективной  проверки, как правило, используют внутренние источники, внешние источники и  окружение. Однако применение подобной методики весьма затратно, и далеко не каждое кредитное учреждение может  позволить себе использовать ее на 100%. Причины просты: большой объем  кредитных заявок, отсутствие высококвалифицированных  специалистов и т.д. 

Схематичное изображение эффективных инструментов проверки

потенциального  клиента банка 

                         ┌──────────────────────────────┐

                         │  Потенциальный клиент банка   │

                         └──────────────┬───────────────┘

             ┌──────────────────────────┼────────────────────────┐

            \│/                        \│/                      \│/

  ┌─────────────────────┐   ┌───────────────────────┐   ┌─────────────────┐

┌─┤ Внутренние источники│ ┌─┤   Внешние источники   │ ┌─┤    Окружение    │

│ └─────────────────────┘  │ └───────────────────────┘  │ └─────────────────┘

│ ┌─────────────────────┐  │ ┌───────────────────────┐  │ ┌─────────────────┐

├>│   Телефонная база   │ │ │   Правоохранительные  │ ├>│     Близкие     │

│ └─────────────────────┘  ├>│  силовые и налоговые  │ │ │   родственники  │

│ ┌─────────────────────┐  │ │       структуры       │ │ └─────────────────┘

├>│    База адресно-    │ │ └───────────────────────┘  │ ┌─────────────────┐

│ │   справочного бюро  │ │ ┌───────────────────────┐  ├>│      Соседи     │

│ └─────────────────────┘  ├>│   Адресно-справочное  │  │ └─────────────────┘

│ ┌─────────────────────┐  │ │          бюро         │ │ ┌─────────────────┐

├>│    Интернет-сайты   │ │ └───────────────────────┘  │ │   Предыдущие и  │

│ └─────────────────────┘  │ ┌───────────────────────┐  ├>│ настоящее места │

│ ┌─────────────────────┐  ├>│    Государственная    │ │ │      работы     │

│ │   База Пенсионного  │ │ │ регистрационная  палата│ │ └─────────────────┘

│ │      фонда РФ,      │ │  └───────────────────────┘  │ ┌─────────────────┐

└>│  специализированная │ │ ┌───────────────────────┐  └>│ Прочее окружение│

  │    база силовых и   │ │ │  Кредиторы учреждения и│   └─────────────────┘

  │   налоговых структур │ └>│         банки         │

  └─────────────────────┘   └───────────────────────┘ 

Рисунок 

Первый этап - проверка достоверности анкетных сведений 

    На  что в первую очередь следует  обратить внимание при просмотре  личных сведений? На фактическое нахождение места работы и репутацию организации. Как правило, для ускоренной проверки используют элементарные интернет-ресурсы  и справочные открытые базы. Недостаточно просто отметить факт наличия рабочих  телефонов, нужно обязательно осуществить  проверочный звонок. Также следует  не забывать про графу "Непогашенные долговые обязательства". Как правило, на практике заемщики настойчиво утверждают, что никогда не пользовались услугами кредитных структур и не имеют  долгов в других банках. Эту информацию необходимо тщательно проверить. Следует  помнить одно простое правило: потенциальный  заемщик в надежде получить кредит легко может выдать желаемую информацию за действительную. 

Беседа 

    Беседа - неотъемлемая часть проверки потенциального заемщика. Многие специалисты ленятся  проводить личную встречу с заемщиком  и беседуют с ним по телефону. Это не совсем правильно. Положительный  эффект дает предметная беседа не с  самим заемщиком, а с его окружением. Если позвонить по месту работы заемщика и обратиться к его непосредственному начальнику, вряд ли можно рассчитывать на получение исчерпывающей информации. Однако, если обратиться к коллегам потенциального заемщика, можно выяснить много интересных фактов.

