Автор: Пользователь скрыл имя, 02 Апреля 2011 в 16:38, курсовая работа
Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1970 года постройки на 1-ом этаже. Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная.
1. Описание объекта недвижимости 3
2. Анализ рынка коммерческой недвижимости 4
3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования 6
4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости 8
4.1. Оценка по затратному подходу 8
4.2. Оценка по сравнительному подходу 15
4.3. Оценка по доходному подходу 18
5. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости 24
Список литературы и информационных источников 25
Валовые
корректировки для каждого
| объект№1 | объект№2 | объект№3 | объект№4 | объект№5 | |
| Валовые корректировки | 25 | 25 | 25 | 20 | 30 |
| Веса | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,21 | 0,19 |
| Ставка
за 1 кв.м. |
Чистая
корр. |
Итого
за 1 кв.м. |
Вес | Ставка
ар. платы объекта оценки | |
| объект №1 | 300 | +25 | 375 | 0,20 | 403 |
| объект №2 | 370 | +15 | 423 | 0,20 | |
| объект №3 | 290 | +25 | 363 | 0,20 | |
| объект №4 | 320 | +20 | 384 | 0,21 | |
| объект №5 | 530 | -10 | 477 | 0,19 |
ПВД = 403*127 = 51 180;
Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:
ЧОД = ЭВД – 20% = 40 945;
Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за апреля месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 21,4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:
R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.
Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:
5.
Согласование результатов
В
следствии того, что затратный
подход в наибольшей степени отклоняется
от значения рыночной стоимости, ему
присваивается вес в размере 10%
от итоговой стоимости объекта
Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:
778 740*0,1+3 529 000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+ +2 917 350 = 4 583 270 руб.
Список литературы и информационных источников