Благодаря развитию системы ипотечного кредитования процедура предоставления ипотечного кредита постоянно упрощается – как сама процедура, так и требования к заемщикам и жилому помещению.

     1.2. Современное состояние ипотечного  кредитования в РФ 

    Развитию  ипотеки в последнее время  уделяется большое внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. Все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.

    В настоящее время в России в  числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача   формирования   рынка   доступного   жилья   посредствам   создания   условий   для   увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.

    Выстраиваемая   в   настоящее   время   система   ипотечного  жилищного   кредитования   должна   отвечать требованиям всех участников рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и потенциальных заемщиков.

    В   России   в   настоящий   момент   принципиальным   вопросом   является   формирование   модели   ипотечного кредитования, которая послужит базой для установления и развития ипотечных отношений в будущем.

    Зарубежный  опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня  в нашей стране очевидны многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

    В России и странах СНГ банки  предлагают самые разные условия, что  предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

    Во-первых, банки предлагают различные ипотечные  программы, поэтому клиент сам может  выбрать подходящую ему программу  покупки квартиры в кредит.

    Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.

    В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого  жилья процентные ставки разнятся.

       Состояние всей финансовой системы России до сих пор остается сложным. Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия, либо сокращения именно ипотечного кредитования.

       Однако  к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.

       Не  случайно одним из первых постановлений  в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

       Согласно  Концепции, основная задача государства  в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия.³

       Концепция предполагает, что долгосрочные ипотечные  кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

       Предполагается, что данная концепция должна стать  мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизнь положений Концепции, предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях. В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования. 

2. ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

2.1.Проблемы ипотечного кредитования

    Жилищная  проблема в современной России столь  значительна, что не принимать ее в расчет при построении устойчивого  гражданского общества не представляется возможным. Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что исключительно за счет бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны, к которым относятся социально незащищенные слои.

    Остальные слои граждан должны приобретать жилье в собственность, а государственная поддержка будет иметь исключительно адресный характер. Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья. 
Процесс становления ипотеки в России продолжается уже 13 лет, однако сегодня сдерживающими факторами её развития являются: ограниченный платёжеспособный спрос населения, незначительные объёмы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ, низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, психологические факторы.

    Тем не менее, в Российской Федерации все-таки сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: формируются рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является и поддержка, оказываемая местными федеральными органами власти. Таким образом, можно рассчитывать на то, что через два-три года в нашей стране выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система.

    На  сегодняшний день успешное развитие ипотеки упирается в некоторые препятствия. Основными факторами можно назвать следующие:

• Низкие объемы строительства и ввода нового жилья (в среднем за год должен быть прирост для России 145 млн. квадратных метров в год, пока же выполняется только третья часть). Для решения этой проблемы необходим комплексный подход. 
• Ограниченная платежеспособность населения. С учетом стремительного роста цен на недвижимость населению просто тяжело справляться с ежемесячными платежами по ипотечным кредитам, если это касается «чистой» покупки. Также запросив у банка определенную сумму для кредита и не успев подобрать вариант для покупки из-за резкого роста цены, заемщикам приходится снова обращаться в банк, но уже за другой суммой.  
• Недостаточно низкие проценты по кредиту в сравнении с США и Западной Европой, где процентные ставки на уровне 3-7 % годовых. Сегодня в России можно получить ипотечный кредит под 9-10% годовых в долларах и 10-12% - в рублях. Естественно банки постепенно идут на снижение ставок. С приходом иностранных инвесторов на российский рынок можно будет ожидать существенного понижения процентных ставок.  
• Психологические факторы: население просто боится брать в долг такие большие суммы на 15-20 лет, опасаясь неопределенности как в экономической стабильности в стране, так и в своей жизни. Население просто боится в итоге остаться без жилья. Однако известны лишь единичные случаи потери квартиры, так как банки в первую очередь заинтересованы в получении выданных на покупку квартиры кредитных денежных средств.  
• Несовершенное законодательство: необходимо внесение изменений в нормативные акты, обеспечивающие защиту интересов кредиторов и прав заемщиков. Серьезные препятствия для банков существуют в кредитовании нового и недостроенного жилья, где еще не существует права собственности на жилье и не может быть наложено обременение. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства тормозят развитие ипотечного кредитования. 
• Необходимость упрощения процедуры получения ипотечного кредита и смягчение требований банков к заемщику. Для этого многое уже сделано: многие банки согласны принимать во внимание при подсчетах платежеспособности заемщика «серую» зарплату, рассмотрение заявки сократилось до нескольких дней, первоначальный взнос в среднем 10-30%, а некоторые банки уже готовы выдать кредит и вообще без первоначального взноса.  
• Также снижают популярность ипотечного кредита у населения различные дополнительные расходы на получение кредита и комиссии, которые могут существенно повысить процентную ставку за пользование кредитом. Однако, за последний, 2006 год многие банки отказались от большинства из них.

    Для дальнейшего развития ипотечного кредитования необходим комплексный подход. Однако с уверенностью можно сказать, что популярность ипотечного кредитования в нашей стране набирает обороты и все больше российских потребителей стремится воспользоваться этим финансовым инструментом для повышения своего качества жизни и расширения жизненного пространства. 

2.2 Необходимость  и перспективы развития ипотечного  кредитования в РФ

     Система ипотечного кредитования является одним  из приоритетных направлений государственной  жилищной политики. К началу экономических  реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

     Государственная жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.⁴

       Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствования проектирования и технологий строительства;
• государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
• адресные жилищные субсидии гражданам.

     Действительно, строительный комплекс страны в состоянии  сегодня увеличить объёмы жилищного  строительства лишь в 2,5-3 раза, в  то время как платёжеспособный спрос  на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.

     Поэтому без государственного регулирования  это жильё будет выкуплено  гражданами с высокими доходами.

     Анализ  доходов населения и сложившихся  цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.⁵

     Развитие  массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения жилищных условий.

     В то же время на рынке жилья наблюдается  острый дефицит предложений.

     Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

     В странах, где развито ипотечное  кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневой системе: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

     В решении государством задач, связанных  с макроэкономической, социальной и  кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.