Ипотечное кредитование

Закладной лист является европейским  финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку  и в итальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития — это  нидерландские колониальные сертификаты  и закладные листы Силезского ландшафта (1769 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению во Франции банка Credit Fonciere de France. Впервые в истории появилось кредитное учреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. Такая система получила распространение почти во всех странах Европы. Первым ипотечным банком в России стало «Санкт-Петербургское городское кредитное общество», основанное в 1861 году. Общество и выдавало долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой, и рефинансировало их за счёт средств, полученных от размещения эмиссии закладных листов.

1767 г. Пруссия. «Ландшафты в  Силезии».

Зарождение идеи организации  одноуровневой системы ипотечного кредитования можно отнести ко временам правления короля Пруссии Фридриха Вильгельма Первого. Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев планирование государственной земельной кредитной кассы.

После Семилетней войны (1756-1763 гг.) в Пруссии царил острый кредитный  голод, остро стояла задача срочного восстановления сельского хозяйства. Собственники земли были не в состоянии  накопить капитал, необходимый для  восстановления разрушенных и полуразрушенных  имений, закупки семян и скота. Высокие налоги приводили к многочисленным случаям разорения помещиков. Инвесторы  уже не верили в особую надёжность кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В воздухе витала идея создать  специальную систему кредитования, способную решить весь комплекс финансовых проблем. Кредиторы боялись давать займы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна, или которую  они не могли оценить. Земля явилась  надежнейшим залогом. За предоставленный  капитал выдавались ценные ипотечные  бумаги, в которых был точно  обозначен заложенный земельный  участок. Это и были предшественники  современных закладных листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов. Ландшафт являлся сословным образованием.

После определённой подготовки 29 августа 1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт. Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечения кредитов на выгодных для заёмщика условиях. В этот кредитный союз были обязаны входить все дворяне и помещики в округе. Это обязательное членство давало право на получение кредита. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путём получения закладного листа, который помещик отдавал в залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным участком, обременённым ипотекой, и соответствующим закладным листом существовала тесная связь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелец закладного листа располагал:

обязательствами ландшафта, который осуществлял возврат  кредита и процентов по нему;

1852 г. Франция. Credit Fonder de France.

Следующий важный этап развития ценных ипотечных бумаг был связан с учреждением во Франции в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции,  декретом от 10 декабря 1852 года он был объявлен единственным банком Франции, которому разрешалось заниматься ипотечным кредитованием. Это привело к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. После учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент — закладной лист, как ценная бумага. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то время содержала в себе все основные принципы современной системы.

Создание банка Credit Fonder de France  стало важным импульсом для становления системы закладных листов в Европе. Во Франции прусская система ландшафтов была усовершенствована. Однако CFF по-прежнему пользовался привилегиями и оставался единственным эмитентом закладных листов. В отличие от прусских ландшафтов CFF был создан в форме общества частного права с привлечённым капиталом. Членство определенных социальных групп населения не было обязательным, и заёмщики не становились автоматически его членами. CFF имел право эмитировать долговые обязательства или закладные листы. Это обстоятельство позволяло ему выдавать кредиты в денежной форме, а долговые обязательства продавать тем, кто желал надёжно разместить свои сбережения. Тем самым была ослаблена жёсткая связь между активными и пассивными операциями, существовавшая в Пруссии: в закладном листе не указывались конкретные имения, в реестр недвижимости не заносились обременения по конкретному закладному листу, не существовало солидарной вещной ответственности заёмщиков. Держатели закладных листов имели возможность предъявлять свои требования только ипотечному банку.

1862 г. Франкфурт. Первый  ипотечный банк.

Ценные ипотечные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям. Идея создания частных  земельно-кредитных учреждений во Франции  была воспринята в Германии и привела  к учреждению ипотечных банков. Первым банком, занимающимся исключительно  ипотечным кредитованием, был Франкфуртский  ипотечный банк, основанный в 1862 г. Затем  последовало создание еще 12 банков, каждый из которых действует и  поныне.

С закладкой экономических  основ классической системы ипотечного кредитования началось формирование системы  гарантий и государственного регулирования. Так для национальных гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных европейских законодательств ограничивают круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы. До настоящего времени в Дании ипотечные банки имеют право осуществлять только один вид деятельности предоставление ипотечных кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные банки получают возможность осуществлять только операции с минимальным риском. Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г., 29 банков были "чистыми" ипотечными банками и 11 - "гибридами", осуществлявшими наравне с ипотечным кредитованием общую банковскую деятельность.

Важным показателем надежности ипотечного банка является наличие  ограничений по объему эмитируемых  ценных бумаг. Только зная соотношение  эмиссии к объему обеспечения, инвестор может быть уверен в надежности ценных бумаг. Надежность обеспечения закладных  листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся  в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит выдается не в полном объеме, а в размере 60% от размера обеспечения. В случае банкротства ипотечного банка инвесторы  должны получить преимущественное право  по требованиям из закладных листов.

По сравнению с другими  европейскими законодательствами Германия дает две дополнительные гарантии надежности ипотечного банка и закладных  листов:

1. в каждом ипотечном  банке имеется управляющий, назначаемый  органом надзора за банками;

2. существует система  банковского надзора, обеспечивающая  периодические выборочные проверки.

