Источники и схемы финансирования недвижимости

Технический Университет  Республики Молдова 

Факультет Кадастра Геодезии и Строительства

 

 

 

 

 

Курсовая работа

на тему:

Источники и схемы  финансирования  недвижимости.

 

 

 

 

 

 

Работу выполнил        студент группы EI-1116

 

Кишинев 2012.

Оглавление:

Введение.           3

Глава 1: Основные схемы и источники финансирования     недвижимости.          4 

1.1 Источники финансирования недвижимости.     4

1.2 Внутренние источники финансирования.      4

1.3. Основные схемы  жилищного инвестирования     8

1.4 Источники финансирования жилищного строительства.   19

 

Глава 2: Анализ банковских предложений по финансированию строительства  или покупки недвижимости на примере   Mobias-Banca.21

2.1 Кредиты для  физических лиц.       21

2.2 Кредиты для юридических лиц.       23 

Вывод           27

Список литературы         27

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение: Учитывая то, что недвижимость является дорогим товаром, предпренимателям и физическим лицам, как правило требуются дополнительные источники финансирования для строительства, покупки и ремонта недвижимости. В данной работе рассмотренны основные схемы и источники финансирования недвижимости, а так проведен анализ банковских предложений по финансированию недвижимости на примере Mobias-Banca.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Основные схемы и источники  финансирования недвижимости.

1.1 Источники  финансирования недвижимости.

Финансирование  недвижимости – использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости.

Все источники финансирования недвижимости могут быть внутренними  и внешними.

 

1.2 Внутренние  источники финансирования.

Главным источником внутреннего  финансирования является уже существующая прибыль конкретного владельца  недвижимости (частного лица или фирмы). Прибыль фирмы – это фактическая  разница между полученным доходом  от реализации товаров (оказания услуг  и т.д.) и фактическими затратами  на создание этих товаров (услуг). Величина прибыли, а соответственно величина внутреннего заимствования при  поиске источников финансирования, напрямую, зависит от трех основных факторов: цена на товар, затраты на создание единицы товара, объем реализованного товара. Точно такая же схема действует  в случае, если схема не занимается реализацией продукции, а просто оказывает всяческие услуги.

Следует помнить, что прибыль  являясь основным источником внутреннего  финансирования не может быть полностью  направлена на эту статью. Поскольку  именно из прибыли формируются статьи на последующую закупку товаров, расходных материалов и операционное финансирование ведения бизнеса.

Полное внутреннее самофинансирование предусматривает финансирование капитальных  вложений предприятия исключительно  за счет собственных финансовых ресурсов, формируемых из внутренних источников (чистой прибыли, амортизационных отчислений, внутрихозяйственных резервов).

Собственники предприятия  всегда имеют выбор между:

полным изъятием полученной в отчетном периоде прибыли с  целью ее потребления или инвестирования в другие проекты;

реинвестированием прибыли  в полном объеме в деятельность того же предприятия, поскольку такое  приложение полученного дохода представляется им наиболее предпочтительным;

комбинацией первых двух вариантов, предусматривающей распределение  полученного дохода на две части  — реинвестированная прибыль  и дивиденды.

Именно последний вариант  наиболее распространен. Он позволяет  найти компромисс между текущим  и отложенным потреблением, обеспечить наращивание объемов финансово-хозяйственной  деятельности и увеличение богатства  собственников предприятия.  
    Самофинансирование — наиболее надежный метод финансирования инвестиций, однако он трудно прогнозируем в долгосрочном плане и ограничен в объемах. Такая схема финансирования, характеризуемая в зарубежной практике термином «финансирование без левериджа», присуща лишь первому этапу жизненного цикла предприятия, когда его доступ к заемным источникам капитала затруднен, или для осуществления небольших реальных инвестиционных проектов. Любое стратегическое расширение бизнеса с неизбежностью предполагает привлечение дополнительных источников финансирования.

Преимущества

Недостатки

• простотой привлечения, так как  решения, связанные с увеличением  собственного капитала (особенно за счет внутренних источников его формирования) принимаются собственниками и менеджерами  предприятия без необходимости  получения согласия других хозяйствующих  субъектов;   • более высокой способностью генерирования прибыли во всех сферах деятельности, поскольку при его использовании не требуется уплата ссудного процента в различных его формах;   • обеспечением финансовой устойчивости развития предприятия, его платежеспособности в долгосрочном периоде, а соответственно и снижением риска банкротства.

