Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13

Методы  определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости

1. Метод количественного анализа;
2. Метод разбивки по компонентам;
3. Метод сравнительной единицы.

 

     Метод количественного  анализа

     Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

     Метод разбивки по компонентам

     Этот  метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного  метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

     Метод сравнительной единицы

     Применяется по отношению к стандартным типовым  зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

     В данной работе будет  применен метод сравнительной  единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

     ПСЗ = В_ед V_стр К_п К_н К_м К_в К_пз К_ндс, где

      В_ед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

      V_стр – строительный объем объекта;

К_п – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

К_н – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;

К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.

К_пз – коэффициент прибыли застройщика;

К_ндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.

Определение износа объекта недвижимости

      Термин  «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).

      В бухгалтерском учете износ –  это процесс распределения ретроспективных  затрат, связанных с приобретением  актива на весь срок его полезной жизни  без попытки оценить стоимость самого актива.

      В оценке же недвижимости износ рассматривается  как «утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине».

      В теории и практике оценки различают  три метода определения степени  износа:

1. Метод разбиения на виды износа;
2. Метод срока жизни;
3. Рыночный метод.

В данной работе будет  использован метод  разбиения на виды износа.

Метод разбиения на виды износа

      Определение износа этим методом производится путем  разбиения его на три компоненты:

• физический износ;
• функциональный износ;
• внешний износ.

      По  возможности устранения того или  иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы.

• неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;
• устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

     Физический  износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

     Функциональный  износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

     Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.

     В данной работе стоимость  земельного участка  не учитывается при  нахождении стоимости  объекта недвижимости исходя из затратного подхода.

      Произведем  расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:

1. В_ед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:

«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и  бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности I.»

Далее приведем выдержку из таблицы 112:

 

      Так как наш объект находится в 1-ом территориальном поясе                  (г. Москва), его строительный объем не превышает 500 куб .м., то

      В_ед = 46,5 руб.

      Для расчета физического износа выпишем  из таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»:

 

2. V_стр – определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.
3. К_п и К_н  равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.
4. К_м – для г. Москвы данный коэффициент составляет 1.
5. К_в = К_69-84 К_84-2004. К_69-84 = 1,18.

  К_84-2004 = 38,464 1,0115 1,011 1,01 1,009 (на апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46.

6. К_пз = 1,2. К_ндс = 1,18.

      С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760. 

Вычислим  износ объекта недвижимости:

 

Функциональный  и внешний износы равны 0, поэтому  окончательная формула для расчета  стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:

ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб. 

4.2. Оценка по сравнительному  подходу

      Подход  сравнительного анализа продаж –  метод оценки стоимости объекта  путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

      Стоимость объекта недвижимости по данному  подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие  от оцениваемого объекта:

С_он = Р_к

D, где

Р_к – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);

D – сумма поправочных корректировок.

Алгоритм  сравнительного подхода  оценки недвижимости

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
1. собственное досье оценщика;
2. internet, электронная база данных;
3. досье брокеров по недвижимости;
4. страховые компании и т.д.
2. Проверка информации о сделках
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

 

      

      В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как  www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому: