1-

  Живут две дружественные  семьи (семья Ивановых  и семья Петровых) в разных концах  города Екатеринбурга:  на Уралмаше и  Химмаше. Занимают  квартиры на основании  договора социального  найма, то есть  живут не в собственном  жилье, а в государственном.  В одной, и в другой семье супруги поменяли работу, и она оказалась далеко от нынешнего места жительства, но в непосредственной близости от жилья, которое занимает другая семья. Они решили поменяться квартирами и для этого обратились к юристу. Какую консультацию должен дать юрист? Изменятся ли разъяснения юриста, если квартиры принадлежат семьям на праве собственности?  

 В соответствии  с Жилищным кодексом статья 72. Право на обмен жилыми помещениями,  предоставленными по договорам  социального найма: Наниматель  жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса. Если квартиры принадлежат на праве собственности, то в соответствии с гражданским кодексом обмен должен быть равноценным и если право собственности принадлежит несовершеннолетним, то получить согласие органов опеки и попечительства на производимый обмен.  
 
 
 
 
 

-2-

Сохраняется ли у бывшего наймодателя - собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта?

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации  «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» № 1541-I от 4 июля 1991 г., приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих  капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы  следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.158 которого предусматривает, что собственник помещения в  многоквартирном доме обязан нести  расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования ст.16 вышеназванного Закона, ст.158 ЖК РФ и ст.210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

-3- 
 
 
 
 

проект

РОССИЙСКАЯ  ФЕДЕРАЦИЯ

СВЕРДОВСКОЙ ОБЛАСТИ

СОВЕТ ДЕПУТАТОВ ГОРОДА СУХОЙ ЛОГ

                                       

Р Е Ш  Е Н И Е 

от                          №

г.Сухой Лог 

Об  утверждении Положения

«О  коммерческом найме жилых помещений,

находящихся в собственности  города Сухой Лог

Свердловской  области» 

   В соответствии с Конституцией  Российской Федерации, Гражданским  кодексом Российской Федерации,  Жилищным кодексом Российской  Федерации, Уставом города Сухой Лог Свердловской области

    Совет депутатов города Сухой Лог 

РЕШИЛ:

1.Утвердить  прилагаемое Положение  о коммерческом найме жилых помещений, находящихся в собственности города Сухой Лог Свердловской области.

2. Утвердить  прилагаемую форму договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда. 

3. Утвердить  прилагаемую методику расчета платы за коммерческий наем жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Сухой Лог Свердловской области. 

4. Опубликовать решение в районной газете «Знамя Победы». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Утверждено

решением  Совета депутатов 

города  Сухой Лог 

от ___________ N______ 

ПОЛОЖЕНИЕ

о коммерческом найме жилых помещений, находящихся  в собственности города Сухой  Лог Свердловской области  

1. Общие положения 

1.1. Настоящее  Положение о коммерческом найме  жилых помещений, находящихся  в собственности города Сухой  Лог Свердловской области (далее  по тексту - Положение), разработано  в соответствии с Конституцией  Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Уставом города Сухой Лог Свердловской области и определяет порядок и условия коммерческого найма жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Сухой Лог Свердловской области

Настоящее Положение не распространяется на договор  социального найма жилых помещений  и договор найма специализированных жилых помещений, порядок и условия  заключения которых определяются действующим  законодательством.

1.2. Коммерческий найм жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и (или) пользование жилыми помещениями муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Сухой Лог Свердловской области (далее - муниципальный жилищный фонд).

1.3. Основным  документом, регулирующим отношения  наймодателя с нанимателем, является  договор коммерческого найма,  заключаемый в письменной форме. 

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому собственник жилого помещения  либо орган, уполномоченный собственником (далее - Наймодатель), передает другой стороне (далее - Наниматель) жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а Наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Договор коммерческого найма считается  заключенным с момента его  подписания Наймодателем и Нанимателем.

В договоре коммерческого найма жилого помещения  должны быть указаны граждане, которые  будут проживать в жилом помещении вместе с Нанимателем. Наниматель обязан ознакомить их с условиями договора коммерческого найма жилого помещения. При отсутствии в договоре таких лиц вселение иных граждан осуществляется в установленном Положением порядке.

1.4. Объектом договора коммерческого найма жилых помещений может быть изолированное жилое помещение в виде жилого дома, части жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты или несколько комнат, с долей в праве на места общего пользования пригодное для проживания, благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта и отвечающее санитарным и техническим нормам.

Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

1.5. На  условиях коммерческого найма предоставляются свободные жилые помещения из муниципального жилищного фонда коммерческого использования в состоянии пригодном для проживания.

1.6. Сдача  жилого помещения в коммерческий  наем не влечет передачу права  собственности на него.

Переход права собственности на сданное в коммерческий наем жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма жилого помещения.

1.7. Предоставление  жилых помещений по договору  коммерческого найма жилого помещения  не связано с очередностью  предоставления гражданам жилых  помещений по договорам социального  найма. 

1.8. Жилое  помещение, передаваемое по договору коммерческого найма, должно быть свободно от любых обязательств или обременений.

2. Условия коммерческого  найма 

2.1. Основанием  для заключения договора коммерческого  найма является постановление  администрации города Чудово  Новгородской области.

Заключение  договоров коммерческого найма  жилого помещения осуществляет администрация  города Чудово Новгородской области.

2.2. Нанимателем  жилого помещения по договору  коммерческого найма жилого помещения  может быть любой гражданин  Российской Федерации, в установленном порядке зарегистрированный на территории Российской Федерации, не имеющий другого жилого помещения

2.3. Договор  коммерческого найма жилого помещения  заключается на срок, определенный  договором, но не более чем  на 5 лет. 

2.4. К договору коммерческого найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктами 4.1, 4.2, 4.3.

3. Предоставление жилых  помещений по договору  коммерческого найма 

3.1. Предоставление гражданам жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании постановления администрации Сухой Лог Свердловской области, а также с учетом имеющегося свободного от проживания граждан муниципального жилищного фонда коммерческого использования.

3.2. Основанием  для вселения в жилое помещение  является договор коммерческого  найма жилого помещения, заключаемый  в установленном законом порядке  Наймодателем и Нанимателем. 

3.3. Для  предоставления жилого помещения  по договору коммерческого найма гражданин (далее – Заявитель) представляет в администрацию города Сухой Лог Свердловской области :