Метод инвестиционной группы (объединения  инвестиций). Метод основан на определении доли заемного и доли собственного капитала в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов.

     Ставка  процента и ставка дохода соотносятся  с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования инвестиционного проекта, общая ставка дисконтирования определяется с учетом финансовых составляющих как средневзвешенная величина:

      , 

     где У₀ – общая ставка дисконтирования; Ym – ставка дисконтирования для заемных средств; Уe – для собственных средств.

     Метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций в недвижимость типично, известны среднерыночные условия  кредитных соотношений и среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     В большинстве случаев самой большей из всех составляющих ставки капитализации является ставка дисконта. Поэтому ставку капитализации начинают определять с выявления нормы прибыли на свободные от риска ликвидные вложения капитала, не требующие больших затрат на инвестиционный менеджмент (например, вклад на банковский счет). Это минимальная ставка, которая компенсирует обесценивание денег с течением времени. Затем добавляют поправки на риск, ликвидность, инвестиционный менеджмент. Эти компоненты составляют ставку дисконта (ставку дохода и ставку процента).

     Любой инвестор, помимо дохода на капитал, учитывает  возврат вложенного капитала. Поэтому к ставке дисконта добавляется ставка возмещения.

     Возврат капитала – возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи. Для учета возврата капитала применяется ставка возмещения.

     Возмещение  – сумма периодических доходов, которые необходимы для возврата капиталовложений в течение инвестиционного периода. Ежегодная ставка возмещения зависит от темпа изменения дохода от объекта, продолжительности его получения и дохода от будущей перепродажи объекта, если владение не является бессрочным.

     Если  ожидается равномерное поступление  дохода при бессрочном владении и неизменность стоимости основного капитала приносящего доход имущества, то не требуется учет фактора возмещения капиталовложения, и ставка капитализации будет равна ставке дисконта.

     Помимо  обесценивания денег, снижение стоимости  имущества может происходить  по двум основным причинам:

     1) из-за изменения соотношения спроса  и предложения на рынке, что, с одной стороны, увеличивает ставку риска, с другой стороны, ставку риска необходимо снизить, если предполагается рост стоимости недвижимости;

     2) из-за накапливаемого имуществом  износа, вследствие чего необходимо учитывать возмещение в ставке капитализации.

     Если  за рассматриваемый период происходит изменение стоимости объекта, то ставка капитализации определяется как сумма двух коэффициентов: ставки доходности и нормы возмещения основной суммы. Если возможно снижение стоимости капитала, инвестированного в недвижимость, часть капитала или вся сумма должна быть возмещена за счет текущего потока доходов.

     Ставка  возмещения, или норма окупаемости капиталовложений, применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется). Ставка возмещения необходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения. Влияние инфляции отражается на ставке риска (составляющей ставки дисконта), на ставке возмещения отражается влияние износа недвижимости на цену продажи.

     Выбор метода возмещения зависит от характера  поступления дохода. Основные формы  поступления потоков дохода:

     1) равномерные периодические поступления доходов без ограничения сроков владения объектом;

     2) равномерные периодические поступления доходов в течение ограниченного периода времени, после которого планируется перепродажа объекта;

     3) уменьшающиеся периодические поступления доходов в течение периода времени, который ограничен окончанием срока аренды или полным обесцениванием объекта в связи с истечением срока службы;

     4) увеличивающиеся потоки дохода  в течение прогнозируемого периода;

     5) единовременное получение потока дохода от будущей перепродажи объекта.

     Наряду  с вышеперечисленными формами поступления  потоков доходов могут существовать их комбинации. Например, сочетание  увеличивающихся или уменьшающихся  потоков доходов с будущей  перепродажей объекта.

     Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

     Недостатки  метода капитализации  доходов состоят в том, что

     • применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

     • метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен , не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в  России. М.: Финансы и статистика, 1996.
2. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 1995.
3. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современ­ном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 1994.
4. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 1997.
5. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 1997.
6. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-изда­тельское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 1997.
7. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998.
8. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проек­тов. М.: АО Консалтбанкир, 1993.
9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.
10. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.
11. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.
12. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.