Жылжымайтын мүлікті бағалау

Автор: Пользователь скрыл имя, 02 Апреля 2012 в 15:07, реферат

Описание работы

Жылжымайтын мүлiктiң тозуын анықтау үшiн қайта жаңадан өндiрiлген ғимараттың құнының түзетуi объекттiң тозуын есепке алу бұл өзiнiң түрi бағаланатын объект бағаланады. Факторлардың тозуды жылжымайтын мүлiктiң құнының төмендетулерiне байланысты (экономикалық ) физикалық, функционалдық және сыртқыға бөлшектенедi.

Содержание

1.ЖАЛПЫ ЕРЕЖЕ..........................................................................................................................3

1.1.Негiзгi мәлiметтер..................................................................................................................3

1.2.Осы есептеу нәтижесінде қолданылатын негiзгi ұғымдар........................4

1.3.Бағалаудың сапа сертификаты.........................................................................5

1.4.Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы 3 ...........................................................6

2.БАҒАЛАУ ОБЪЕКТІСІНІҢ СИПАТТАМАСЫ.....................................................................8

2.1. Тұрған жерiнiң сипаттамасы..............................................................................................8

2.2. Бағалау объектiнiң қысқаша мінездемесі........................................................................9

2.3. Ғимарат және ғимараттарды қалпына келтіргіш құнының анықталуы..........................10

3.ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ТОЗУЫН АНЫҚТАУ..............................................11

3.1.Шығындылық амал мен нарықтық бағаны анықтау.................................................12

3.2. Салыстырмалы амал шеңберiнде объектiнің бағалануы.......................................12

4. БАҒАЛАУ НӘТИЖЕЛЕРІНІҢ КЕЛІСУІ…………………………………….....………....14

5.Шешім........................................................................................................................................15

6.Бағалау объектісінің фотосуреттері........................................................................................16

7.Қолданылған мәліметтер..........................................................................................................20

Скачать полностью (3.39 Мб) Сколько стоит заказать работу?

Работа содержит 1 файл

жылжымайтын мүлікті бағалау.docx

— 3.40 Мб (Скачать)

Жер телiмiн осы әдiспен есептегенде 17 878 146 теңге немесе 122 933 Ақш долларын құрайды.
.3.2.2. Ғимарат және ғимараттарды қалпына келтiргiш құнның анықтауы
Бағаланатын объектінің құны толық қалпына келтіргіш құнымен орнын толтыру толық құнымен немесе орнын басу толық құнымен анықталады.
Орнын толтыру толық құны – бұл ағымдағы бағалар ғимараттың көшірме материалдары, құрылыс стандарттары, дизайны және сол жфұмыстардың сапасымен қолдануындағы құрылыс құны.
Бағаланатын объекттiң орнын басуының толық құны – бұл бағалау объектісінің баламалы пайдалылық болатын ғимараттың ағымдағы бағалардың құрылыс құны, бірақ салынған жаңа материалдардан және қазіргі стандарттарға, дизайнға және орналастыруымен сәйкескелінген. Басқаша айтқанда, бұл әдiс қолайлы субститутты ғимараттың (replacement ) алмастыруын ескередi, сонда басқа - дәл көшiрменiң (reproducetion ) орнын толтыруы болыа табылады.
Егер құрылыс қайта бастауға керек болса,онда үлкенірек пайдалылыққа әкелетін ғимаратқа немесе құрылысқа берген,бірақ та қазіргі стандарттарға, дизайнға, дәмге сәйкес құрылған бағалаушылар есептеулерінде орын басудың толық құны қолданылған.
Жылжымайтын мүлiктер объекттiң толық қалпына келтiргiш құнының анықтауында қазiргi стандарттармен сәйкес ағымдағы датаға бағалары, сонымен бiрге жақсартуларды құн бұл көрсеткiштердiң қайта есебi үшiн 1969 жылдың сметалық бағаларының құрылыс көлемiнiң бiрлiгi, құрылыс құнды өзгерiстiң индекстерiне меншiктi құндық көрсеткiш деңгейге деңгейге қолданған, дәм және дизайнмен.
Есептеудiң негiзгi формуласы:
ПВС = УПВС₆₉_´ _И _69-84 _´ _^И _^84-91 _^´ _^И _^тек. _{^{´ V
´}}_^К _^сейсм _^´_^К _^клим _{^{(Формула
№1)}}
Пвс - ғимараттың толық қалпына келтiргiш құны, өлшеулi сарапшылық шешiм негiзiнде, теңге;
Упвс69 - құрылыс көлемiнiң есеп бiрлiгiне 1969 жыл бағаларындағы халық шаруашылықтың салалары бойынша ғимарат және ғимараттарды қалпына келтіргіш құн _{ының ірілендірілген
көрсеткіштері бойынша қолданылған меншікті
көрсеткіштер, /кубтiң сом. м.;}
▼И_69-84 _И_84-91 _{–тиісті жылдың
деңгейіне 1969 жылдың бағаларыының құрылыс
құнды қайта есептеудің мәні 1.05.1983. жыылдан,
06.09. 1990 жылдан № 14 ССРО ның мемлекеттік
құрылыс хатына №94 ССРОның мемлекеттік
құрылысының қосымшаларымен сәйкес
қабылданады және 69-84=1, 18, және 84-91=1,63}
▼_И_тек_{-
деңгейiне 1991 жылының бағаларыдан оның
мәнi әрбiр сала және ҚРдың облысы үшiн
бөлек ұлттық статистикалық агенттiктiң
ай сайынғы мәлiметiнiң қабылдануға, және
(қарағанды облысы үшiн) = 172, 603 ағуға осы
жыл бағаға құрылыс құнын қайта есебiнiң
индексi;}
▼V – ғимарат немесе ғимараттың құрылыс көлемі куб.м
▼ К _сейсм _{- сейске коэффициент
К}_{сейсм =}_1,00
▼ К _клим. _{- климатқа
коэфициент К}_клим_=10.0
3.2.3. Жылжымайтын мүлiктiң тозуын анықтау
Жылжымайтын мүлiктiң тозуын анықтау үшiн қайта жаңадан өндiрiлген ғимараттың құнының түзетуi объекттiң тозуын есепке алу бұл өзiнiң түрi бағаланатын объект бағаланады. Факторлардың тозуды жылжымайтын мүлiктiң құнының төмендетулерiне байланысты (экономикалық ) физикалық, функционалдық және сыртқыға бөлшектенедi.
6-кесте. «Тозуды экспорттық жағдаймен бағалау»

