Кредит как источник формирования финансовых ресурсов домохозяйств

    Первичный рынок определяется взаимодействием  заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк-посредник-инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

    Объектами ипотечного кредита являются жилые  дома, квартиры, производственные дома, сооружения, магазины, земельные участки  и т.п. Размер ипотечного кредита  определяется в виде части стоимости  объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог  одного и того же недвижимого имущества  дополнительные ипотечные займы. Залоговое  имущество остается у заемщика, который  продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.

    Соответственно  Закону "О залоге" в случаях, если предметом залога является недвижимое имущество, договор залога должен быть нотариально удостоверен на основании  соответствующих прав – учредительных  документов. Нотариальное засвидетельствование договора залога недвижимого имущества  осуществляется по месту нахождения недвижимости.

    Недвижимость  как объект ипотечного кредита имеет  ряд существенных преимуществ. Она  почти никогда не теряет полностью  своей стоимости (ценности), а с  течением времени, как свидетельствует  хозяйственная практика, цена ее даже возрастает.

    Ипотечное кредитование требует от персонала  коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. В особенности это важно для  правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого  имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной  банковской операцией.

    В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая  ликвидность его объекта, большое  значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка  ипотек. Ипотечное обязательство  становится ценной бумагой, которая  привлекается на финансовый рынок. Ипотечные  банки тем самым получают возможность  проводить рефинансирование с помощью  механизма вторичного рынка.

    Займы под недвижимость подлежат погашению  на условиях рассрочки платежа и  с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют такое  свойство, что их величина зависит  от территориального размещения недвижимого  имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с  возрастанием риска обесценивания  капитала, который влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение  процентных ставок и увеличение размера  первичного взноса суживает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это  ухудшает условия пользования им для заемщиков.

    В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный  ипотечный финансовый рынок, главным  инструментом которого являются ипотечные  облигации — долгосрочные ценные бумаги, которые выпускаются под  обеспечение недвижимостью и  приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций выступают, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска  этих ценных бумаг могут формировать  капитал для финансирования больших  строительных проектов.

    Хотя  имеется весьма разнообразное количество программ ипотечного кредитования, тем  не менее, условия ипотеки можно, в общем, свести к единому списку требований:

    1) Валютой для приобретения жилья  может быть доллары США или российские рубли, в отдельных случаях евро.

    Выделяют  два рынка жилой недвижимости, так называемый вторичный и первичный. На вторичном рынке продается  не новое жилье, а на первичном  – новостройки. На первичном рынке  основной валютой является рубль, в  связи с тем, что продавцом  выступает юридическое лицо. А  на вторичном рынке ситуация иная, и преимущественно производятся расчеты в американских долларах, так как хозяин выставленного  на продажу жилья является чаще всего  физическим лицом, который заинтересован  в получении как раз иностранной  валюты. В зависимости от того, где  заемщик планирует покупать жилье, ему потребуется кредит на приобретение жилья в той или иной валюте. В связи с этим ряд банков предоставляют  различные программы кредитования, с получением ипотечного кредита  в американских долларах, рублях или  евро, в зависимости от требований и потребностей заемщика.

    2) Валюта погашения ипотечного  кредита и процентов по нему  аналогична валюте, в которой  получен кредит. Кредит должен  быть погашен в той же валюте, в которой был предоставлен  – это условия ипотеки.

    3) Процентная ставка по ипотечным  кредитам колеблется от 10 до 16 процентов  в отечественной валюте и от 10 до 20 процентов в год в долларах. Процентная ставка определяется  банком и с учетом некоторых  характеристик, одной из ключевых  из которых является благонадежность  заемщика. В настоящее время зачастую  различается официальная зарплата  и реальный доход. Банки могут  учитывать реальные доходы заемщиков,  но при этом проценты по  кредиту будут выше, чем в тех  случаях, когда данная зарплата  является официальной. Вместе  с тем, процентная ставка будет  во многом зависеть от термина,  на который вы берете ипотечный  кредит, чем длительнее срок, тем  выше процентная ставка.

    4) Сумма ипотечного кредита находится  в пределах от 10 до 90 процентов  от цены покупаемой недвижимости. Размеры предлагаемого кредита,  как и другие условия ипотеки,  может определять исключительно  банк. Как и в ситуации с  процентными ставками, в первую  очередь будет учитываться благонадежность  клиента и его финансовые возможности,  кроме того обязательно возьмут  в расчет и оценочную стоимость  покупаемого жилья.

    5) Сроки ипотечного кредита находятся в диапазоне от 1 до 30 лет. Обычно банки определяют приделы, из которых заемщик может самостоятельно подобрать для себя оптимальный срок выплаты. Ряд банков определяет строго фиксированные сроки на покупку недвижимости, к примеру, 5, 15, 20 лет по собственному усмотрению и выбирают определенные условия кредита для каждого из таких периодов. Тем не менее, необходимо учитывать, что чем значительнее возраст заемщика, тем труднее получить кредит на квартиру с длительным сроком погашения, а, следовательно, и выше будет ставка процентов, тяжелее условия страхования.

