Источники и схемы финансирования недвижимости

Коммерческий  кредит

 
       Коммерческий кредит можно охарактеризовать как кредит, предоставляемый в товарной форме продавцами покупателям в виде отсрочки платежа за проданные товары. Он предоставляется под обязательства должника (покупателя) погасить в определенный срок как сумму основного долга, так и начисляемые проценты.  
       Исследуемая компания будучи ранее производителем и постоянно давая товар «на реализацию», получив в собственность торговые площади столкнулась с понятием «коммерческий» (или «товарный») кредит со стороны розничного продавца.  
       Применение коммерческого кредита требует наличия у производителя достаточного резервного капитала на случай замедления поступлений от должников.

Срочная ссуда

 
       Срочная ссуда имеет точно установленный срок возврата, при этом заемщику предоставляется право на пролонгирование кредита по основному кредитному соглашению.  
       В основном срочные ссуды подлежат выплате по частям: поквартально, по полугодиям или ежегодно. Погашение кредита может происходить равными срочными долями или основной суммой долга равными частями с добавлением сэкономленных процентов — аннуи-тентная ссуда (на практике применяется при ипотечном кредитовании). Иногда ссуда погашается равными частями, за исключением последнего платежа, известного как «одноразовый платеж в погашение долга», который больше всех остальных выплат. 
       Заемщику с устойчивым финансовым положением может быть открыт специальный ссудный счет, оформленный кредитным договором, в котором содержится обязательство банка предоставлять кредит по мере необходимости, т.е. для оплаты расчетных документов, поступаю-щих на имя заемщика в рамках установленного лимита. Такой кредит может быть оформлен так называемой кредитной линией.

Кредитная линия

 
       Кредитная линия — юридическое оформление обязательства банка или другого кредитного учреждения перед заемщиком предоставлять ему в течение определенного периода кредиты в пределах согласованного лимита. Она открывается на любой срок, но не более года, может быть возобновляемой (револьверной) и невозобновляемой (рамочной).  
       Возобновляемая кредитная линия (revolving line of credit) предоставляется банком, если заемщик испытывает длительную нехватку оборотных средств для поддержания необходимого объема производства. Срок такого кредита обычно не превышает одного года. Погасив часть кредита, заемщик может получить новую ссуду в пределах установленного лимита и срока действия договора. Задолженность по возобновляемой линии изменяется волнообразно, так что на ссудном счете всегда имеется непогашенный остаток. Риск для банка состоит в непогашении кредита из-за сокращения продаж или неоплаты счетов в срок контрагентами заемщика. Поэтому, как правило, банк требует от заемщика залога основных средств или дополнительных гарантий. При револьверном кредите процентная ставка несколько выше, чем при обычной срочной ссуде.  
       Невозобновляемая (рамочная) кредитная линия открывается банком для оплаты заемщиком ряда товарных поставок в пределах одного кредитного контракта, реализуемого в течение определенного периода, т.е. после исчерпания лимита или погашения ссудной задолженности по какому-то конкретному объекту кредитования кредитные отношения между банком и заемщиком заканчиваются.  
       Еще одним видом кредитной линии является сезонная кредитная линия (seasonal line of credit). Она предоставляется банком при периодически возникающей у фирмы нехватке оборотных средств, связанной с сезонной цикличностью производства или необходимостью образования запасов товаров на складе. Кредиты такого рода погашаются по окончании операционного цикла за счет выручки от продажи активов. Погашение долга и процентов производится единовременным платежом. Обычно банк требует обеспечения в виде собственности заемщика.  
       Открытие кредитной линии обычно свидетельствует о длительном тесном сотрудничестве кредитора и заемщика и дает ряд преимуществ для каждого из них. Заемщик получает возможность точнее оценить перспективы расширения своей деятельности, сократить накладные расходы и потери времени, связанные с ведением переговоров и заключением каждого отдельного кредитного соглашения. Банк-кредитор пользуется аналогичными выгодами и, кроме того, детальнее знакомится с деятельностью заемщика. Вместе с тем банк-кредитор принимает на себя риск, связанный с конъюнктурой рынка ссудных капиталов, так как независимо от ситуации он обязан выполнить свои обязательства перед заемщиком и предоставить ему кредит в полном соответствии с соглашением о кредитной линии.  
       Как правило, всякий кредитный договор содержит гарантийные обязательства — ограничения, налагаемые на заемщика кредитором. Формулировки различных ограничивающих условий определяются конкретной кредитной ситуацией. Кредитор устанавливает эти условия в целях максимального снижения риска по предоставленной ссуде.

