Автор: Пользователь скрыл имя, 19 Декабря 2011 в 23:47, реферат
Инвестиционные проекты в сфере недвижимости можно разделить на две категории. Одни финансируются, что называется, «из своего кармана», другие - за счет с привлечения кредитных ресурсов.
Однако потребность в дополнительных денежных ресурсах может возникнуть не только в случае полного отсутствия собственных средств. Кредит может понадобиться, например, если появляются дополнительные, не учтенные ранее строительные и финансовые риски. Другим поводом обратиться за финансовой помощью может стать отказ одного или нескольких соинвесторов от своих обязательств по финансированию проекта.
Финансирование инвестиционных проектов
Введение
В
общем виде под проектным финансированием
понимается строго целевой характер
использования выделяемых средств
на нужды выполнения конкретного
инвестиционного проекта. Проектное
финансирование используется в основном
для финансирования инвестиционных
проектов, связанных с капиталовложениями
в реальные, а не в финансовые
активы. В частности, оно служит важнейшим
способом финансирования так называемых
инновационных проектов, направленных
на разработку и освоение новых видов
продукции и новых
Известно, что инвестиционные проекты требуют немалых затрат. Особенно проекты, реализуемые в сфере недвижимости. Считаясь самым надежным вложением капитала, недвижимость становится и самым финансовоемким. Серьезной проблемой становится поиск средств на начальном этапе, когда в проект не верит никто, кроме автора идеи. Практика показывает, что финансовые партнеры появляются позже, когда уже вложено около трети от общей сумы инвестиций. Если компания обладает неограниченными финансовыми ресурсами - проблем нет. Но тем, у кого денег явно не хватает, приходится искать дополнительные источники финансирования.
Инвестиционные
проекты в сфере недвижимости
можно разделить на две категории.
Одни финансируются, что называется,
«из своего кармана», другие - за счет
с привлечения кредитных
Однако потребность в дополнительных
денежных ресурсах может возникнуть не
только в случае полного отсутствия собственных
средств. Кредит может понадобиться, например,
если появляются дополнительные, не учтенные
ранее строительные и финансовые риски.
Другим поводом обратиться за финансовой
помощью может стать отказ одного или
нескольких соинвесторов от своих обязательств
по финансированию проекта.
Привлечение прямых иностранных инвестиций позволяет национальным компаниям осуществлять сотрудничество с иностранными инвесторами в одной или нескольких отмеченных выше формах. Вместе с тем возможны и другие формы сотрудничества, например международная кооперация производства, получение иностранного оборудования на основе лизинга, получение иностранных займов.
Значение
иностранных инвестиций для российской
экономики обусловлено целым
рядом факторов, среди которых
особо выделяют: возможность дополнительного
финансирования крупных инвестиционных
проектов; получение доступа к
новейшим технологиям и технике,
передовым методам организации
производства путем вложения иностранного
капитала в инновационные проекты.
Росту спроса российских компаний способствует
ряд факторов: дефицит внутренних
инвестиций, повышение спроса на импортное
сырье и комплектующие, доступ к
новым технологиям, повышение
Основными
конкурентами России в привлечении
прямых иностранных инвестиций являются
некоторые бывшие социалистические
страны Европы, особенно Польша, Чехия
и Венгрия, а также такие развивающиеся
страны с достаточно емким внутренним
рынком, как Бразилия, Мексика и
Аргентина. Вместе с тем во многих
развивающихся странах, как и
в России, риск инвестирования высок.
Это нашло отражение в ряде
финансовых кризисов, которые произошли
за последние пять лет. Более устойчиво
экономическое положение в
1.
Понятие и классификация инвестиционных
Термин «инвестиция» входит в число наиболее часто используемых понятий в экономике, в особенности в экономике, находящейся в процессе трансформации или испытывающей подъем. Это понятие происходит от латинского investio - одеваю и подразумевает долгосрочное вложение капитала в экономику внутри страны и за границей. В руководствах по инвестиционной деятельности его, как правило, трактуют в широком смысле, понимая под инвестицией «расходование ресурсов в надежде на получение доходов в будущем, по истечении достаточно длительного периода времени».
