В настоящее время выработана стратегия  государства в развитии долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

     Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования должна опираться на имеющийся  международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

     Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных  задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

     Решение этих задач предусматривает ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию  населения, которая нуждается в  небольшом ипотечном кредите, что  позволит обеспечить кредитами большое  количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия). А также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

     Решающим  шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

     Важным  этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

     Перед Агентством поставлена задача разработать  и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.⁶

     На  сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании).

2.3. Реализация ипотечных программ в г. Мурманске

Ипотеку в Мурманске и Мурманской области представляют 7 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 23 ипотечные программы (см. Приложение 1. Ипотечные программы в Мурманске и Мурманской области) для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

     Ставки  по ипотеке в Мурманске и Мурманской области находятся в диапазоне 13.25 – 29.00 % годовых по рублевым кредитам и 11.10 – 19.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос  по ипотеке в Мурманске составляет 15 %. Срок ипотечного кредитования в Мурманске может достигать 50 лет.

     Ипотека в Мурманске – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

     Ипотечные программы в Мурманске и Мурманской области отличаются разнообразием и ориентированы на заемщиков с разным финансовым положением. Квартиры предлагаются и в строящихся домах, и на вторичном  рынке недвижимости.    

       Различно отношение банков в  Мурманске и Мурманской области к величине уплачиваемого первоначального взноса по ипотечному кредиту -  некоторые банки, в частности ВТБ 24, допускают в своих программах первоначальный взнос в 5%, у некоторых банков и их программ, в частности у банка Балтийский Банк, минимальный размер первоначального взноса составляет 15 %.

        Ипотечные программы отличаются и условиями залога по кредиту, наличию гражданства и регистрации у заемщика, размерами комиссий, которые взимают банки за проверку документов, за возможную просрочку погашения, за страхование и пр.

       Могут отличаться и требования банков, предоставляющих ипотечные кредиты, к своим клиентам в Мурманске и Мурманской области. Некоторые банки, в частности Возрождение, в своих программах ипотечного кредитования исходят из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в других банках, в частности в ипотечной программе банка МДМ - Банк, нижняя возрастная планка составляет свыше 21 года.

       Неодинаково отношение банков и к максимальному возрасту заемщика - например, согласно требованиям одной из ипотечных программ банка Александровский, на получение кредита может претендовать гражданин до 75 лет, а в программе банка БИН - Банк этот показатель снижен до 60 лет. 
Разумеется, условия кредитования на ипотечном рынке, как и во многих других финансовых областях, с течением времени меняются; многое зависит не только от внутренних факторов - так, например, не исключено, что случившийся недавно ипотечный кризис в США со временем окажет свое влияние и на рынок российского ипотечного кредитования, что в итоге может способствовать пересмотру условий выдачи ипотечных кредитов населению и изменению процентных ставок по ипотеке.

         Однако, принимая во внимание то, что рынок ипотеки в Мурманске и Мурманской области, также как и в других регионах, еще далек от своего насыщения, можно предполагать и дальнейшее его динамичное развитие.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

   Изучив  особенности становления рынка  ипотечного кредитования в России можно  констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 руб. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать.

   Необходимо  также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той  или иной мере отношения, связанные  с недвижимостью имеют различные  дефиниции, а также различным  образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита. ⁷

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

   Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно  предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

     Что касается, самого процесса получения  ипотечного кредита, то главным при  принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, т.к. перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадии заполнения документов. А многие на стадии сбора документов: чтобы обойти все нужные инстанции надо потратить массу нервов и времени - не менее 2-3 месяцев.

     Таким образом, надлежащим образом функционирующая  система финансирования жилья будет  обеспечивать развитие рынков жилья  в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого  жилья в достаточной мере будут  удовлетворять спрос населения.

     В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

     С помощью дальнейших реформ в сфере  права, стратегии, регулирования и  институционального развития, ипотечное  финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 

Нормативно-законодательная литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: ИНФРА – М, 2007. 688 с.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации, 1998.
3. Постановление   Правительства   РФ   от  26   августа  1996   г.  №  1010  «Об   Агентстве   по   ипотечному  жилищному кредитованию». Информационно-правовая система «Консультант плюс».
4. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования».
5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.

Общая и специальная литература

6. Банковская энциклопедия. Под ред. д.е.н. проф. Мороза А.М. - К.: Либра, 1999.
7. Васильев К. Ипотека – российские реалии // Вопросы экономики, №3, 2004г.
8. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002, №6.
9. Квашнин В. Национальные системы ипотечного кредитования // Вопросы экономики, № 7, 2003г.
10. Назаров В.Б., Королева С.О.. Ипотека. Руководство к действию. 2-е изд., перераб. и доп. – СПб.: БХВ - Петербург, 2007.
11. Огарков С. Г. «Реалии и перспективы системы ипотечного кредитования    в Российской Федерации».
12. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России, под ред. к.ю.н., доц. каф. гражд. права МГУ В.С. Ема. М.: МГУ Пресс, 1999.
13. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительный отчет., Всемирный Банк, 2003.
14. Харченко О. Особенности российской ипотеки // Бизнес, № 1, 2004.
15. Щукин П. Ипотека – коротко о главном // Бизнес, №1, 2004.