Вексельное кредитование

 
       Для данного типа финансирования необходимо организовывать выпуск векселей, а не эмиссионных ценных бумаг. Особенность векселя заключается в уменьшении риска заемщика, поскольку в случае непогашения векселя согласно вексельному законодательству индоссанты (все) несут солидарную ответственность. Следующий этап, это привлечение финансовых ресурсов на фондовом (вексельном) рынке. Привлечь ресурсы на данном рынке способна только та инвестиционная компания, которая не только активно работает на этом рынке и обладает собственными финансовыми ресурсами, но и является ремитентом ряда предприятий.

Ипотечный кредит

 
       Особое место среди залоговых форм финансирования занимают долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости — ипотечный кредит. Он представляет собой долгосрочный кредит на инвестиции в недвижимость, погашение которого гарантировано передачей заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения денежной ссуды.  
       Из определения ипотечного кредита вытекают и его основные характеристики, а именно: цель использования кредита; лимиты предоставляемого кредита; сроки и другие условия, на которых может быть предоставлен ипотечный кредит.  
       Основными критериями для банка при определении размера ипотечного кредита являются цена залога, уровень доходов клиента (или его способность выплачивать кредит), документально подтвержденное качество инвестиционного проекта (цена в договоре купли-продажи, смета расходов на строительство или на ремонт). Самый низкий из этих факторов и определяет максимально возможный размер ипотечного кредита.  
       Неразрывная связь ипотечного кредита с недвижимостью создает благоприятные условия для долгосрочного кредитования. В банковском деле, особенно в отношении кредитов инвестиционного характера, действует правило, в соответствии с которым срок кредита не должен превышать сроки службы объекта, под который предоставлен кредит. Поэтому сроки предоставления ипотечных кредитов могут быть существенно выше, чем коммерческих кредитов. Вместе с тем экономически нецелесообразно, чтобы срок погашения ипотечного кредита превышал срок, в течение которого заемщик способен выплачивать ипотечный кредит. Хотя более продолжительные сроки погашения кредита и позволяют заемщику снижать нагрузку по отдельным выплатам, тем самым повышая его доступность, однако с увеличением срока погашения повышаются и затраты по обслуживанию кредита.  
       Для классификации видов ипотечных кредитов решающим критерием является не срок погашения, а цель, для которой он предоставлен. В настоящее время в мировой практике сложились две наиболее значительные группы кредитования под залог недвижимости.  
       Первую группу образуют ипотечные кредиты непредпринимательского характера (которые, как правило, называют ипотечными кредитами для физических лиц).  
       Вторую группу образуют ипотечные кредиты для юридических лиц и физических лиц, используемые в предпринимательских целях. Предпринимательские ипотечные кредиты в большинстве случаев направлены на кредитную поддержку бизнеса в жилищном строительстве или в жилищном хозяйстве вообще, а также на поддержку такого типа предпринимательства, при котором залогом может быть недвижимость смешанного характера, служащая как для целей жилья, так и для предпринимательства. Возможность разнородного использования одной и той же недвижимости повышает ее цену.  
       Важный вопрос развития ипотеки — оценка недвижимости. В соответствии с законодательством ряда стран ипотечный банк сам устанавливает цену передаваемой в залог недвижимости. Ипотечные банки исходят не из «общепринятой», или рыночной, цены на момент заключения договора, а из наиболее вероятного дохода от реализации залога, например в случае просрочки платежей по ипотечному кредиту. Такой подход особенно актуален в условиях переходной экономики, характеризующейся высоким уровнем инфляции.

Факторинг (финансирование под уступку требований)

 
       Поставщик продает дебиторскую задолженность, то есть те суммы, которые покупатели должны фирме, специализированному финансовому институту-факторинговой компании (по Российскому законодательству Банку), Поставщик получает денежные средства передовая права требования на дебиторскую задолженность Банку.  
       Финансирование текущей деятельности (овердрафт, кредит на оборотные средства)  
       Финансирование текущей деятельности (овердрафт) позволяет осуществлять платежи с расчетного, текущего или корреспондентского счета сверх остатка средств, т.е. иметь дебетовое сальдо в пределах оговоренного срока и лимита. Овердрафт – перекрывает, как правило, кратковременные превышение оттока средств над притоком. Как правило Овердрафт предоставляется первоклассным клиентам, имеющим положительный общий (чистый) денежный поток, нередко для разрешения пользоваться овердрафтом требуют депозитную гарантию. С клиентом заключается договор, указывается лимит, срок овердрафта, процентная ставка. Кредит погашается с расчетного (текущего) счета или со счета срочного депозита.

