Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах

Таблица:

2. Топ-30 банков  по числу предоставленных ипотечных  кредитов в 1-м полугодии 2011 года

Не  в ставке счастье

Как и год  назад, стремительный рост рынка  бы в основном обеспечен двумя  факторами — снижением процентных ставок и корректировкой условий  кредитования банками. Еще в декабре 2010 года средневзвешенные ставки по ипотеке (по кредитам с начала месяца) достигли докризисного уровня, однако 2011 год показал, что это не предел. С начала года ставки по кредитам в рублях дополнительно снизились на 0,7 п. п. и впервые опустились ниже 12% (11,9%), по валютным кредитам они приближаются к 9%.

Вместе с тем  возможности наращивания ипотечного портфеля путем снижения ставок практически  исчерпаны. «Возможности для ценового маневра у подавляющего большинства  участников рынка ограничены, ставки по ипотеке у ведущих игроков  почти не отличаются», — комментирует ситуацию Илья Филатов, заместитель председателя правления банка «Уралсиб». 80% опрошенных «Эксперт РА» ипотечных банков полагает, что до конца года ставки по ипотеке останутся на текущем уровне, а если изменятся, то незначительно. «Наибольшие резервы для снижения есть у банков, предлагающих сегодня ставки выше среднерыночных, — полагает Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка. — Скорее всего, мы увидим тенденцию к сужению диапазона между наименьшими и наибольшими ставками». Опрошенные «Эксперт РА» банки также ожидают небольшого снижения ставок по программам АИЖК, однако считают их влияние на рынок несущественным.

Сегодня, как  отмечают банкиры, конкуренция все  более явно переходит в сферу маркетинга и технологий. Ведь в то время как крупные госбанки выдают кредиты с максимально жестким отбором, но по минимальным ставкам, остальные участники вынуждены искать баланс между лояльностью к заемщику (быстрота оценки и вероятность положительного решения) и уровнем кредитного риска. Следовательно, при прочих равных условиях сервисная составляющая продукта играет все большую роль.

Так что в  борьбе за клиента банки активно  улучшали параметры кредитования и  требования к заемщикам. «В частности, выросли сроки кредитования и снижен размер первоначального взноса с 30–35 процентов в 2010 году до 10–20 процентов в первом полугодии 2011-го, — говорит Вячеслав Лясевич, директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка. — Кроме того, многие банки снова стали принимать к рассмотрению доходы, подтвержденные не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и справкой по форме банка». Несмотря на то что стоимость ипотечного кредита зачастую играет решающую роль при выборе кредитора, банки уделяют все больше внимания качеству и быстроте обслуживания ипотечных клиентов. Ведь при наличии двух банков с одинаковыми ставками по кредиту заемщик пойдет туда, где более гибкие требования к платежеспособности, к объекту залога и так далее.

В то же время  участники рынка отмечают, что растет требовательность клиента и к самому процессу получения и последующего обслуживания кредита. Например, особое внимание уделяется согласованности действий банка на всех стадиях получения кредита, наличию прозрачных правил предоставления заемных средств. Все большее значение приобретает качество дальнейшего банковского обслуживания: ведь ипотечный кредит берется на длительный срок, поэтому заемщику важно изначально получать качественный сервис. Здесь значимые конкурентные преимущества у банков с развитой сетью пунктов погашения кредитов (в том числе в рамках партнерства с другими кредитными организациями).

Дополнительный  рост объемов кредитования смогут обеспечить фининституты, готовые развивать  новые каналы продаж и предлагать клиентам инновационные ипотечные продукты. В частности, участники рынка пока не уделяют достаточного внимания предложению ипотеки непосредственно в местах продаж недвижимости, то есть в офисах риэлтерских агентств и девелоперов. Именно здесь сосредоточен значительный резерв потенциальных заемщиков: покупатели недвижимости часто имеют поверхностное представление об ипотеке. А ведь даже в рамках обычной консультации по объекту недвижимости менеджер вполне способен предложить клиенту различные условия кредитования. «Традиционно считается, что ипотека может продаваться только в банковских отделениях, однако это далеко не так, — говорит Светлана Шаипова, директор департамента по связям с общественностью Страхового дома ВСК. — Наша компания запустила совместный с банком проект по реализации ипотечных займов через отделения и дополнительные офисы ВСК, а также через риэлтерские агентства». 

Таблица:

3. Топ-30 банков  по величине ипотечного портфеля на 01.07.11

Однако эффективность  подобного сотрудничества во многом зависит от уровня квалификации менеджеров (зачастую просто невыгодно держать  отдельного банковского служащего  в офисах продаж недвижимости) и  правильно выстроенной бонусной политики. «Большое значение имеет сервисная составляющая — прежде всего организация документооборота и срок рассмотрения документов, — продолжает тему Илья Филатов. — Не стоит забывать и о проведении совместных рекламных и маркетинговых акций с компанией-партнером. С одной стороны, это позволяет банку продвигать именно его продукт, а с другой — выгодные акционные условия помогают строительной компании продать квартиру».