    Ощутимый  результат дают перекрестные "допросы" под легендой, проводимые с самим  заемщиком и с его родственниками. Например, задавая одни и те же вопросы  заемщику и его родителям, можно  выявить расхождения в ответах  и, следовательно, усомниться в их честности. 

    Случай  из практики. На первый взгляд представленные документы и личные сведения о  потенциальном заемщике свидетельствовали  о его безупречной репутации. Однако при личной встрече интуиция банковского специалиста подсказала ему, что в этом заемщике "что-то не так". Путем использования информационного  ресурса были установлены домашний и рабочий телефоны заемщика. Осуществив телефонный звонок под легендой, специалист выяснил весьма любопытные негативные сведения о данном заемщике. 

    Важным  инструментом в определении искренности  заемщика выступает простая беседа. Опытный специалист, используя психологические  приемы и грамотно задавая вопросы, может выявить лицемерие и  заведомую неискренность в словах должника. Вопросы могут быть следующими:

    - По какой причине вы приняли  решение воспользоваться ипотечным  кредитом?

    - Как вы оцениваете свое сегодняшнее  финансовое положение?

    - Удалось ли подобрать себе  вариант потенциального объекта  недвижимости, в каком районе, какой  стоимости? Обоснуйте необходимость  именно в этом варианте.

    - Если возникнут форс-мажорные  финансовые трудности, как планируете  выбираться из долговой ямы?

    - Вы уже погасили долговые обязательства  в других банках?

    Задавая последний вопрос, нужно акцентировать  внимание клиента на то, что банк однозначно узнает о его кредитной  истории и не стоит пытаться его  обмануть.

    При беседе следует обратить особое внимание на поведение заемщика: как он ведет  себя, как отвечает на вопросы, какие  вопросы задает сам. Хамство, ложь и  путаница в ответах характеризуют  заемщика только с отрицательной  стороны.

    Доскональная  проверка заемщика требует значительного  времени, сил и административных ресурсов. По этой причине на практике параметры проверки значительно  сокращаются. Главное, что необходимо проверить, - это платежеспособность клиента и его кредитная история. Наличие просроченных платежей по ранее  выплаченным кредитам или неисполненных  кредитных обязательств наводит  на мысль о необязательности потенциального клиента, склонности к авантюрным поступкам. 

    Примечание. Эффективное подспорье в ходе андеррайтинга - телефон с возможностью диктофонной записи. Прослушивая  запись телефонных разговоров или беседы при личной встрече, можно обнаружить для себя множество ранее не отмеченных фактов. 

Второй этап - проверка подлинности

представленных  документов 

    1. Справка о доходах физического  лица по форме N 2-НДФЛ.

    Представление справки по форме N 2-НДФЛ за прошедший  год и за все месяцы текущего года является обязательным условием при  оформлении кредита. В случае существенного  изменения заработной платы следует  попросить дополнительно представить  заверенную работодателем копию  приказа об изменении условий  труда, продолжительности рабочего времени и оплаты труда.

    Если  клиент является работником крупного предприятия, то подделать справку  под силу только непосредственным работникам бухгалтерии. К тому же на крупном  предприятии работают тысячи человек, и, следовательно, есть большая вероятность  того, что кто-то из них уже обращался в банк. В этом случае обман легко раскроется. Если штат предприятия небольшой, стоит более скрупулезно отнестись к проверке представленной справки. Справки частных предпринимателей всегда проверяются в особом порядке, так как у них имеется реальная возможность скрыть свой истинный доход.

    Следует обратить особое внимание на размер ежемесячной  заработной платы. Как правило, он указывается  без вычета подоходного налога. Выявить  подлог можно путем сличения указанной  в справке заработной платы с  размером оклада, указанным в приказе  о приеме на работу данного сотрудника. Неизменная сумма заработной платы  на протяжении всего года - признак  подделки. Если заемщик в течение  всего года не ходил в отпуск, не болел, не получал премиальные - делайте  соответствующие выводы.