Проектное финансирование

 
       При значительных затратах и сроках осуществления крупных проектов получение кредитов для строительства крупных объектов практически невозможно. В связи с этим более привлекательным становится получение финансовых средств для реализации инвестиционного проекта на условиях проектного финансирования.  
       Данный метод финансирования инвестиционных проектов состоит в том, что основным обеспечением предоставляемых банками кредитов является сам проект, т.е. те доходы, которые получит создаваемое или реконструируемое предприятие в будущем в результате; реализации проекта. Этот метод получил название проектного финансирования.  
       Инвестиционные проекты в основном должны финансироваться за счет собственных средств учредителей (инициаторов) проекта, т.е. основная часть инвестиционных затрат по проекту должна ложиться на них. Такая практика соответствует общему подходу к финансиро-ванию инвестиционных проектов, состоящему в том, что расходы и риски преимущественно должны нести инициаторы проекта, которые имеют возможность получать высокие доходы и за счет этого возвращать сделанные вложения, в то время как кредиторы могут рассчитывать только на своевременный возврат кредита и процентов.  
       Термин «проектное финансирование» имеет несколько трактовок: - финансирование, основанное на жизнеспособности самого проекта без учета платежеспособности его участников, их гарантий и гарантий погашения кредита третьими сторонами; - финансирование проекта, при котором источником погашения задолженности являются потоки денежной наличности, генерируемые в результате реализации самого инвестиционного проекта; - финансирование, обеспеченное экономической и технической жизнеспособностью предприятия, что позволяет генерировать денежные потоки, достаточные для обслуживания долга, связанного с реализацией инвестиционного проекта.  
       Таким образом, проектное финансирование характеризуется особым способом обеспечения, в основе которого лежит обеспечение реальности получения планируемых денежных потоков путем выявления и распределения всех связанных с проектом рисков между сторонами, участвующими в его реализации (учредители проекта, подрядные организации, финансовые учреждения, государственные органы, поставщики сырья, потребители конечной продукции).  
В банковской практике можно выделить следующие типы проектного финансирования.  
       1. Проектное финансирование, при котором банк-кредитор принимает на себя весь риск, связанный с реализацией проекта, оценивая (прогнозируя) лишь денежные потоки, генерируемые проектом и направляемые в погашение кредита. При сделке этого вида кредитор не имеет никаких гарантий от заемщика и принимает на себя почти все риски, связанные с реализацией проекта. Финансирование по такой схеме является наиболеедорогостоящим для заемщика, так как за больший риск кредитор желает получить наибольшую выгоду - при этом цена капитала для заемщика достаточно высока.  
       2. Проектное финансирование, при котором банк-кредитор не принимает на себя никаких рисков, связанных с проектом, ограничивая свое участие предоставлением кредита. При этом цена капитала для заемщика существенно меньше, чем в первом случае.  
       3. Проектное финансирование смешанного типа, при котором все риски, связанные с реализацией проекта, распределяются между сторонами таким образом, чтобы последние могли принимать на себя зависящие от нихриски. Например, заемщик берет на себя все риски, связанные с эксплуатацией объекта; подрядчик берет риск за завершение строительства и т.п.  
       В рамках проектного финансирования первого типа финансируются проекты, обладающие высокой доходностью. Как правило, этими проекта- ми предусматривается выпуск конкурентоспособной продукции, например добыча и переработка полезных ископаемых.  
       Наиболее распространенной формой проектного финансирования является проектное финансирование второго типа. Это вызвано тем, что данная форма финансирования отличается быстротой получения необходимых инвестору средств, а также более низкой стоимостью кредита.  
       Весьма распространенной формой является проектное финансирование смешанного типа. Поскольку при этой форме финансирования все риски, связанные с реализацией проекта, распределяются между сторонами, в результате разумного распределения рисков цена источников финансирования уменьшается.

Финансовый лизинг

 
       Особенность развития лизинга в России заключается в доминирующем положении финансового лизинга. Финансовый лизинг по экономическим параметрам схож с долгосрочным банковским кредитованием капитальных вложений. Финансовый лизинг характеризуется тем, что лизингодатель передает лизингополучателю предмет договора, им указанный, во временное владение и пользование на определенный срок, на оговоренных условиях и за определенную плату. Предмет договора лизинга приобретается лизингодателем в собственность у продавца, которого указывает лизингополучатель. При этом виде лизинга срок лизинга соизмерим со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. Предмет лизинга может перейти в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором.

Возвратный лизинг.