Небольшим банкам, не готовым вступать в жесткую  ценовую схватку с ипотечными гигантами, есть смысл активно развивать инновационные ипотечные продукты. В качестве интересных инструментов можно рассматривать «обратную» ипотеку (пилотный проект в ближайшее время запустит АИЖК), а также образовательную ипотеку (предоставление образовательных кредитов под залог существующего жилья). Массовый интерес к таким продуктам, скорее всего, проявится не ранее чем через год-полтора, когда будут исчерпаны резервы роста «классической» ипотеки за счет продаж в офисах риэлтеров и девелоперов. Поэтому те участники рынка, которые готовы инвестировать в развитие этих продуктов уже сейчас, в среднесрочной перспективе могут получить значимые конкурентные преимущества. 

Таблица:

Публичные рейтинги кредитоспособности банков по состоянию  на 30 сентября 2011 года

К новым вершинам?

По прогнозам  «Эксперт РА», по итогам 2011 года объем  ипотечного кредитования составит 650–680 млрд рублей (см. график 3), превысив рекордные результаты 2008 года (656 млрд рублей). В 2012-м нас ожидает дальнейшее замедление темпов роста ипотечного рынка, как вследствие исчерпания эффекта низкой базы, так и в связи с прогнозируемым снижением объемов ввода нового жилья. Так, в 2010 году на рынке появилось меньше жилья, чем даже в кризисном 2009-м. При этом последние данные Росстата свидетельствуют о дальнейшем замедлении: с января по май 2011 года было введено на 7% меньше квадратных метров жилья, чем за аналогичный период прошлого года.

Рассчитывать  на поддержку рынка со стороны  спроса на кредиты банкирам тоже не следует: большинство тех, кто в  период кризиса накопил достаточные  сбережения, уже либо успели инвестировать  их в «твердые» активы, либо сделают это до конца 2011 года. Дальнейшее улучшение условий кредитования (снижение первоначального взноса, требований к залогу, соотношение «платеж по кредиту/доход» и т. п.) может быть связано с принятием повышенных рисков, на что банки в нынешних условиях (отток капитала из страны, локальные проблемы с ликвидностью) не пойдут.

Более того, нестабильность на финансовых рынках способна не только дополнительно снизить темпы  роста ипотечного кредитования, но и отразиться на качестве портфеля. Ключевой риск для рынка сегодня несут кредиты в валюте и с плавающей процентной ставкой, на которые в крупных банках может приходиться до 20–30% портфеля. В частности, на середину года доля валютных кредитов составила 12% совокупного ипотечного портфеля. Хотя это в два раза меньше показателя осени 2008-го, в случае дальнейшего обесценения рубля качество обслуживания ипотечного портфеля может заметно ухудшиться.

Вместе с тем  в случае второй волны кризиса  мы не ожидаем повторения ситуации трехлетней давности, когда банки массово свернули ипотечные программы вследствие закрытия внешних источников фондирования. Зависимость сектора от иностранных денег в кризис существенно снизилась, а новые сделки по привлечению капитала на международном рынке в 2010–2011 годах носили единичный характер.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ставки по ипотеке  в США упали до рекордных минимумов  после того, как ФРС заявила  о своих плана по дальнейшему  снижению стоимости заемных средств. Как показывают данные компании Freddie Mac, средняя ставка по 30-летнему ипотечному кредиту снизилась до 4,01% за неделю 23-29 сентября с 4,09% на предыдущей неделе. Это абсолютный минимум ставки с момента ведения статистики в 1971 году. Средняя ставка по 15-летнему кредиту составила 3,28% с 3,29% на предыдущей неделе. Доходности по 10-летним облигациям (которые выступают ориентиром для установления ставок по ипотеке) достигли минимальных за более чем 50 лет значений после того, как ФРС заявила 21 сентября о своем намерении увеличить объемы долгосрочных бумаг в своих активах, распродавая при этом краткосрочные бумаги. «Ставки по ипотеке в определенной степени снизились, но они не полностью совпали со снижением доходности бондов», - говорит Пол Дейлз, старший экономист по США из Capital Economics Ltd. - «Возможно, что «операция Твист» заставит снижаться и далее доходности по облигациям, тем самым еще более снижая ипотечные ставки».

19.07.2011 17:59.