• ограниченность объема привлечения, а следовательно, и возможностей существенного расширения операционной и инвестиционной деятельности предприятия  в периоды благоприятной конъюнктуры  рынка на отдельных этапах его  жизненного цикла;   • высокая стоимость в сравнении с альтернативными заемными источниками формирования капитала;   • неиспользуемая возможность прироста коэффициента рентабельности собственного капитала за счет привлечения заемных финансовых средств, так как без такого привлечения невозможно обеспечить превышение коэффициента финансовой рентабельности деятельности предприятия над экономической.

 
       Таким образом, предприятие, использующее только собственный капитал, имеет наивысшую финансовую устойчивость, но ограничивает темпы своего развития (поскольку не может обеспечить формирование необходимого дополнительного объема активов в периоды благоприятной конъюнктуры рынка) и не использует финансовых возможностей прироста прибыли на вложенный капитал.

Уставный капитал

 
       Уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Номинальная стоимость всех обыкновенных акций общества должна быть одинаковой. Уставный капитал общества определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов.  
       Общество вправе размещать обыкновенные акции, а также один или несколько типов привилегированных акций. Номинальная стоимость размещенных привилегированных акций не должна превышать 25 процентов от уставного капитала общества. При учреждении общества все его акции должны быть размещены среди учредителей.  
       Минимальный уставный капитал общества открытого общества должен составлять не менее тысячекратной суммы минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату регистрации общества, а закрытого общества - не менее стократной суммы минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату государственной регистрации общества.

 

Амортизационные отчисления.

 
       Назначение амортизационных отчислений - обеспечивать воспроизводство основных производственных фондов и нематериальных активов.  
       Амортизационные отчисления являются устойчивым источником финансовых ресурсов. Амортизационные отчисления производятся только до полного переноса балансовой стоимости фондов на себестоимость продукции (работ, услуг) и издержки обращения. Амортизационные отчисления могут начисляться равномерным или ускоренным методами. В Российской Федерации применяется главным образом равномерный метод начисления амортизации. При равномерном методе амортизация начисляется по единым нормам амортизации, установленным в процентах к первоначальной стоимости основных средств. Нормы амортизации могут корректироваться в зависимости от отклонений от нормативных условий использования основных средств. Величина этих коэффициентов приведена в сборниках норм амортизации.

Чистая прибыль  предприятия.

 
       Прибыль — главная форма чистого дохода предприятия, выражающая форму стоимости прибавочного продукта. Ее величина определяется как разница между выручкой от реализации продукции (работ, услуг) и ее полной себестоимостью. После уплаты налогов и других платежей из прибыли в бюджет у предприятий остается чистая прибыль, которая по решению общего собрания акционеров (или собрания участников в обществе с ограниченной ответственностью) может быть распределена на выплату дивидендов, формирование резервного и других фондов, покрытие убытков прошлых лет и др.  
       Чистая прибыль, направляемая на инвестиционные цели, может либо аккумулироваться в фонде накопления или других фондах аналогичного назначения, создаваемых на предприятии (например, фонд развития), либо реинвестироваться в активы предприятия как нераспределенный остаток прибыли.

Резервный фонд

 
       Резервный фонд создается хозяйствующими субъектами на случай прекращения их деятельности для покрытия кредиторской задолженности. Образование резервного фонда является обязательным для акционерного общества, кооператива, предприятия с иностранными инвестициями. Отчисления в резервный фонд и другие аналогичные по назначению фонды производятся до достижения размеров этих фондов, установленных учредительными документами, но не более 25% уставного капитала, а для акционерного общества - не менее 10%. При этом сумма отчислений в указанные фонды не должна превышать 50% облагаемой налогом прибыли.

Фонды накопления.

 
       Этот фонд представляет собой источник средств хозяйствующего субъекта, аккумулирующий прибыль и другие источники для создания нового имущества, приобретения основных фондов, оборотных средств и т.п. Фонд накопления показывает рост имущественного состояния хозяйствующего субъекта, увеличение собственных его средств. Вместе с тем операции по приобретению и созданию нового имущества хозяйствующего субъекта не затрагивают фонд накопления.

Страховые возмещения

 
       В случае наступления страхового случая страховщик выплачивает страхователю денежную сумму на условиях и в порядке, предусмотренным договором страхования. Страховое возмещение не может превышать размера прямого ущерба при наступлении страхового случая, однако договором страхования может быть предусмотрена выплата в определенной сумме.

 

Прямые инвестиции (участие в акционерном капитале)

 
       Привлечение фондов прямых инвестиции и инвестиционных компаний "Институт прямых инвестиций", "Еврофинансы", "Файнэшнл бридж", "Центринвест", "Brunswick" и другими известными на российском рынке международными компаниями.

