Ипотечное кредитование

 

1. Понятие и механизмы жилищного ипотечного кредитования в рыночной экономике

1. Понятие и принципы ипотечного кредитования

Ипотека (Hypotheca) – залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.¹

В современных экономических  отношениях ипотека – это залог  недвижимого имущества при получении  ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного  удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства  по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Разновидность залога является заклад. В отличие от обычного залога при закладе имуществом распоряжается  не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк – кредитор. Чаще всего  объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последним подразумевается  конкретная цель, на достижение которой  представляется ссуда, а первый –  это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства  заемщика).

Закладная – долговое свидетельство  о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.

При кредитовании под залог  происходит временное отчуждение права  собственности, которое означает, что  до погашения ссуды заемщиком  не может продать заложенноё имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.

Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать  кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку  такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать  свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.²

На первый взгляд кажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны для получателя, ко на самом деле она даёт следующие преимущества:

1. Покупатель после оплаты  первоначального взноса и оформления  договора сразу приобретает право  проживания, а не копит долгие  годы необходимую сумму денег  для приобретения жилья.

2. Часть средств, которыми  обладает покупатель, превышающую  первоначальный взнос, он может  использовать для получения дополнительной  прибыли, пустив эти деньги  в оборот.

В дополнение к известным  принципам кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:

- конкретности залога, который  предполагает выделение строю  определенного, конкретного имущества,  являющегося объектом залогового  права. Именно конкретность позволяет  выделить заложенное имущество  из всей имущественной базы;

- гласности залога, что  предусматривает требование, чтобы  обремененность данного имущества  залогом было легко распозноваема для третьих лиц;

-  неприменимости погасительной  задолженности к зарегистрированным  правам;

- старшинства, определяющего  порядок удовлетворения претензий  различных кредиторов к данному  имуществу.³

Объектами ипотечного кредита  могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального  жилого дома, приобретение квартиры или  дома. При этом существуют различные  варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда  на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство  жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка  под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена  другая (запасная) жилая площадь  заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в  частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения  его долга, и потому на практике такая  жилая площадь кредиторами в  залог обычно не принимается.

Ипотечные жилищные кредиты  подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.⁴

Основными субъектами –  участниками ипотечного кредита  являются:

- заемщики – физические  лица, граждане Российской Федерации,  заключившие кредитные договора  с банками (кредитными организациями)  или договора займа с юридическими  лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

- кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

- инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными  кредитами, эмитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка.  К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

- продавцы жилья - физические  и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся  в их собственности или принадлежащие  другим физическим и юридическим  лицам, по их поручению;

- операторы вторичного  рынка ипотечных кредитов (агентства  по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации,  осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты населению.  В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу  жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной  практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

- органы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  – государственные органы, обеспечивающих  государственную регистрацию прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним. Их функциями  являются: регистрация сделок купли  продажи жилых помещений, оформление  перехода прав собственности  к новому собственнику; регистрация  договоров об ипотеки и права  ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

- страховые компании –  компании имеющие лицензии и  осуществляющие имущественное страхование  (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков  и страхование гражданско правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

- оценщики – юридические  и физические лица, имеющие право  на осуществление профессиональной  оценки жилых помещений, являющихся  предметом залога при ипотечном  кредитовании;

- риэлтерские фирмы –  юридические лица, выступающие как  профессиональные посредники на  рынке купли – продажи жилья.  К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купли – продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

- инфраструктурные звенья  системы ипотечного кредитования  – нотариат, паспортные службы, органы  опеки и попечительства, юридические  консультации и т.д., обеспечивающие  необходимое юридическое сопровождение  сделок с жилыми помещениями,  регистрацию граждан по месту  жительства (в том числе в заложенных  квартирах и домах), защиту прав  несовершеннолетних при заключении  сделок с недвижимостью.⁵

Практическое применение ипотечных кредитов как методов  финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

- достижение прибыльности  и возвратности средств;

- сохранение денежных  средств кредитора от инфляции;

- защита от рисков;

- доступность условий  предоставления кредита заемщику.⁶

Можно выделить следующие  функции ипотечного кредитования:

1. Обеспечение заемщикам  дешевых кредитов на длительный  срок с целью покупки жилья.  Дешевизна кредитов обеспечивается  постоянным возобновлением кредитных  ресурсов за счет вторичного  рынка.

2. Перераспределение денежных  ресурсов (инвестиций) от субъектов  – инвесторов к субъектам –  потребителям инвестиций.

3. Вовлечение в оборот  временно неиспользуемых денежных  средств.

4. Стабилизация кредитно  – финансовой системы.

5. Обеспечение денежными  средствами строительного комплекса,  создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

6. Решение важнейшей социальной  задачи по обеспечению жильем

нуждающихся.

2. История развития ипотечного жилищного кредитования в России и стан Запада.

Понятие о кредитовании под  залог недвижимости и само название "ипотека", возникли еще в древней Греции. На границе заложенного имения устанавливался каменный столб, на котором делались записи о долговых обязательствах заемщика. Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. В дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система.

Суть одноуровневой системы  ипотечного кредитования состоит в  том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует  ипотечные кредиты за счет выпуска  ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение  закладных листов регулируются специальным  законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который  определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского  надзора.

Такая модель уже долгое время действует  в ряде западноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Недавно  в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии  были приняты законы, направленные на организацию в этих странах  одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная  дешевизна ее организации по отношению  к двухуровневой модели, что существенно  снижает стоимость кредита для  заемщика. Кроме того, одноуровневая  модель более проста в законодательном  регулировании.