Ипотечное кредитование на современном этапе

НОУ МУРМАНСКИЙ ГУМАНИТАРНЫЙ ИНСТИТУТ

 

КАФЕДРА «НАЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ» 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 
 

Учебная

дисциплина: Финансы и кредит

  
 

Тема: Ипотечное кредитование на современном этапе 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Защищена:

«____» ___________ 200__г.

ОЦЕНКА:

«__________» 
 
 
 
 
 
 
 

Мурманск 2009 г.

 

СОДЕРЖАНИЕ 
 

 

ВВЕДЕНИЕ 
 

     Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес - сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

     Надлежащим  образом функционирующая система  финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и  способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья  в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

     В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

     Хотя  само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной  неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

     Таким образом, актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить жилищные проблемы многих россиян. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. Ипотечное кредитование в настоящее время является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования наряду с большими перспективами существуют и существенные проблемы.

     Целью написания курсовой работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России на современном этапе. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

• изучить современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;
• исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.
• исследовать реализацию ипотечных программ в г. Мурманске

    Предметом курсовой работы является исследование особенностей функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.

    В качестве объекта курсовой работы  выступают ипотечные программы, реализуемые в г. Мурманске. 
 
 
 
 
 
 
 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Назначение  ипотечного кредитования 

     В настоящее время широко развивается рынок кредитования физических лиц так называемое «ритэйловское» кредитование (от англ. retail – «розничная продажа»). Существует следующие разновидности кредитования физических лиц:

• Целевое кредитование (когда банк отслеживает целевое использование кредита): автокредитование (кредитование на приобретение автомобиля); кредитование на туристические путевки, обучение, ремонт и т.п.; кредитование на приобретение дорогостоящих вещей в магазине; кредитование на приобретение жилья (так называемое ипотечное кредитование). Залогом по данному виду кредитования может быть приобретаемое имущество, возможно кредитование без оформления залога (например, на приобретение товаров в магазине);
• Нецелевое кредитование (целевое использование кредита банком не отслеживается). Кредит выдается на любые цели без залогового обеспечения (так называемый «потребительский кредит» или «кредит на неотложные нужды»), при этом банк не отслеживает его использование (разновидность этого вида кредитования – кредитная карта банка). Кредит выдается под залог имеющегося имущества (как правило, недвижимости), при этом целевое использование кредита банком не проверяется (как правило, подобные кредиты берут для развития бизнеса).¹

     Кредитование  под залог приобретаемого жилого помещения (классическое ипотечное кредитование).

     Кредит  предоставляется на приобретение жилья  для личного проживания; жилье  приобретается на вторичном рынке  недвижимости (вторичный рынок недвижимости – это жилье, которое зарегистрировано в Едином государственно реестре  прав на недвижимость и сделок с ним, то есть находящееся в чьей-либо собственности). В настоящее время появляются программы кредитования под залог имеющегося жилья, кредитование строящегося жилья под залог прав требования, кредитование коммерческой недвижимости, кредитование под залог земли.

     Приобретаемое жилье сразу оформляется в  собственность заемщика и передается в залог на весь срок кредитования.

     Кредит  предоставляется на длительный срок (от 5 до 30 лет). Расчет по кредиту производится одинаковыми (аннуитетными) платежами (которые удобны в погашении и снижают для банка риск долгосрочного погашения). На рынке есть программы ипотечного кредитования с иными графиками погашения, но они менее распространены.

     Часть стоимости приобретаемого жилья заемщик должен оплатить за счет собственных средств (размер минимального первоначального взноса по различным банковским программам находится в интервале от 30% до 5%). Есть программы приобретения жилья без первоначального взноса.

     Ставка  по кредиту ниже, чем по краткосрочным  кредитам (в настоящее время 11-14% в рублях, 9-13% в валюте).

     Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин «ипотека» в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

     Самый распространенный вариант использования  ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит

     поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

     Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

     Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

     Кредитование  населения – это бизнес, который  только начал активно развиваться  в нашей стране. Пока еще процент граждан, которые почувствовали преимущества этого способа решения своих финансовых вопросов, не велик.

Преимущества  ипотечного кредитования 

     Заемщик передает денежные средства (как собственные, так и кредитные) непосредственно  продавцу приобретаемой квартиры при проведении сделки. Квартира проходит тщательную юридическую проверку банком и страховой компанией. Формы используемых договоров проходят тщательную юридическую проверку квалифицированными юристами. Квартира полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. От заемщика не требуется длительного ожидания от момента обращения за кредитом до момента приобретения квартиры. На все время погашения кредита страхуются риски утраты права собственности на квартиру, риск повреждения квартиры и риск утраты трудоспособности заемщиком.

     Существующее  в настоящий момент банковское законодательство жестко наказывает за малейшие нарушения  прав граждан. Любое нарушение условий  кредитного договора и условий договора банковского счета грозит банку  отзывом лицензии, стоимость которой составляет десятки миллионов долларов.

     В случае если заемщик ранее снимал жилье, сумма платежа по кредиту  сопоставима с суммой оплаты за арендуемое жилье, и при этом заемщик платит за собственную квартиру.

     Рост  цен на недвижимость (в крупных городах) значительно превышает процентную ставку по кредиту,  и в ближайшее время, по прогнозам, тенденция роста цен на недвижимость сохранится. В частности, за 2006 год цены на недвижимость выросли практически в 2 раза, и те, кто приобрел квартиру с использованием ипотечного кредита, не переплатили, а сэкономили свои деньги даже с учетом процентов за весь период пользования кредитом.²

     Для первоначального взноса заемщик  может использовать средства от продажи  имеющегося жилья, при этом оформить данную сделку можно одновременно с оформлением покупки квартиры по ипотечному кредиту.

     После окончания моратория на досрочное  погашение (как правило, это минимум 6 месяцев после получения кредита) заемщик может погасить кредит досрочно (частично или полностью) без штрафных санкций; при этом проценты платятся только за время фактического пользования кредитом.

     Возможно  получение льготы по налогу на доходы физических лиц (так называемый подоходный налог) – с 2005 года через бухгалтерию  своей организации.

     У заемщика появляется возможность на льготных условиях воспользоваться иными услугами банка. А также у заемщика появляется кредитная история, что в дальнейшем упростит и удешевит процедуру получения последующих кредитов.