Ипотекалық несие

Коммерциялық ипотекалық қарыздардың негізгі ережелері

Жалпы мағлұматтар:

  Ипотекалық коммерциялық қарыз беру кезіндегі қосымша мүмкіндіктер.Компания клиенттеріне пакеттерде пайдалануға болатын келесі опцияларды ұсынады:

-     Ликвидтік жылжымалы емес мүлік аманаты ретінде қосымша қамтамасыз етуді қабылдау;

-     Алдыңғы жарнасыз қарыз беру;

-     Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау;

-     Алдыңғы жарнаны қаржы қауіптерін сақтандыру компаниясында сақтау шартында төмендету;

Кепілдіктерді қабылдау. Ликвидтік – жылжымалы емес мүлік аманаты ретінде қосымша қамтамасыз етуді қабылдау. Тұрғын үй түріндегі жылжымалы емес мүлік түріндегі қосымша кепілді қабылдауды Компания келесі жағдайларды қарастыруы мүмкін:

-     қосымша кепіл алдыңғы жарна ретінде берілгенде;

-     клиенттің төлеу қабілеттілігіне күмән келтіріп, қосымша өтеуші фактор қажеттігінде;

-     негізгі кепілдің ликвидтігі мен бағалау құны күмән кенлтірсе (бағалаушының жеке хатымен расталады).

Алдыңғы жарнасыз қарыз беру. Алдыңғы жарнасыз қарыз беру сатушы ертеректе алғашқы жарнаны сатып алушыдан кепілақы ретінде алып қойғанда беріледі. Бұл жағдайда қарыз берудің міндетті шарты болып сатушымен АЖ-ны алынуын растайтын ресми құжат (егер сатушы ретінде жеке тұлға болса, кепілақы туралы нотариалды расталған келісім, егер сатушы ретінде заңды тұлға келсе  бухгалтерлік құжаттар) болып табылады. Сонымен қатар банктік қарыз сомасын алғаннан кейін компанияға мүлікке құқық беруші құжаттарды беру әзірлігі де жатады.

Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау. Депозит кепілдері жедел ликвидті кепіл болып табылады тда, қосымша кепіл түрінде қызмет етеді. Оны компания келесі жағдайларда қабылдайды:

-      клиенттің төлеу қабілеттілігі күмән тудырғанда;

-      негізгі кепілкомпания талаптарына толық келісім-шарт төлемде жауап бермегенде;

-      қосымша кепілдің бар болуы пакет шарттарымен қарастырылғанда.

  Заңды тұлғалардан кепіл қабылдау.  Ол қосымша қамтамасыз ету ретінде қабылданады. Компания оларды келесі жағдайларда сұрауы мүмкін:

-      төлеуге қабілетті клиент күмән тудырған кезде;

-      басқа дербес жағдайларда;

Кепілдерді қабылдауды қарастыруды банктер немесе ірі фирмалар жүргізеді.

Қарыз алушының табыс көздерін тексеру. Компанияның жауапты қызметкері мен қарыз алушы берген мәлімет негізінде, оның нақтылығын тексеру кезінде, орта салалық көрсеткіштер мен мәліметтерді салыстырк негізінде жүргізіледі. Компанияның жауапты қызметкері кәсіпкерлік қызмет жүргізілетін орынға келіп, көзбен мөлшерлеп қарыз алушының іс-әрекеттерінің жағдайларына баға беруі тиіс. Қарыз алушыға берілетін ипотекалық қарыздың неғұрлым сомасын есептеу тұрақты және ресми құжатпен расталған табыстың негізінде болуы тиіс. Компания әлеуетті қарыз алушы ипотекалық қарызды төлеу мерзімі аралығында барабар табыс алатынын қарастыруы тиіс. Компаниямен есепке алынатын табыс түсіру көздері болып келесілер табылады:

o        Қарыз алушының негізгі қызметінен түсетін кәсіпкерлік табысы;

o        Қосымша қызметтен түсетін қарыз алушының кәсіпкерлік табысы;

o        Депозит бойынша есептелетін пайыз бен дивидент түріндегі табыс;

o        Алынған, жөнделіп және салынып жатқан жылжымайтын мүлікпен байланысты табыстың көлемінің ұлғаюы;

o        ипотекалық қарызды өтеуге жарамды басқа да табыстар.

Соңғы алты айдағы орта есеппен алғандағы оның табысының көлемінің негізінде қарыз алушының төлеу қабілеттілігін бағалауды жүргізеді. Жылжымайтын  мүлікті сатып алғаннан кейін қарыз алушының шығындарының өзгеруін есепке ала отырып барлық салық пен міндетті төлемдерді төлегеннен кейін түскен жарты жылдық табысты алтыға бөлсек, ипотекалық қарызды өтеуге жұмсалатын орта айлық табысқа ие боламыз.

   Қарыз алушы шығындарын талдау.              Қарыз алушы шығындар тұрақтылығы мен мақсаты бағдары бойынша біріккен топтар ерекшеленеді:

-            Сатып алынып жатқан коммерциялық Қарыз алушы шығындарын байланысты қарыз алушының болашақ ай сайынғы шығындары (ипотекалық несие бойынша төлемдер, мүлік салығы, жылжымайтын мүлікті сақтандыру, техникалық қызмет көрсету үшін төлемдер, коммуналдық қызмет көрсетуге кеткен төлемдер, жылжымайтын мүлікті іске асырумен байланысты басқа мүмкін тұрақты төлемдер мен жиналымдар);

-            Жылжитын және жылжымайтын мүлікке байланысты салық және басқа төлемдер, табыс салығын төлеу бойынша әр ай сайынғы шығындар;

-            Қарыз алушының өміршеңдігіне, жәрдем көрсетуге байланысты тұрақты төлемдер (жалақы қоры, амортизациялық салымдар, жарнамаға кеткен шығындар, басқа тұлғалардың қызметін төлеуге кеткен шығындар, кәсіпкерлік қызметті техникалық жабдықтауға қатысты шығындар, кадрлардың біліктілігін дамытуға кеткен шығындар және т.б.);

-            жылжымайтын мүліктен тыс сақтандыруға кеткен шығындар;

-            Басқа да ай сайын төленетін тұрақты және міндетті төлемдер;

Қарыз алушының тарихының анализі. Қарыз алушының ипотекалық қарызын өтеу қабілеттерін талдай отырып, компанияның жауапты тұлғасы қарыз алушының субъективті мінездемесінен барып шығып, аталған қарыз алушыға қаншалықты сенім артуға болатынын анықтауы қажет.

              Мойындалған міндеттемелерді орындау кезінде әлеуетті қарыз алушының жауапкершілігін анықтау үлкен маңызға ие.

              Компания мәлімет алудың қосымша көздерін пайдалана алады:

-            Несиелік тарихтың болуы;

-            Үшінші тұлғалардың ұсыныс хаты;

-            Кеден және салық органдарынан түскен мәлімет;

-            Қарыз алушының брондтерінің танылуы;

Мәліметтің басқа көздері. Егер  де әлеуетті қарыз алушының басқа да қарыз немесе қаржы міндеттемелері анықталса, онда оған қарыз берілмейді.

         Ипотекалық коммерциялық қарызға қызмет көрсету. Берілген ипотекалық несиелер бойынша жеке іс ашылады, ол несие досьесі деп аталады. Несие досьесінде қамтылған құжаттар қарыз міндеттемелері бойынша негізгі ресми құжаттар болып табылады да, әр несие бойынша жеткілікті мәлімет қамтуы қажет. Жоба шеңберінде, несие досьесі рәсімделіп, компанияда сақталады. Несие досьесінде қамтылған мәлімет ағымына енгізілетін барлық өзерістерді компанияның жауапты қызметшісі енгізіп отырады. Несие досьесі құпия құжаттардың қатарына жатқызылады.

           Қарызды өтеу мониторингі. Несие досьесін жүргіуші Компания қызметшісі қарыз бойынша тұрақты мониторингтің өтуіне жауап береді. Компания бухгалтериясы атаулы қызметкердің талабы бойынша қарызды өтеу туралы барлық қажетті мәліметтерді беруі тиіс. Сонымен қатар компанияның жауапты қызметкері міндеттемелер қамтамасыз етілуіне алынған жылжымайтын мүлік мазмұнын тексеріп, қажет болған жағдайда бұзушылықтарды жою бойынша нұсқаулар береді.

Ипотекалық коммерциялық  қарызды кері қаржыландыру. Өзінің қалауынша компания келесі құқықтарға ие:

-         бекітілген несиелеу лимитінің шеңберінде банктерден немесе келісім-шарт негізінде басқа да қарыз беру ұйымдарынан қарыз алуға;

-         келісім-шарт негізінде банк немесе басқа инвесторларға ипотекалық куәліктерді сатуға;

-         жеке активтермен немесе ипотекалық қарызбен қамтамасыз етілген құнды қағаздардың эмиссиясы мен орналастыруын іске асыру.

Ипотекалық коммерциялық қарыздарды кері қаржыландыру бойынша Банк пен Компания арасындағы өзара әрекеттесу «Ипотекалық қарыздарды кері қаржыландыру туралы ережемен» регламенттеледі.

Проблемалық қарыздар. Егер қарыз мерзімі өтіп кеткен ссудалардың есебіне шығарылса, келесі шаралар қолданылады:

-         компания қызметкері сол күні компания басшылығын орындалмау фактісі туралы хабардар етуі тиіс;

-         компанияның жауапты қызметкері төлемнің уақытысында төленбеу себептерін, клиенттің қаржы және экономикалық жағдайын, клиенттің өз міндеттемелерін орындау мүмкіндігін анықтау үшін жедел түрде клиентпен байланысуы қажет.

-         Егер клиенттің өз міндеттемлерін орындау мүмкіндігі болмаса, компанияның ішкі несие саясатына сәйкес кепіл затын соттан тыс іске асыру жолымен міндеттемелерді өтеу бойынша шаралар қолданылады.

-         Өтем мерзімі 30 күнтізбекті күннен асып кетсе, іс жүзіндегі заң шығаруға сәйкес кепілден өндіріп алу процесі басталады.

3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы

              2000 жыл біздің Республикамызда ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі дамуын табу үшін негіз қалана бастады. Болашақта ипотека арқылы материалдық өндірістің түрлі салаларына - өнеркәсіп, ауыл шаруашылығы, қызмет көрсету, шағын кәсіпкерлік – қаржы ресурстарын тарту туралы айтуға болады, яғни тек тұрғын үй құрылысына ғана емес, өндіріс алаңдарына көңіл бөлу қажет.  Алайда қазіргі жағдайда тұрғын үй саласында, бұл өтпелі экономикасы бар көптеген мемлекеттердің тәжірибесінен белгілі, біршама жетістіктерге жетуге болады. Себебі, Қазақстанда жаңа баспана қажеттіліктері өсіп келеді, ал халықтың несие ресурстарын тартусыз қаражаты ол қажеттілікті өтеуге жетпейді. . Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің  қалыптасуына түрткі болған 2000 жылғы 21 тамызында қабылданған «Қазақстан Республикасында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландыру мен ипотекалық несиелеу жүйесінің даму тұжырымдамалары». Аталған тұжырымдамаға сәйкес  біздің республикамыздағы ипотекалық несиелеудің жүйесі жоғарыда аталған малайзиялық үлгіге    негізделіп жүргізілген. Қазақстан Малайзия емес, сондықтан олардың тәжірибесін толығымен алуға болмайды.  

Дүниежүзілік тәжірибе жан-жақты зерттелгенімен, қазақстандық гнарықтың ерекшеліктері банк алдында бірнеше міндеттер қояды. Банктер өздерінің мүмкіндіктеріне сәйкес оларды шешуде. Артынша өз көзқарасым бойынша ипотекалық несиелерді беру кезінде жіберілетін кемшіліктерді атауға жөн көрдім.

              Алғашқы кемшілік – ипотекалық несиені беру кезінде диверсификация жағдайының болмауы. Біздің елімізде ипотекалық несиелер көп жағдайда дайын баспана алуға беріледі де, оның құрылысына көңіл аса бөлінбейді. Сонымен бірге несиені өтеу клиент табысы арқылы жүреді. Ал егер келесі вариантты пайдаланса, ол өзінің нәтижесін берер еді. Азамат пен банк арасындағы қарым-қатынастарда несиені өтеу гаранты болып риэлторлық фирмалар танылған кезде қарызды өтеу көзі қарыз алушының жеке иелігінде бар жылжымайтын мүлік болып табылады.

              Банк несиесі арқылы жер учаскелерін алу жер туралы заңның жетілмеуіне байланысты мүмкін емес. «Жылжымайтын мүліктің ипорекасы туралы» заңға сәйкес кепіл заты, яғни жылжымайтын мүлік кепіл берушінің жеке меншігі болуы тиіс, ал біздің республикамызда жерді жеке меншікке алу қамтылмаған.

Егер де қарыз алушы ай сайынғы төлемдерін өтей алмаса не болады? Біздің заң шығаруымызға сәйкес, кезекті төлемді төлеу