 
       Предприятие может продать имеющееся у него оборудование лизинговой компании по согласованной сторонами цене (цена обычно учитывает дисконт от рыночной стоимости в 30-40%, в зависимости от ликвидности) и сдать его обратно этому предприятию в лизинг. В результате данной операции лизингополучатель получает необходимые оборотные средства и возможность минимизировать налоги. Заплатив сумму договора возвратного лизинга, лизингополучатель получает обратно право собственности на это оборудование

Оперативный лизинг

 
       В отличие от финансового лизинга, при оперативном лизинге лизингодатель закупает имущество на свой страх и риск и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При этом лизингополучатель не имеет права требовать перехода права собственности на предмет лизинга по окончании срока лизинговой сделки, установленного на основании договора. Сам же предмет лизинга в течение полного срока амортизации может быть неоднократно передан в лизинг.  
       Исходя из того, что лизингодатель при оперативном лизинге не имеет полной гарантии окупаемости затрат, т.е. вынужден учитывать сопряженные с этим такие риски, как риск порчи или утери объекта лизинговой сделки, риск досрочного расторжения договора и др., ставки лизинговых платежей обычно выше, чем при финансовом лизинге.  
       Наиболее привлекателен оперативный лизинг для лизингополучателя, выполняющего сезонные работы (чаще всего в отраслях сельского хозяйства) или работы, требующие оборудования для разового использования. Лизингополучатель имеет возможность избежания риска, связанного с моральным старением оборудования, риска снижения рентабельности в связи с изменением спроса на производимую продукцию, а также риска, связанного с увеличением прямых и косвенных непроизводительных затрат.

Экспортный лизинг

 
       При экспортном лизинге предмет лизинга находится в собственности резидента Российской Федерации. Таким образом, при международном лизинге происходит прямое инвестирование экспортера или импортера.  
       В целях развития и поддержки деятельности лизинговых организаций со стороны государства разрабатываются и реализуются программы развития лизинговой деятельности в рамках программы средне- и долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации, проводятся меры государственного протекционизма в сфере разработки, производства и использования наукоемкого высокотехнологичного оборудования. Правительством РФ предусматривается: - создание залоговых фондов для обеспечения банковских инвестиций в лизинг с использованием государственного имущества; - долевое участие государственного капитала в создании инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых инвестиционно-лизинговых проектах; - финансирование из федерального бюджета (бюджет развития Российской Федерации) и предоставление государственных гарантий в целях реализации лизинговых проектов, в том числе с участием фирм-нерезидентов.

Лизинг, в том  числе «длинный» лизинг

 
       Наряду с известными лизинговыми схемами (финансовый, оперативный, возвратный лизинг), лизинговые компании используют лизинг производственного комплекса (завода) в це-лом. Лизинговая компания приобретает весь комплекс, инвестирует в его реконструкцию, заку-пает новое оборудование, производит ремонт и модернизацию имеющегося и передает переоснащенный производственный комплекс в лизинг клиенту.

