Жылжымайтын мүлікті бағалау

Бекiтемiн»

Филиалдың директоры

Әрiптес кәсiпкерлiк бағалау - заң серiктестiгi ЖШС»

_ А.Н.Асылбеков К қаласы.

 

 

 

 

№ F00011/KRG-шi есептеу нәтижесi жылжымайтын мүлiктiң нарықтық құнының бағасы туралы

 

 

Объектінiң аты	М, жер телiмiмен 2020, 1 шаршы тұрғылықты емес бөлме, жалпы ауданмен, жалпы аудан 0, 0854 га.
Объектінiң тұрған жерi	Қарағанды қаласы,Қазыбек би атындағы аудан Ленин көшесі, д.11
Тапсырма беруші	ArtMediaGroup ЖШС Қарағанды қаласы, Қазыбек би ауданы, Ленин көшесі, д.11 Рнн - 302 000 225 370Иик - KZ6994804KZT22030268 Бин - 020740004566
Меншік иесі	Лаврентьева Нина Михайловна
Бағалау өткiзуi үшiн негiздер	Келісім шарт № F00011/KRG от 01.06.2011 г.
Бағалау күні	01.06.2011 г.
Есептеу нәтижесiн құрастыру күні	01.06.2011 г.
Анықталатын құнның түрi	Нарықтық
Бағалаудың  мақсаты	Объектінiң нарықтық құнын анықтауы
Бағалауды тағайындауы	Кепiлдiк несие беруiнiң мақсаттары үшiн
Бағалау  объектiнiң нарықтық құны	(жүз он тоғыз миллион бес жүз он төрт мың) 119 514 000 теңге немесе (сегiз жүз жиырма бiрлер мың жетi жүз тоқсан сегiзi) 821 798 Ақш доллары.
Бағалаушы(Бас лицензиясы бар заңды тұлға)	Әрiптес кәсiпкерлiк бағалау - заң серiктестiгi ЖШС» Бағалау қызметін жүзеге асыруына лицензия № зырылдауықтар - 00609 - 78073 - 1910 Қазақстан республикасының министрлiк берiлген әдiлеттерi №0048629 2006 жылдың 26 тамызындағын ЖШС. № 66-шы Афнның тiркеуi туралы куәлiк қағаз 29.07.2008дегiҚазкоммерцбанк АҚ KZ179261802137990000 Алматы филиалындағы Р\\с, 600400563605-шi Рнн
Бағалаушының жауапкершiлiгiн сақтандыруы	Бағалау қызмет бойынша әрiптес кәсiпкерлiктiң серiктестiгiнiң жауапкершiлiгiн азаматтық-құқықтыға Нурполис сақтандыру компаниясы Нұрбанк АҚ Iшкi ұйым АҚқа 100 000 000 теңге сомаға қауiпсiздендiрген. 2010 жылдың 22маусымындағын № Дос/ого/00/10/40 сақтандыру келiсiмшарты
Бағалаушылардың палатасында мүшелiк туралы мәлiмет:	(Као срп) Қазақстандық бағашылар қауымдастығының өздiгiнен реттелетiн палатасы. Павлодар қаласының 01.01.2011 жылынан № 46/4-шi куәлiк қағаз.

                                                                  Қарағанды 2011

 

 

 

 

 

 

 

 

Мазмұны:

1.ЖАЛПЫ ЕРЕЖЕ..........................................................................................................................3

1.1.Негiзгi мәлiметтер..................................................................................................................3

1.2.Осы есептеу нәтижесінде қолданылатын негiзгi ұғымдар........................4

1.3.Бағалаудың сапа сертификаты.........................................................................5

1.4.Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы 3 ...........................................................6

2.БАҒАЛАУ ОБЪЕКТІСІНІҢ СИПАТТАМАСЫ.....................................................................8

2.1. Тұрған жерiнiң сипаттамасы..............................................................................................8

2.2. Бағалау объектiнiң қысқаша мінездемесі........................................................................9

2.3. Ғимарат және ғимараттарды қалпына келтіргіш құнының анықталуы..........................10

3.ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ТОЗУЫН АНЫҚТАУ..............................................11

3.1.Шығындылық амал мен нарықтық бағаны анықтау.................................................12

3.2. Салыстырмалы амал шеңберiнде    объектiнің бағалануы.......................................12

4. БАҒАЛАУ НӘТИЖЕЛЕРІНІҢ КЕЛІСУІ…………………………………….....………....14

5.Шешім........................................................................................................................................15

6.Бағалау объектісінің фотосуреттері........................................................................................16

7.Қолданылған мәліметтер..........................................................................................................20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                   

 

 

 

 

 

 