 

 

Уста́вный капитал — это сумма средств, первоначально инвестированных собственниками для обеспечения уставной деятельности организации; уставный капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.

Премия по акциям — в западном бухгалтерском учёте так называется счёт, на котором учитывается дополнительный оплаченный капитал, то есть сумма, на которую эмиссионная стоимость выпущенных акций превышает их номинальную стоимость (то есть цену, по которой она реализуется при создании акционерного общества).

ЦЕЛЕВОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ — источник средств для проведения целевых мероприятий, решения социально-экономической проблемы, создания определенного объекта и т.п.

Резе́рвный капита́л — размер имущества предприятия, который предназначен для размещения в нём нераспределённых прибылей, для покрытия убытков, погашения облигаций и выкупа акций предприятия.

 

 

1.3 Внешние источники  финансирования недвижимости:

– федеральные и местные  органы власти и управления;

– кредитно-финансовые учреждения;

– инвесторы и пр.

Федеральные и местные  органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между  участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных  с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности  на объекты недвижимости; устанавливает  льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности  налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает  как собственник множества объектов недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

В качестве инвесторов выступают  физические и юридические лица (резиденты  и нерезиденты), которые приобретают  недвижимость и поддерживают ее в  функционально пригодном состоянии.

Инвесторов можно разделить  на два типа:

активные – финансируют  и занимаются строительством, развитием  или управлением объекта;

пассивные – только финансируют  проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

- Привлечение  капитала через кредитный рынок.   

Инвестиционный кредит выступает  как разновидность банковского  кредита (как правило, долгосрочного), направленного на инвестиционные цели. Экономическая сущность инвестиционного  кредитования заключается во вмешательстве  банковского капитала в процесс  воспроизводства для возобновления  его на качественно и/или количественно  новом уровне, а также устранения каких-либо временных разрывов в  воспроизводственном процессе. Инвестиционный кредит имеет определенные отличия  от других кредитных сделок, в числе  которых специфика целевого назначения кредита, более длительный срок предоставления и высокая степень риска. Кредит выдается при соблюдении основных принципов  кредитования: возвратности, срочности, платности, обеспеченности, целевого использования.

 

 

 

 

 

 

 

 

Преимущества		Недостатки
• достаточно широкими возможностями  привлечения, особенно при высоком  кредитном рейтинге предприятия, наличии  залога или гарантии поручителя;   • обеспечением роста финансового потенциала предприятия при необходимости существенного расширения его активов и возрастания темпов роста объема его хозяйственной деятельности;   • более низкой стоимостью в сравнении с собственным капиталом, в том числе за счет обеспечения эффекта «налогового щита» (изъятия затрат по его обслуживанию из налогооблагаемой базы при уплате налога на прибыль);   • способностью генерировать прирост финансовой рентабельности (коэффициента рентабельности собственного капитала).   • более гибкую схему финансирования, так как условия предоставления кредита при получении банковской ссуды могут динамично меняться в соответствии с потребностями заемщика;   • возможность выигрыша на разнице процентных ставок;   • отсутствие затрат, связанных с регистрацией и размещением ценных бумаг, и др.	• использование этого  капитала генерирует наиболее опасные  инвестиционные риски в хозяйственной  деятельности предприятия — риск снижения финансовой устойчивости и  потери платежеспособности. Уровень  этих рисков возрастает пропорционально  росту удельного веса использования  заемного капитала;   • активы, сформированные за счет заемного капитала, генерируют меньшую (при прочих равных условиях) норму прибыли, которая снижается на сумму выплачиваемого ссудного процента во всех его формах (процента за банковский кредит; ли-зинговой ставки; купонного процента по облигациям; вексельного процента за товарный кредит и т.п.);   • высокая зависимость стоимости заемного капитала от колебаний конъюнктуры финансового рынка. В ряде случаев при снижении средней ставки ссудного процента на рынке использование ранее полученных кредитов (особенно на долгосрочной основе) становится предприятию невыгодным в связи с наличием более дешевых альтернативных источников кредитных ресурсов;   • сложность процедуры привлечения (особенно в больших размерах), так как предоставление кредитных ресурсов зависит от решения других хозяйствующих субъектов (кредиторов), требует в ряде случаев соответствующих сторонних гарантий или залога (при этом гарантии страховых компаний, банков или других хозяйствующих субъектов предоставляются, как правило, на платной основе).