Форфейтирование

 
       Другой особой формой финансирования инвестиций наряду с лизингом является форфейтирование.  
       «Форфейтирование» — термин, обычно употребляемый для обозначения покупки обязательств, погашение которых приходится на какое-либо время в будущем и которые возникают в процессе поставки товаров (оборудования) и услуг (большей частью экспортных операций) без оборота на любого предыдущего должника. Форфейтирование можно рассматривать как кредитование экспортера путем покупки коммерческих векселей без оборота на продавца. Механизм форфейтинга используется в двух видах сделок:  
       в финансовых сделках — в целях быстрой реализации долгосрочных финансовых обязательств;  
       в экспортных сделках — для содействия поступления наличных денег экспортеру, предоставившему кредит иностранному покупателю.  
       Основными оборотными документами, используемыми в качестве форфейтинговых инструментов, являются векселя. Объектом форфейтинга могут стать и другие виды ценных бумаг, важно, чтобы они содержали только абстрактное обязательство.  
       Слово «а-форфе» французского происхождения и означает «отказ от прав», что и составляет суть операции по форфейтированию. Наибольшее развитие форфейтинг получил в странах, где относительно слабо развито государственное кредитование экспортера. Первоначально форфейтирование осуществлялось коммерческими банками, но по мере увеличения объема операций «а-форфе» стали создаваться также специализированные институты.  
       При форфейтировании продавец требования, которое может принять, например, форму переводного векселя, защищает себя от любого регресса включением в индоссамент слов «без оборота». Продавцом форфейтируемого векселя обычно является экспортер, стремящийся передать все риски и ответственность за инкассирование форфейтеру (т.е. банку, учитывающему вексель) в обмен на немедленную оплату наличными деньгами.  
       Если импортер не является первоклассным заемщиком, пользующимся несомненной репутацией, любая форфейтируемая задолженность должна быть гарантирована в форме аваля или безусловной и безотзывной банковской гарантии, приемлемой для форфейтера. Выполнение этого условия особенно важно, если рассматривать сделку как необратимую, так как в случае неплатежа со стороны должника форфейтер может положиться только на эту форму банковской гарантии как на свою единственную гарантию-Первое, что должен определить для себя форфейтер, — это характер сделки, т.е. выяснить, с какими ценными бумагами, финансовыми или товарными, ему придется иметь дело. Форфейтер всегда должен иметь на руках краткое описание сделки (оно может быть получено по телексу или факсу при предварительном обсуждении условий операции, лежащей в основе операции с векселями) и провести кредитный анализ. После этого форфейтер может назвать свою твердую цену.  
       Форфейтирование — наиболее часто применяемая и важная из среднесрочных сделок, она охватывает срок от 6 месяцев до 5—6 лет. Однако каждый форфейтер устанавливает свои временные рамки, исходя главным образом из рыночных условий для определенной сделки.  
       При форфейтировании покупка векселей осуществляется за вычетом процента (дисконтом) авансом за весь срок кредита. Экспортер, таким образом, превращает свою кредитную операцию по торговой сделке в операцию с наличностью. В этом случае он отвечает лишь за удовлетворительное изготовление и поставку товаров и за правильное оформление документов по обязательствам, т.е. практически избавлен от каких бы то ни было рисков.  
       Покупая активы, форфейтер совершает инвестирование. Возможно, он вовсе не желает держать свои средства в подобной форме в течение длительного времени, а, наоборот, стремится к перепродаже инвестиции другому лицу, также становящемуся форфейтером. На основе этой последующей перепродажи долгов возникает вторичный форфейтинговый рынок, обладающий для форфейтера следующими привлекательными чертами: - доход по форфейтинговым бумагам обычно выше того, который можно получить по другим ценным бумагам (при одинаковом уровне риска, одинаковых сроках и валюте); - любой инвестор заинтересован в том, чтобы снизить риски, а гарантии по форфейтинговым бумагам или аваль первоклассных банков — самое лучшее обеспечение платежа.  
       Несмотря на привлекательность инвестиций в форфейтинговые бумаги, объемы таких операций и количество форфейтеров пока еще невелики. Многие форфейтеры, особенно торгующие на первичном рынке, считают, что подобная деятельность могла бы испугать экспортеров и их банки, так как приведет к потере контроля над выпущенными на рынок ценными бумагами.  
       В российских условиях схема форфейтинга выглядит следующим образом (рис. 2.3). Если российский импортер, заключивший со своим иностранным контрагентом товарный контракт, доказал свою платежеспособность, то он может расплатиться с экспортером векселем, а не деньгами как таковыми, и тем самым избежать предоплаты. В этом случае вексель должен быть авалирован российским банком, имеющим хорошую репутацию на мировом финансовом рынке. Таким образом российский банк становится гарантом платежа.  
       Иностранный экспортер, получив авалированный вексель, предъявляет его к учету в иностранный банк (форфейтер), подписавший соответствующее соглашение с российским банком. После подтверждения аваля иностранный банк выплачивает экспортеру номинальную сумму векселя за вычетом некоторого дисконта, а по истечении срока векселя предъявляет его в российский банк и получает деньги. Российский банк предъявляет вексель российскому импортеру, который оплачивает вексель.  
       При этом срок кредита совпадает со сроком действия векселя. Именно это обстоятельство делает форфейтинг привлекательным для российских импортеров, поскольку позволяет не только избежать предоплаты, но и в ряде случаев оплатить продукцию уже после ее реализации на внутреннем российском рынке. Срок обращения векселя и соответственно кредита зависит прежде всего от вида импортируемой продукции, например под мини-завод срок кредита составляет не менее одного года.  
       Форфейтирование, как любая кредитная операция, сопряжено с риском. При использовании этого метода финансирования большое внимание уделяется минимизации и хеджированию рисков.  
       Достоинства форфейтинга делают его привлекательным методом финансирования. Так, форфейтинг отличается от лизинга не только более простым документальным оформлением, но и освобождением экспортера от риска. При лизинге, в отличие от форфейтинга, сохраняется право регресса на экспортера, т.е. экспортер несет на себе риски банкротства импортера. Форфейтинговое финансирование дает преимущество не только экспортеру, но и форфейтеру, получающему больший доход, чем при операции по кредитованию. Кроме того, привлекательность форфейтинга возрастает в связи с отказом в некоторых странах от фиксированных процентных ставок, хроническим недостатком во многих развивающихся странах валюты для оплаты импортируемых товаров, ростом политических рисков и некоторыми другими обстоятельствами.