Бағалау жағдайы	Жағдай сипаттамасы	Тозу козфициенті,%
Жаңа	Жаңа салынған ғимарат, жақсы жағдайда	до 5
Өте жақсы	Жалпы жаңа, аз ғана уақыт қолданылған және жөндеу қажет етпейді.	6-15
Жақсы	Жөндеу жүргізілді, жақсы жағддайда	16-35
Қанағаттандырады	Орташа жөндеу керек	36-60
Шартты қанағаттандыратын	Жақсы жөндеу керек	61-80
Қанағаттандырмайды	Өте жақсы жөндеу керек	81-90
Қолдануға жарамсыз	Бөлшектей немесе толық қираған, сатуға келмейтін	91-100

Тозу- бұл физикалық бұзулардан функциялары ескіруден және әр түрлі сыртқы факторлардан болатын кәсіпорын мүлкі құнын төмендеуі.Тозудың 3 түрлері бар.
Физикалық тозу- бұл пайдалану, тарату, құрғақ иістену, тот басу немесе ғимарат құрылысының ақаулықтары барысында тозу.
Функционаллық тозу- технологиялық шешімдердің пайдаланған материалдар мен құрылыстар құнының жоғалуы.
Сыртқы ықпал бойынша тозу- сыртқы ортаның ықпал ету салдарынан функционалдық жарамдық төмендеуі.
Дәл қазiр iс жүзiндесi барлық бағалау бiрлестiк сөзсiз қолданылған сыртқы тозуларды анықтаудың әдiстерi бiздiң елде болмайды.
Сайып келгенде, (социалистiк ) дүниенiң қалдық қалпына келтiргiш құны формула бойынша (Св ) толық қалпына келтiргiш құн және ортақ жиналған(И_нак₌ _И_физ_+И_функ_+И_ВН_{)
формулаға сәйкес}
тозуды айырмашылықпен сияқты анықталады:
С_оц. _{= С}_в _{– И}_нак _{(Формула №2)}
5 %-шi жарақаттың функционалдық және сыртқы тозуы болғандықтан, онда Св-Ифиз = социалистiк. Қалпына келтiргiш құнның есептеулерi кестелердегi 5-6. келтiрiлген.
3.2.шығынды жол бойынша 4 шешiм
Нақтылы шығынды жолдың бағаланатын объекттерiнiң құнын құрайды:
Таблица 7 «Шығындық амалмен нарықтық бағулауды анықтау»

Атауы	Құнның көрсеткіші
Атауы		Тенге	USD
ЖҚ құны	17 878 146	122 933
Ғимараттың құны	36 960 126	254 144
Бағалау құны	54 838 272	377 077