Объемы жилищного  строительства выросли в июне до самого высокого уровня за пять месяцев, но проблемный сектор по-прежнему давит на экономику. Строительство домов и квартир в прошлом месяце увеличилось на 14,6% м/м, с учетом сезонных колебаний до 629000, сообщило Министерство торговли США во вторник. Данные за май были пересмотрены в сторону понижения в годовом исчислении до 549 000. По сравнению с тем же месяцем годом ранее, новое жилищное строительство в июне выросло на 16,7%. Тем не менее, строительство по-прежнему значительно ниже нормального уровня. Экономисты говорят, что здоровый уровень строительства нового жилья равен 1 млн. до 1,5 млн. единиц. Новые выданные разрешения на строительство, показатель будущего строительства, вырос на 2,5%м/м до 624000, самого высокого уровня с декабря.

Результаты были лучше, чем ожидали аналитики. Экономисты ожидали, что строительство нового жилья будет расти на 2,0% г/г в 571000. Разрешения по прогнозам должны были сократится на 2,3% до 595000.

Строительство домов на одну семью на долю которых  приходится примерно 70% всего строительства выросли на 9,4% м/м. Строительство многоквартирных домов выросло примерно на 30,4% м/м.

Несмотря на лучшие, чем ожидалось, данные, условия  в строительном секторе остаются неблагоприятными. Потенциальным покупателям  мешают строгие стандарты кредитования.

Результаты в  жилищном секторе улучшились в прошлом  году, когда потребители поспешили  воспользоваться правительственными налоговыми льготами. Но поскольку  срок действия предложения истек  весной прошлого года.

В понедельник  Национальная ассоциация строителей жилья сообщила, что ее индекс настроений строителей вырос чуть больше, чем ожидалось в июле, но остались слабыми с исторической точки зрения.

21.06.2011 20:02.

Продажи на вторичном  рынке жилья США в мае упали  до самого низкого уровня за шесть месяцев, указав на то, что испытывающий трудности жилищный сектор переживает глубокий спад во время ключевого весеннего сезона продаж.

Согласно данным, представленным во вторник Национальной ассоциацией риелторов США /NAR/, продажи  на вторичном рынке жилья в США в мае упали на 3,8% по сравнению с предыдущим месяцем и с учетом коррекции на сезонные колебания составили 4,81 млн домов в год. Показатель за апрель был пересмотрен в сторону понижения, до 5,0 млн домов в год. Это самое низкое значение с ноября.

Экономисты, опрошенные Dow Jones Newswires, ожидали, что продажи  на вторичном рынке жилья в  мае упадут на 5,0% до 4,80 млн домов  в год.

Средняя цена дома на вторичном рынке жилья в  мае составила 166 500 долларов, что  на 4,6% ниже уровня мая 2010 года, когда она составляла 174 600 долларов.

Запасы домов  на вторичном рынке жилья, выставленных на продажу, в мае немного снизились, до 3,72 млн домов. При текущих темпах продаж этих запасов хватит на 9,3 месяца. В апреле, согласно пересмотренным данным, запасов хватило бы на 9,0 месяца. Значение показателя, равное примерно 6 месяцам, считается здоровым уровнем.

Хотя годовые  темпы роста экономики США  в 1-м квартале составили 1,8%, жилищный сектор сдерживал рост экономики  четвертый квартал из последних шести.

Правительственные стимулы, такие как налоговая  льгота для тех, кто покупал жилье  впервые, помогли росту продаж в  прошлом году. Но с тех пор как  срок их действия истек, рынок жилья  начал испытывать трудности.

Как говорят  экономисты, необходим более сильный рост доходов и занятости, чтобы потребители покупали больше домов, а массивные запасы отчужденного жилья, которые накопились во время спада, истощились. Кроме того, многие молодые американцы стали скептически относиться к идее владения жильем.

В своем отчете NAR также сообщила, что в мае продажи упали по сравнению с предыдущим месяцем в трех из четырех регионов. На Среднем Западе продажи упали на 6,4%, на Юге – на 5,1%, Северо-востоке – на 2,5%. На Западе они остались без изменений.

По результатам  опроса, проведенного NAR, на долю отчужденного жилья в мае приходился 31% продаж против 37% в мае прошлого года. Те, кто покупал жилье впервые, совершили 35% покупок против 46% в мае прошлого года, когда действовали налоговые льготы.

27.05.2011 20:14.

Число подписанных  договоров о продаже жилья  на вторичном рынке в США в  апреле сократилось. Это стало последним  признаком того, что сектор испытывает трудности при восстановлении. Об этом свидетельствуют данные Национальной ассоциации риелторов США /NAR/, опубликованные в пятницу.

Согласно представленному  отчету, индекс подписанных договоров  о продаже жилья на вторичном  рынке с учетом коррекции на сезонные колебания в апреле упал на 11,6% по сравнению с предыдущим месяцем  и составил 81,9.

Мартовский показатель был пересмотрен в сторону понижения - до 92,6, тогда как ранее сообщалось о том, что он составил 94,1.

Экономисты, опрошенные Dow Jones Newswires, прогнозировали падение  индекса в апреле на 2,0%.