Оценка бизнеса предприятия

1.                 Вне очереди покрываются: судебные расходы; вознаграждение арбитражному управляющему; текущие коммунальные и эксплуатационные платежи (необходимые для осуществления деятельности должника).

2.                 Очередные требования включают: требования граждан, перед которыми ликвидируемое предприятие несет ответственность за причинение вреда жизни; выплата выходных пособий работникам предприятия; требования по обязательствам обеспеченным залогом-имуществом ликвидируемого предприятия; требования остальных кредиторов сумма основного долга, но без штрафных санкций; требования по возмещению убытков в форме штрафных санкций, упущенной выгоды.

3.                 Послеочередные требования (если после удовлетворения всех внеочередных и очередных требований осталось имущество, то оно передается собственнику, а если собственник его не востребует, то имущество идет на баланс муниципального образования. Требования не удовлетворенные из-за недостатков комплексной массы, а так же не предъявленные в установленный срок считаются погашенными.[7,c.137] 

2.2 Доходный подход 

Доходный  подход основывается на допущении, что рациональный инвестор (будущий владелец) не заплатит за предприятие больше полученных в перспективе доходов. Поэтому задача сводится к прогнозированию деятельности компании на перспективу и определению величины доходов, приносимых собственным капиталом. При этом учитывается, что будущие доходы, если их оценивать сегодня, будут меньше на величину упущенной выгоды от невозможности их «крутить» сейчас.

Данный подход представлен двумя основными  методами:

·                   Метод дисконтирования денежных потоков

·                   Метод капитализации дохода

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный  метод, позволяющий определить настоящую  стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости  объекта недвижимости методом ДДП  осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяется  прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2. Прогнозирование  величин денежных потоков, включая  реверсию, требует:

а) тщательного  анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и  динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов  и расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

При использовании  метода ДДП рассчитывается несколько  видов дохода от объекта в следующей последовательности:

• потенциальный  валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• денежный поток  до уплаты налогов;

• денежный поток  после уплаты налогов.

Если из ПВД  вычесть потери от незанятости и  при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости  реверсии.

Реверсия –  это остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения  цены продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных  объектов и предположений относительно  будущего состояния объекта;

2) принятия допущений  относительно изменения стоимости  недвижимости за период владения;

3) капитализации  дохода за год, следующий за  годом окончания прогнозного  периода, с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение  ставки дисконтирования.

Рассчитать ставку дисконтирования можно разными  методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования  прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Расчет ставки дисконтирования по методу выделения  осуществляется в следующей последовательности:

• моделируются потоки доходов и расходов для  каждого объекта аналога в  течение определенного периода  времени по сценарию наилучшего и  наиболее эффективного использования;

• рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью  приведения характеристик анализа  к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.[3,c.348]

Расчет стоимости  объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: 
 

где РV текущая  стоимость;

С _t – денежный поток периода t ;

i – ставка  дисконтирования денежного потока  периода t;

R – стоимость  реверсии.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору  последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости  прогнозируемых денежных потоков и  текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Метод капитализации доходов

Метод капитализации  доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления  его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости.²⁶ Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации  доходов применяется если:

• потоки доходов  – стабильные положительные величины;

• потоки доходов  возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод  не следует использовать, если:

• потоки доходов  нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и  аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая  затрудняет расчет чистого операционного  дохода и ставки капитализации.

Основные этапы  оценки методом капитализации доходов

1. Определение чистого  операционного дохода.

Расчет ЧОД  начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это  доход, который можно получить, при  использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.[8]

2. Определение действительного  (эффективного) валового  дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

3. Определение величины  операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы

для обеспечения  нормального функционирования объекта  и воспроизводства действительного  валового дохода. Их делят на условно  постоянные, условно переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условно постоянным относятся расходы, размер которых  не за висит от степени загруженности  объекта. Как правило, это налог  на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно переменные расходы это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

4. Определение чистого  операционного дохода.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной  ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

5. Расчет коэффициента  капитализации

Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы  возврата капитала. Ставка дохода на капитал  – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.

Теоретически  коэффициент капитализации для  текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию  за безрисковые, ликвидные инвестиции;

• компенсацию  за риск;

• компенсацию  за низкую ликвидность;

• компенсацию  за инвестиционный менеджмент;

• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут  быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом  уровне риска.