Жылжымайтын мүлiгiнiң объектiнiң шеңберiнде шығынды жолды құрауға нақтылы нарықтық құны сайып келгенде: 54 838 272 теңге немесе 377 077 Ақш долдары.
3.3. Шеңберiнде салыстырмалы жолдың объектi бағалады
Осы әдiс бойынша мәлiметтiң алулары көз бағаланатын мiнездемелерiне беттерiнше барынша жақын жүрген адам объекттер жиналып алыну көмегiмен 31.05.2011 жылдан (506 ) №22-шi жылжымайтын мүлiктi газеттiң жылжымайтын мүлiктiң объекттерiнiң сауда-саттығы туралы мәлiметтер болып табылады. Объекттiң ауданы аз болған сайын сонымен бiрге ескеру керек, м 1 шаршы құн сол жоғары.
Коммерциялық жылжымайтын мүлiктiң объекттер туралы ұсыныстарының талдауын негiзде : бағаланатын мiнездемелерiне үш объект беттерiнше өте жақын тартып алған:
Таблица 4 «Краткая характеристика объектов аналогов»

Атауы, Мінездемесі, источник	Мекен жайы	Ауданы, м²	Ұсыныс бағасы, $	Ұсыныс бағасы, $
Атауы, Мінездемесі, источник	Мекен жайы	Ауданы, м²	Ұсыныс бағасы, $	Ұсыныс бағасы, $
Ғимарат. Тел.: 47-54-10	Қарағанды қ, Степной-4	750	650 000	867
Ғимарат. Тел.: 8-701-143-0640	Қарағанды қ, Бейбітшілік к.	1 280	699 999	547
Ғимарат. Тел.: 8-701-600-7600	Қарағандық, ул. Молокова к,	1 260	850 000	675