 1.Жалпы ереже

1.1. Негiзгi мәлiметтер

	.01.06.2011 жылдан № F00011/KRG-шi келiсiм шарты
бағалау объектiсі	. жер телiмiмен 2020, 1 шаршы тұрғылықты емес бөлме, жалпы ауданмен, жалпы аудан 0, 0854 га
Тапсырыс беруші	ТОО «ArtMediaGroup» Қарағанды қаласы, Қазыбек бидiң атының ауданы, Ленин көше, д.11 БИК – EURIKZKA РНН – 302 000 225 370 ИИК – KZ6994804KZT22030268 БИН –020740004566
Бағалаушы	Әрiптес кәсiпкерлiк бағалау - заң серiктестiгi ЖШС» Бағалау қызметтiң жүзеге асыруына лицензия № зырылдауықтар - 00609 - 78073 - 1910 - Қазақстан республикасының министрлiк берiлген әдiлеттерi №0048629 2006 жылдың 26 тамызындағын ЖШС. № 66-шы Афнның тiркеуi туралы куәлiк қағаз 29.07.2008дегi 600400563605-шi қазкоммерцбанк, Рнн АҚ KZ179261802137990000 Алматы филиалындағы Иик
Бағалаушының лицензиясы	№ зырылдауықтардың лицензиясы - 00609 - 78073 - 1910 - Қазақстан республикасының министрлiк берiлген әдiлеттерi №0048629 2006 жылдың 26 тамызындағын ЖШС, шек қойылмай-ақ.
Бағалаушының жауапкершiлiгiн сақтандыруы	Бағалау қызмет бойынша әрiптестiң кәсiпкерлiктiң серiктестiгiнiң жауапкершiлiгiн азаматтық-құқықтыға Нурполис сақтандыру компаниясы Оа Нұрбанк Iшкi ұйым АҚқа 100 000 000 теңге сомаға қауiпсiздендiрген. 2010 жылдың 22 маусымындағын № Дос/ого/00/10/40 келiсiм шарты сақтандыру келiсiмшарты.
Объектіні бағалауға қатысатын бағалаушылар тізімі	Асылбеков Асылхан Нусербаевич – Директор ЖШС Бағалау-заң сеірктестігінің «Кәсіпкерлік Партнер» Қарағанды қаласында. Жиренбаев руслан Милатович - мүлiктiң бағасы бойынша жетекшi маман. 2. Ненахов Виталий Сергеевич - мүлiктiң бағасы бойынша жетекшi маман, Фл Мемлекеттiк лицензия - 01582 №0131824 01.08.2009 жылдан.
Анықталатын құнның түрi	Баға объектiнiң нарықтық құнын анықтауы
Бағалаудытағайындауы	Кепiлдiк несие беруiнiң мақсаттары үшiн
Бағалаудың мақсаты	Объектінiң нарықтық құнының анықтау
Бағалаудың түрi	Міндетті
Бағалаудың күні	01.06.2011 жылдағы күйi бойынша
Күнді тексеру	01.06.2011 г.
Заң орнатушы құжаттар	1. 12.04.2006 жылдан № 7-4833-шi сатып алу-сату келiсiмшарты. 2. 27.04.2006 жылдан ЖҚ № 41559ға жеке меншiктiң құқығына акт. 3. 28.04.2006 жылдан пайдалы және негiзгi аудандардың өзгерiсi туралы шешiм. 4. 05.05.2006 жылдан меншiк иесi туралы Хабар-ошар.
Техникалық құжаттама	1. Техникалық төлқұжат № 1364 от 20.04.2006г.