Традиционно различают два вида инвестиций - финансовые и реальные. Первые представляют собой вложение капитала в долгосрочные финансовые активы - паи, акции, облигации; вторые в развитие материально-технической базы предприятии производственной и непроизводственной сфер. За реальными инвестициями в российском законодательстве закреплен специальный термин - капитальные вложения, под которыми понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, цроектно-изыскательские работы и другие затраты. Инвестиционная деятельность имеет исключительно важное значение, поскольку создает основы для стабильного развития экономики в целом, отдельных ее отраслей, хозяйствующих субъектов. Не случайно поэтому она регулируется на уровне страны и отдельных субъектов РФ. Основным регулятивом в отношении реальных инвестиций на уровне страны является Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Россииской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложении».
Отдельные крупные субъекты РФ также имеют свое законодательство в этой области. В частности, в Санкт-Петербурге действуют два закона, принятые Законодательным Собранием: от 8 июля 1998 г. № 185-36 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга» и от 9 июля 1998 г. № 191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга» Эти законы регулируют порядок получения поручительства Администрации Санкт-Петербурга как обеспечения обязательств инвестора по возврату заемных денежных средств, привлекаемых для осуществления инвестиционной деятельности, определяют формы бюджетной поддержки, виды налоговых льгот и др.
Реальные
инвестиции, как правило, оформляются
в виде так называемого
Таким образом, инвестиционный проект трактуется как набор документации, содержащий два крупных блока документов:
-
документально оформленное
-
бизнес-план как описание
Однако
на практике инвестиционный проект не
сводится к набору документов, а
понимается в более широком аспекте
- как последовательность действий,
связанных с обоснованием объемов
и порядка вложения средств, их реальным
вложением, введением мощностей
в действие, текущей оценкой
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству РФ и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам), запрещены.
Субъектами
инвестиционной деятельности являются
инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи
объектов капитальных вложении и
другие лица. Инвесторами, т. е. лицами,
осуществляющими капитальные
В качестве заказчиков по инвестиционному проекту могут выступать как собственно инвесторы, так и уполномоченные ими физические и юридические лица. Непосредственные работы по возведению производственных мощностей в соответствии с требованиями проекта осуществляются подрядчиками, под которыми понимаются физические и юридические лица, выполняющие работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Пользователями
объектов капитальных вложений могут
выступать как инвесторы, так
и любые физические и юридические
лица, и том числе иностранные,
а также государственные
Субъекту инвестиционной деятельности законом разрешено совмещение функций двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.
Все
инвесторы имеют равные права
на осуществление инвестиционной деятельности,
самостоятельное определение
Государство не только регулирует инвестиционную деятельность, но и гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности: обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности; гласность в обсуждении инвестиционных проектов; право обжаловать в суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц; защиту капитальных вложений.
Управленческие решения по поводу целесообразности инвестиции (в особенности реальных), как правило, относятся к решениям стратегического характера. Они требуют тщательного аналитического обоснования в силу целого ряда причин. Во-первых, любая инвестиция требует концентрации крупного объема денежных средств. Во-вторых, инвестиции, как правило, не дают сиюминутной отдачи и вследствие этого возникает эффект иммобилизации собственного капитала, когда средства омертвлены в активах, которые, возможно начнут приносить прибыль лишь через некоторое время. Поэтому любая инвестиция предполагает наличие у компании определенного «финансового жирка», позволяющего ей безболезненно пережить этап становления нового бизнеса (подразделения, технологической линии и т. п.). В-третьих, в подавляющем большинстве случаев инвестиции делаются с привлечением заемного капитала, а потому предполагаются обоснование структуры источников, оценка стоимости их обслуживания и формулирование аргументов, позволяющих привлечь потенциальных инвесторов и лендеров.
С
позиции управленческого
Предназначение инвестиции - это ключевой признак при классификации проектов, в соответствии с которым можно выделить семь основных причин инвестирования, а, следовательно, и групп проектов: (1) инвестиции в повышение эффективности производства; (2) инвестиции в расширение действующего производства; (3) инвестиции в создание производственных мощностей при освоении новых сфер бизнеса; (4) инвестиции, связанные с выходом на новые рынки сбыта; (5) инвестиции в исследования и разработку новых технологий; (6) инвестиции преимущественно социального предназначения; (7) инвестиции, осуществляемые в соответствии с требованиями закона.
Рис. 1. Виды классификации инвестиционных проектов
2. Понятие проектного финансирования