На рубеже XIX-XX столетий немецкие ипотечные банки, совокупная балансовая стоимость которых достигла 6,5 млрд DEM, занимали значительное место на рынке. Они представляли собой третью по значимости группу кредитных учреждений после сберегательных банков (8,8 млрд DEM) и частных коммерческих банков (6,9 млрд DEM). Примерно такая же картина складывалась в Европе в целом. 

1900 г. Германия. Закон об  ипотечных банках.

1 января 1900 г. вступил  в силу Закон об ипотечных  банках. В дискуссии, предшествовавшей  его принятию, центральное место  занимали вопросы, связанные с  конкурсным правом, так как во  время кризиса, разразившегося  после периода грюндерства, были  ликвидированы не только многие  предприятия, но и 61 банк. Поэтому  всё больше внимания уделялось  выработке единых в масштабах  государства подходов к вопросам, связанным с защитой интересов  вкладчиков.

Целями принятого закона Германской империи об ипотечных  банках были провозглашены:

• создание правовых условий для функционирования системы рационального рефинансирования на рынке капитала и осознание того, что «утрата доверия к этим банкам будет связана с потерями сбережений широкими слоями населения»;
• особые условия лицензирования ипотечных банков;
• принцип специализации ипотечных банков с ограничением круга разрешённых видов операций;
• предельный объём обязательств по закладным листам;
• залоговая стоимость как самостоятельный показатель, рассчитанный по принципу максимальной осторожности и устойчивости в долгосрочной перспективе;
• защита интересов заёмщиков;
• задачи доверенного лица;
• особые правила публикации баланса и другой отчётности.

Жизнестойкость и развитие системы закладных листов.

Первая и Вторая мировые  войны, инфляция и мировой экономический  кризис 30-х гг. нанесли серьезный  урон ипотечному кредитованию. Вклад  ипотечного кредитования в восстановление экономики в послевоенный период был значителен. Характерной чертой ипотечного кредитования была его долгосрочность. Вплоть до конца 60-х гг. закладные  листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам, соответственно, предлагалась ипотека с фиксированной  процентной ставкой на срок, превышающий 30 лет.

Несмотря ни на какие испытания, закладные листы зарекомендовали  себя, как надежное средство привлечения  капиталов на рынок недвижимости. Согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных  листов насчитывал к концу 1995 г. в  Европе 537 млрд ЭКЮ. Из них примерно 70% были эмитированы немецкими институтами. Тем самым немецкий рынок закладных листов является не только самым большим сегментом немецкого рынка доходных ценных бумаг, но и самым большим рынком облигаций в Европе и шестым по величине рынком облигаций в мире.

Система закладных листов доказала свою жизнестойкость и адаптивность к экономическим условиям разных стран. Совсем недавно, после распада  социалистической системы в континентальной  Европе, задача выбора модели ипотечного кредитования встала перед бывшими  социалистическими странами. Некоторые  из них (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия) избрали для себя одноуровневую  модель ипотечного кредитования. За сравнительно недолгий период - с середины 1995 до начала 1998 г.г. - в этих странах были созданы правовые основы для выпуска и обращения закладных листов, а также организации и деятельности ипотечных банков.

При выборе модели ипотечного кредитования и при выработке  норм, регулирующих отношения в этой области, законодатели этих стран руководствовались не только историческим опытом своих стран, но и новейшими изменениями в Европе. Поскольку роль закладных листов в экономике велика, европейское законодательство выработало минимальные требования к ним. Целью европейского законодательства является интеграция национальных закладных листов в экономику стран ЕС и единообразное улучшение национального регулирования в области закладных листов. Это еще одна мера, оказывающая значительное влияние на привлекательность европейских финансовых инструментов.

Несмотря на то, что все  рассматриваемые бывшие социалистические страны соблюдают требования ЕС к  закладным листам, законодательство этих стран, принятое для регулирования  процессом ипотечного кредитования, различно. Так, например, в Венгрии  и Польше действуют специализированные ипотечные банки, а в Чехии  и Словакии не стали вводить строгую  специализацию ипотечных банков и ограничили выдачу специальных  лицензий на право выпуска закладных  листов коммерческим банкам.

В то время как словацкие, венгерские и польские законы, подобно  немецкому, предписывают оценивать стоимость предмета залога, ориентируясь на перспективу, Чехия берет курс на рыночную стоимость недвижимости. Если в Польше, Венгрии и Словакии законодатель ограничил выпуск закладных листов 60% стоимости обеспечения по выданным ипотечным кредитам, то чешский законодатель установил этот лимит 70%.

Законодательства всех четырех  перечисленных стран едины во мнении, что обеспечительная ценность по закладным листам должна учитываться  в специальном реестре. Название "закладной лист" юридически защищается во всех рассматриваемых законодательствах. Во всех упомянутых странах устанавливается  особый, выходящий за пределы общего банковского надзора, публичный  надзор за ипотечными банками.

Чехия, Словакия, Венгрия  и Польша в сравнительно короткий период законодательно закрепили инструмент рефинансирования - закладной лист. При этом они учитывали тенденции развития в других европейских странах современного законодательства, а также европейского права. С введением закладного листа для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов в этих странах был заложен фундамент для постоянного привлечения капитала на ипотечный рынок, а следовательно, и для осуществления крупных инвестиций в недвижимость.

Анализируя историю становления  ипотечного жилищного кредитования в России, можно выделить пять этапов.

Первый этап - кредитование до 1917 года.

Второй этап - кредитование при советской системе.