    6) Размер первоначального взноса  на приобретение недвижимости  составит не меньше 10 процентов  от стоимости жилья, и не  превышает, как правило, 30 процентов.  Первоначальный взнос является  той частью стоимости покупаемого жилья, которую заемщик выплачивает стразу и самостоятельно. Размеры первоначального взноса определяет опять-таки банк. Он может вообще отсутствовать, но такие программы подразумевают невысокий размер кредита, а по условиям ипотечного кредита как залог должно выступать квартира в построенном или строящемся доме, который не сдан комиссии. Первоначальный взнос тесно привязан к процентной ставке по ипотечному кредиту.

    АИЖК  намерено активно выкупать у банков кредиты, выданные населению на покупку  квартир в новостройках и строящихся домах (после оформления права собственности). Выкупаться будут кредиты, выданные по ставке не выше 10,5-11% в зависимости  от первоначального взноса (минимальный - 30%). Цель данных нововведений - стимулирование спроса на жилье во вновь построенных многоквартирных домах путем установления льготных условий кредитования населения.

    До 2010 года доля ипотеки на первичное  жилье в портфеле АИЖК составляло не более 25%. Теперь же на цели рефинансирования ипотеки на первичное жилье будет  направлен основной объем средств, предоставленных АИЖК государством. В новом году планируется рефинансировать  ипотечных кредитов на сумму 89 миллиардов рублей, что в 3 раза больше, чем в 2009-м.

    В рамках программы стимулирования рынка  первичного жилья Агентство по ипотечному жилищному кредитованию впервые  прямо ограничивает максимальное значение процентной ставки по кредитам. До сих  пор АИЖК выкупало кредиты, выданные по любым ставкам, хотя в некоторых  случаях и с дисконтом. Прямо  определяя верхний предел ставок, агентство пытается выполнить рекомендацию главы правительства, который в  конце 2009 года назвал ориентиры по ипотечным  ставкам: на I этапе они должны быть снижены до 11%, а в дальнейшем - до 7%.

    Как считают специалисты, именно с момента  развития рынка ипотечных облигаций  в России может начаться настоящий  ипотечный бум. Также стоит в рамках данного исследования рассмотреть теорию о том, что, несмотря на ряд благоприятных законодательных инициатив, по сути ничего не изменится. И, как подчеркивают специалисты, развитие событий в соответствии с этим сценарием очень возможно.

    Мы стоим перед задачей их практической реализации. Потому что любой самый мудрый законопроект можно легко похоронить, если на его пути останутся либо технические, либо бюрократические преграды. Так, серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимающихся ипотечным кредитованием, чрезвычайно сложная и запутанная система регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Документы необходимо подавать в целый ряд не связанных друг с другом организаций, нередко расположенных в разных населенных пунктах. Недавние попытки законодателя по упрощению этой процедуры, конечно, заметны, но недостаточны. К тому же динамику развития ипотечного рынка могут серьезно корректировать “внешние силы”, например инфляция. Развитие событий по третьему сценарию — когда преобразования на ипотечном рынке все же будут происходить, хотя и не столь динамично и эффективно, как этого хотелось бы, — представляется наиболее реальным. Хоть поправки в Федеральный закон “Об ипотечных ценных бумагах”, снимающие препятствия к их выпуску, в России и приняты, для того чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигации, необходимо принять еще ряд подзаконных актов. В частности, ФСФР должна разработать около десятка документов, которые бы регламентировали правила торговли ипотечными бумагами на фондовой бирже. Кроме того, необходимо обеспечить возможность повышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой международной практикой. Для чего также нужны изменения в законодательстве. В качестве примера можно привести отсутствие у нас в стране специальных обеспечительных счетов, которые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются где-нибудь в закоулках финансовых цепочек. Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в эти бумаги. В целом инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки. инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Тесты

    1. Страховые отношения предполагают:

    1) стимулирование;

    2) перераспределение, стимулирование, бесплатность;

    3) бесплатность платежей;

    4) замкнутое перераспределение ущерба  в пространстве и во времени;

    5) безвозвратность.

    Ответ: 1) стимулирование; 4) замкнутое перераспределение ущерба в пространстве и во времени; 5) безвозвратность. 

    2. Страховой фонд формируется и  используется как:

    1) фонд накопления предприятия;

    2) фонд материального стимулирования;

    3) резервный фонд страховщика;

    4) пенсионный фонд.

    Ответ: 1) фонд накопления предприятия; 3) резервный фонд страховщика; 4) пенсионный фонд. 

    3. Страхование, обеспечивая уменьшение  степени и последствий

    страхового  риска, выполняет:

    1) рисковую функцию;

    2) контрольную функцию;

    3) предупредительную функцию;

    4) распределительную функцию;

    5) воспроизводственную функцию.

    Ответ: 1) рисковую функцию. 

    4. Особенность обязательного страхования  заключается в том,

    что оно:

    1) осуществляется с учетом интересов  государства в снижении

    последствий неблагоприятных природных событий;

    2) применяется автоматически в  силу закона;

    3) используется в интересах страховщика  и страхователя;

    4) действует на основе закона.

    Ответ: 3) используется в интересах страховщика и страхователя. 

    5. Отрасль страхования, объектом которого является ущерб, нанесенный третьим лицам, — это: