Ипотекалық несие

Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен сөзсіз келісім-шарт қатынастары негізінде ипотекалық несие беріледі және сатылуы мүмкін. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға несие береді. Бірінші деңгейлі нарықтағы субъектілер арасында қатынастарды құратын негізгі құрал- несиелік келісім-шарт болып табылады. Бұны закладной (қарыздық міндеттеме) деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа қарағанда “закладная” терминіне пайдалану аяқталған болып есептеледі, себебі берілген жағдайдағы жылжымайтын мүлік кепілі несиелеудің негізгі шартына жатады. Қарыз алушы мен банктің арақатынасына, яғни қарыз алу түріне және закладной формасына клиенттердің мүліктік жағдайы мен жалпы әлеуметтік статусы, жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктері, несие көлемі, қарыздық капитал нарығының жалпы жағдайы және тағы басқа көптеген факторлар әсер етеді.

Схемалық түрде берілген нарықтық қатынастарды былай көрсетуге болады.

Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын өз мерзімінде қайтару мен пайдаланғаны үшін пайыз төлеу бойынша өзіне міндеттеме алған соң, ол ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады.

              Қарыз алушымен салыстырғанда банк туралы былай айта алмаймыз. Банк өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып,  қамтамасыз ету үшін  біріншіден, клиенттермен екі жақты қатынастарды тиімді жүзеге асырып, закладнойлар (қарыз міндеттеме) портфелін толтыру болса, екіншіден, клиенттерге ұсына алатын несие ресурстарын толықтыру.

Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың маманданған  басқа қатысушыларына закладнойларды (қарыз міндеттеме) ұстаудан басқа амалы жоқ. Басқа инвесторларға өзінің закладнойларын ұсыну– бірінші деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып келеді, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.                                                         Екінші деңгейлі нарық – бұл жалпы қаржы- несие нарығының сегменті.

Екінші деңгейлі нарықта  арнайы құнды қағаздарды шығару арқылы несие бойынша пайыздық табыс алуға құқықтар сатылады. Оны сатып алу арқылы құқыққа ие болады.

              Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне жататындар:

-      Ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да қаржы-несиелік мекемелер;

-      Ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші деңгейлі закладнойларды сатып алып, олардың әр түрлі құнды қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;

-      Нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан құнды қағаздарды сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар кейпіндегі инвесторлар;

-      Ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.

Схемалық түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметін былай көрсетуге болады:

  Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды қағаздардың несиелік тәуекелінің болуы, ипотекалық пулмен қамтамасыз ету деңгейі сияқты әр түрлі сипаттамалары бар.

              Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты – соңғы тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық шеңберінде шешім қабылдау үшін приоритетті.

              Несие ресурстарының арзандауына банктің  ипотекалық несиелеу субъектілеріне қосымша ресурстарды беру есебінен олардан ипотекалық  несиелерді қайта сатып алу жолымкен қол жеткізіледі.

Ипотекалық нарық та тауар болып несие  саналады. Ол тұрғын үй мақсатында прайдаланатын жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыру үшін беріледі. Қарыз алушының несиені қайтаруын қарыз адамның болашақ  табысымен қоса кепілақы қамтамасыз етеді. Басқа да несиелер сияқты берілген тауардың мынадай негізгі сипаттамалары бар: несиелеу мерзімі, пайыз мөлшері, несиені өтеу жоспары, бірінші жарна бойынша талаптар.

Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық несиеге төлем қабілеті бар сұраныспен анықталады. Ипотекалық нарықтағы сұранысты отбасы тұтынушылары қалыптастырады. Үй шаруашылықтарының  болашақ табыстары- ипотекалық несиені өтеудің негізгі көзі болып табылады. Өздерінің тұтыну стандарттары мен болашақ табыстарының деңгейіне байланысты экономикалық белсенді отбасылар болашақ табыстарына сүйене отырып, дәл қазір көп мөлшерде тұтынғысы келеді.

Берілген сұранысты қанағатттандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта көп жылдар бойы тұрғын үйге жинақтағанда пайдалану қажеттігі туатын еді. Осылдайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесіндегі негізгі рөлі үй шаруашылықтарының ағымдық табыстары мен жинақтауларын тұтыну жоспары мен өмір стандарттарымен қойылатын күтулер арасындағы қарама – қайшылықты шешу.

              Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын ағымдық табыстар мен тұтыну стандарттарының арасындағы сәйкессіздік шаруашылық айналымда ипотекалық несиені пайдалануды талап етеді.

              Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны пайдаланғаны үшін пайыз төлеу міндеттілігін алған соң ол  ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады.

Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі нарығының  қызмет етуі ипотекалық банктердің капиталының өтімділігін қамтамасыз етіп,  айналымдағы ақша массасын байланыстырып, экономикалық сала мен аудан бойынша капиталдың қайта бөлінуіне оң әсер етіп, несие бойынша пайыз мөлшерін тұрақтандырады.

Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие ресурстары көп шектелмеген, олар екінші деңгейлі нарықта операцияларды жүзеге асыру арқылы қайтадан жіберіп, жаңа несие беруге қажетті қосымша қаражаттарды тартады. Берілген жүйенің тиімді қызмет етуі екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың жоғары дәрежеде дамуын көрсетеді.

              Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека бой              ынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптастырумен байланысты. Ипотекалық  несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ипотекалық несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие беру механизмінде қызмет ететін мекемелердің жиынтығы.

              Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу жері бойынша тіркеледі. Кадастр – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның , жердің азғантай бөліктері мен ірі жердің нақты бөлінулері көрсетілген картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған  жылжымайтын мүлікті оңай дараландырып, оны басқа мен шатастырып алу мүмкіндігін азайтуға болады.

              Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен доғарылуына байланысты заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осындай келісімдерді жер бойынша кітапқа енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы, пайыздық мөлшер және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін пайыз мөлшерін көтеру сияқты қосымша талаптар.

              Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы кепілақы алушыға кепілақыны  берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.

              Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен ерекшеленеді.

              Жылжымайтын  мүліктің  физикалық сипаты бойынша кепілақы беруші салынған объектіні иелігіндке қалдырып, пайдалануға мүмкіндік береді.

              Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:

-      Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;

-      Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;

-      Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.

Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші банкке несиелік ресурстарды қайтармау қауіпсіздігінен сақтап, ұзақ мерзімге несиелік ресурстарды алу бойынша экономикалық база құрады.

1.2. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі

              Екінші   дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам құрылысындағы әлеуметтік-экономикалық өзгерістер, халық табысының өсуі, тұрғын үй құрылысының өсуі ипотекалық несиелеу мен құнды ипотекалық қағаз нарығының дамуына түрткі болды.

Тұрғын үйді қаржыландыру механизмінің аса маңызды және болашағы бар бағыты болып мемлекеттегі халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу табылуы тиіс.

              Сонымен бірге келесіні атаған жөн, ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын іске асыруға екі үлгі беріліп отыр:

1.      еуропалық

2.      американдық

Еуропалық үлгі ипотекалық несиелермен айналысатын банктерге көмек көрсетуді қарастырады. Мұндай көмек көрсету құралы болып салық салу жеңілдіктері, несиелеу жеңілдіктері және тағы басқа табылады. Негізгі институттар ретінде жоғары капиталдандырылған мемлекеттік емес ұйымдар қызмет атқарады.

Американдық үлгі ипотекалық несиелеу кепіліне ұйымдастырушылардың ипотекалық несие облигацияларды шығаруды қамтамасыз етуші институттардың мемлекеттің қатысуымен қалыптасуын қарастырады. Америкадағы ипотекалық облигациялар нарығы көлемі бойынша мемлекеттік облигациялардың кейбіреуіне ғана жол береді де, құнды қағаздардың барлық (жалпы) көлемінің 1/3 бөлігін құрайды. Сонымен қатар, АҚШ-та бұл сектор дамушылар қатарына жатады. Соңғы 25 жыл ішінде оның үлесі екі есе көбейді, 1975 жылы ипотекалық облигациялар үлесі 16%-ті ғана құраған.

Шет мемлекеттердегі несиелеу

шарттарының салыстырмалы кестесі

ІІ. Қазақстан банктерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі

2.1. Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі

Қазақстан Республикасының тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың дамуы туралы келісім 1991 жылы басталды. Сол кезде тұрғын үй нарығының қалыптасуына себіе тигізгегн заң шығарушы актілер қабылданған болатын. Тұрғын  үй саласын мемлекет иелігінен алу саясатын жүргізудің нәтижесі болып тұрғын үйлердің басым бөлігі жеке меншік иелікке берілуі табылады. 1995 жылы тұрғын үйдің жалпы қорының 91,5 %-і мемлекеттен тыс меншік түрінде болды.

Тұрғын үй қорын жекешелендіруді белсенді жүргізу мен тұрғын үй негізінде пәтерлер иелерінің кооперативін (КСК) құрудың нәтижесінде мемлекет, әсіресе қала әкімшілігі өз мойнынан тұрғын үй қорына қызмет көрсетуді ұйымдастыру мен қаржыландыру жүгін түсірген болатын.  Онымен енді КСК айналысатын болады.

Қазіргі жағдайда мемлекет тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды қойды, ережеден тыс Қазақстан Республикасының жаңа астанасы Астана қаласының құрылысы бола алады. Муниципалдық құрылыс мүлдем жүргізілмейді деуге болады.

              Мемлекеттің құрылыс секторына көмек көрсетпеуі құрылыс көлемінің қысқаруына алып келді. Мемлекет іс жүзінде кезекте тұрғандарға баспана беруді қойды, олардың саны 46 мың адамға жетті. Қазақстан Республикасында баспана жағдайларын жақсартуды қажет ететін адамдар саны өсіп келеді.

              Қазақстан  тұрғындарының баспана мәселесінің шешілуі тұрғын үйді бюджеттен тыс қаржыландыру формаларымен, тұрғын үй нысаналарының құрылысын банкпен несиелеудің дамуымен, азаматтарды ипотекалық тұрғын үй несиелеудің кең жайылуына арнайы жағдай жасаумен тікелей байланысты.

Бүгінгі таңдағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің дамуы бірнеше проблемаларға кездеседі. Олардың негізгілері келесі маңызға ие:

-     ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің қаржылық базасы ретінде банктерде  ұзақ мерзімді қорлардың (ресурстардың ) болмауы; депозит түрінде тартылған ақшалардың төмен мөлшері; көптеген банктердің шетел инвесторларының  арзан және ұзақ мерзімді ресурстарына қол жеткізе алмауы;

-     ішкі қаржы нарығындағы қаржы қорларының тым жоғары бағаға ие болуы. Ол несие бойынша жоғары пайыздық мөлшерлеме бекітіп, оларға несиені тұтыну мүмкіндігі бар көпшіліктің қол жетпеуі;

-     1999 жылы сәуірінде теңгенің девальвациясынан кейін халықтың айтарлықтай нақты табысқа жетуі; доллардың өсуіне байланысты табыстың индекстеуінің болмауы; халықтың басым көпшілігінің табысы (70% дейін) доллардан бөлек теңгемен өлшенуі;