Түзетулердiң дәйектемесi
Саудалардың процессiндегi құнның төмендетуi түзеле бастау
Бағалаушылардың пікірінше жарияланған құндар(Риэлтер фирманың мәліметінің, жылжымайтын мүлік объектісінң сатуын нақты баға кіші тарапқа ұсыныстың бағасынан 10-20% айырмашыылығы болады) саудалар құнының төмендетуін болмай қалмайтын процесспен түзетуге байланысты уақытында душар қылуы керек. Ұсыныс құнының сатуларды салыстыруының әддісі бағаның жанында базарға аудандардың тапшылық қорытушы жылжыматйын мүлік пайда болатын ахуалға талдауға сүйене артық кемге кішірейткен-10%.0
Тұрған орыны түзеле бастау
Осы фактор бойынша түзету бiздiң жағдайда керек, өйткенi және объект қалалар бiр ауданда болуға бағаланатын объекттер, тұрған орынының бiрдей жергiлiктi мiнездемелерi, көлiк ашықтықтарды алады. Орналастырылуды түзеле бастау салыстырмалы сияқты енгiзiлдi. Түзетулер өлшемде 0% қолданылды. Сондай түзетулер сарапшылық сипаттарды тасысады
Объекттiң күйi түзеле бастау
Атап өтiп қойылды қалай бұрын, кезге объекттiң күйiн тексеру - қанағатты, және күйдiң аналогтерi барлығында - қанағатты. Түзету өлшемде 0% қолданылды. Түзетулер сарапшылық сипаттарды тасысады.
Жер телiмiнiң ауданы түзеле бастау
Объекттiң ауданы аз болған сайын ескеру керек, түзету м 1 шаршы құн сол жоғары өлшемде енгiзiлген - 3 %.0 Сондай түзетулер сарапшылық сипаттарды тасысады.
Мақсаттық тағайындау түзеле бастау
Қаралатын объекттер мақсаттық тағайындау бойынша айырмашылығы болатындығы, онда түзету өлшемде 0% енгiзiлген. Сондай түзетулер сарапшылық сипаттарды тасысады.
Коммуникацияның түзеле бастауы
Қаралатын объекттердiң аумақтарына коммуникация болатындығы, онда түзету өлшемде 0% енгiзiлген.
Бөлмелердiң ауданы түзеле бастау
Түзетулердi енгiзуде есепке алынды онда жағдай, бөлменiң моларының кiшiрек ауданы 1 шаршы коммерциялық жылжымайтын мүлiктiң рынок беталыларына ЄдЄ, меншiктi құн бөлменiң моларының үлкенiрек ауданы 1 шаршы меншiктi құнды асады. Бұл келесi себептермен байланған:
- бөлме көбiрек болған сайын ондағы меншiктi салмақ сол көбiрек молар 1 шаршыда есептеуге қосалқы аудандарда орналасады,
- демек, бөлмелердiң үлкенiрек ауданының бiр-ақ рет өткiзу бөлмелердiң жүктеуiнен болуы мүмкiн жоғалтулармен жалгердiң тәуекелдерi байланысты төмендетедi, жиын бiр немесе бiрнеше жалгерлерден арендалық төлем тағы сол сияқтылар, және табыстан кем болып табылады.
Жалпы ауданды өлшемге түзету дискреттi сипатты тасысады, өйткенi ауданның өлшемiнiң iшiнде бiр диапазоны молар 1 шаршы меншiктi құнның үлкен сезгiштiгi метражға байланысты жоқ болуға болатын бөлмелер үшiн. Басқаға бiр диапазоннан өткелде - бөлменiң молары 1 шаршы құн өзгередi, осы аналитиктермен арналған, орташа 5 %ке.
Объекттiң ауданы аз болған сайын ескеру керек, түзету м 1 шаршы құн сол жоғары өлшемде 4% енгiзiлген. Сондай түзетулер сарапшылық сипаттарды тасысады.
Қабырғалардың материалы түзеле бастау
Бағаланатын объекттiң қабырғаларының материалы - панелдiң ж/бi, және аналогтер - кiрпiш, онда түзету өлшемде қабылданған - 2-шi аналог үшiн 3 %, тек қана, ж/б панел.үшiн дәл анықтаудан астам сатулар баға кестеде төменде елестеткен объекттердiң ұсыныстарының бағаларының түзетуi өткiзу керек оның шамасына өткiзу керек ықпал ететiн факторларға байланысты болуы мүмкiн.
Суық жапсырмалардың жалпы ауданды квадрат метрiнiң негiздi құны, iргелiк қабат жеке тұрғын үй сарапшылық жолымен есеп айырысу тағы сол сияқтылар, бағашылар жер төле бөлмесiнiң күйi осы жағдайда есепке ала бiртұтас пiкiрге келдi, 80% негiзгi Құрылыстың жалпы ауданын квадрат метрiнiң негiздi құнынан, (қызметтiк ) шаруашылық (қызметтiк ) шаруашылық құрылымдары
4. Бағаның нәтижелерiнiң келiсуi
Әр түрлi нәтиже беретiн қолданылатын әдiстер жылжымайтын мүлiктер жетiлмеген нарық шарттарындағы. Айырмашылықтар бар нарықтық мәлiметтiң барлық жиынтығында құн туралы Ақырғы шешiм өндiрiспен және тағы басқалар тиiмсiз басқару ең маңыздысы сұраным және ұсынымды тепе-тең емес сипаттар болып табылған факторлар табандатқан қасында нарықтық мәмiлелердiң тараптарының теңбе-тең емес хабарлы болуы негiзделген шартталған және құнның белгiлi бiр мәнi жалғыз түрменғана емес, бағалалған құнның кейбiр шектерi немесе тiптi күрделiрек аналитикалық тәуелдiлiктер де бола алады.
Жер телiмi бар техникалық бөлмелердiң кешенiнiң бағасы бойынша есептеулер әртүрлi нәтижелер қиыр сонымен бiрге шығынды және салыстырмалы жолдарды әр түрлi әдiстермен өндiрiп алды.
Бағалар нәтижелердiң ақырғы келiсуi үшiн бағаның нәтижелерi таразының коэффициенттерi, екi жолдардың алған әрбiрi беруге керек. Таразының коэффициенттерiнiң қалай бағаның қолданылатын әдiстерiнiң қолданудың нәтижесiнде әрбiр алған құнға еншi бағаланатын (бағаның мақсаттарының есепке алуымен) объекттiң нарықтық құнының қорытынды шамасында қатысатынын көрсетедi. Таразының коэффициенттерiнiң сомасы (100% ) 1 құрауы керек.
Сатуларды салыстырмалы талдауды әдiстiң негiзiнде баға сатып алу туралы ұсыныстардың нарығының талдауында негiзделедi - жылжымайтын мүлiктiң сатуына, бағашылардың пiкiрiншейдi сонымен бiрге жылжымайтын мүлiкке базар нарқтарының пайда болатын деңгейiн сенiмдi қамтып көрсетедi. Салыстырмалы жолға бағашылармен меншiктi салмақты тағайындайды, тең 90%.0
Шығынды әдiс алған нәтиже қызмет көрсете алады сенiмдi бағдармен жеткiлiктi, және нарықтың толық мәнiнде нақты шарттарын қамтып көрсетедi. Бағашылармен осыған байланысты 10%-шi өлшемде бағаның объектiнiң нарықтық құнының анықтауындағы меншiктi салмақ берген
Таблица 10 «Согласование результатов»

Информация о работе Жылжымайтын мүлікті бағалау