• 1.2.Осы есептеу нәтижесінде қолданылатын негiзгi ұғымдар
• Тапсырыс беруші-бағалаушы көрсететін қызметтердітұтынушы жеке немесе заңды тұлға.
• Серiктестiк - әрiптес кәсiпкерлiк бағалау - заң серiктестiгi ЖШС»;
• Баға- ұқаса объектілерді сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін жасалған факт.
• Бағалау- бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немес өзге құнын анықтау.
• Бағалау амалы-бағалаудың бір немес бірнеше әдістерін пайдалана отырып, бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немес өзге құнын анықтау тәсілі.
• Бағалау әдісі- бағалау объектісінің нарықтық және өзге құнын белгілеу үшін пайдаланылатын заңдық, қаржы-экономикалық жәе ұйымдастырушылық- техникалық сипаттағы іс-қимылдар  жиынтығы.
• Бағалау күні- бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немес өзге құны анықталатын құн немесе уақыт кезеңі.
• Бағалау қызметі- егер Қазақстан Республикасының заңдарында өзгеше көзделмесе, бағалау объектілеріне қатысты бағалаушылар жүзеге асыратын белгілі бір күнге нарықтық немесе өзге құнды белгілеуге бағытталған кәсіпкерлік қызмет.
• Бағалау қызметі саласындағы нормативтік құқықтық актілер- бағалау жүргізуге, бағалау туралы есептерде пайдаланылатын амалдар мен әдістерге, олардың мазмұны мен нысанына қойылатын талаптарды белгілейтін актілер.
• Бағалау стандарттары- бағалау қызметі саласындағы ережелер, принциптер мен сипаттамалар жалпыға бірдей және бірнеше рет пайдалану үшін белгіленетін нормативтік құжат.
• Бағалау туралы есеп- бағалаушының бағалау жөніндегі жұмыстың  нәтижелері туралы тапсырыс берушіге берілетін, уәкілетті орган белгілеген  нысан бойынша және осы Заңның талаптарына  сай келетін жазбаша хабарламасы.
• Бағалаушы- бағалау қызметін жүзеге асыруға лицензиясы бар және міндетті түрде бағалаушылар палаталарының біреуінің мүшесі болып табылатын жеке немесе заңды тұлға.
• Бағалаушылар палатасы- бағалаушылардың құқықтары мен заңды мүдделерін қорғау үшін құрылатын коммерциялық емес ұйымның дербес ұйымдық- құқықтық нысаны.
• Бұрыс бағалау- жоқ объектіге немесе бағалау қызметі саласындағы нормативтік құқықтық актілердің, бағалау стандарттарының талаптарын бұза отырып, бағалау туралы есепте бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге құнын бұрмалауға әкеп соғатын бұрыс деректерді пайдалана отырып, жүзеге асырылған бағалау.
• Қайталап бағалау- бағалау қызметі субъектілерінің арасында бағалау нәтижесі бойынша туындайтын даулардың салдарынан объектінің нарықтық немесе өзге құнын анықтау.
• Нарықтық құн- мәміле жасасушы тараптар бағалау объектісі туралы қолжетімді барлық ақпаратты иелене отырып әрекет ететін, бәсекелестік жағдайындағы мәміленің негізінде сол объектіні иеліктен шығаруға болатын ақшалай есеп айырысу сомасы, ал мәміленің бағасына: мәміле жасасушы тараптардың бірі бағалау объектісін иеліктен шығаруға, ал екінші тарап сатып алуға міндетті болмағанда.
• Өзге құн- бағалау объектісінің нарықтық құнынан басқа, түрлері бағалау стандарттарымен белгіленетін өзге құны.
• Үшінші тұлғалар- бағалаушылар мен тапсырыс берушілердің қатарына кірмейтін, бағаланатын мүлікке, бағалаушының бағалау қызметіне тапсырыс берушінің тапсырысына белгілі бір қатысы бар тұлғалар.
• Баланстық құн- кәсіпорынның балансында белгіленетін құрылысқа кеткен шығындар немесе оның негізгі қаржаттарына элемент алу.
• Бастапқы құн- белгілі кәсіпорын объектілерін эксплутациялауға енгізілген кезіндегі есептік құжаттардыа тіркелген баға.
• 1.4. Бағалаудың  сапа сертификаты
• 1. Бағалау туралы есептеу нәтижесінде  айтылған айғақтар шындықтарға сәйкес келедi;
• 2.Бағалау туралы болатын есептеу нәтижелерiн бағалаушылардың талдау,пікрі арқылы талданады және шектеушi шарттар және есептеу нәтижесiнiң бiр бөлігі  болатын жорамалдардың шектерi қатал және нақты.
• 3.Серiктестiк те, бағалаушылар да бағаланатын  мүлiкке ешқандай қызығушылық танытпай, қасақана емес жұмыс iстеп және қатысушы тараптардың күдігін туғызбайды.
• 4. Сыйлық беру бағалау құнының қорытынды бағалауынан және де   тапсырма берушiмен немесе  үшiншi жақтың  бағалау туралы есептеу нәтижесі болатын шешiмдер қолданудың нәтижесiне тәуелді болмайды.
• 5. Бағалау туралы есептеу нәтижесi "Казақстан Республикадағы бағалау қызмет туралы"  заңымен сәйкес құралған, және оның нәтижелерi 2007жылғы халықаралық стандарт талаптарына жауап бередi, (кәсiпорындар қоспағанда бұл мүлiктiк кешендер) жылжымайтын мүлiктiң №172 2002 жылдың 21 қарашасындағын Қазақстан республикасы және №598 2002 жылдың 2 желтоқсанындағын Қазақстан республикасының қаржы министрлiгiсiнiң әдiлет министрлерi Бiрлескен бұйрық бекiтiлген.№173-шi 2002 жылдың 21 қарашасындағын ҚРдың әдiлет министрiнiң бiрлескен бұйрық бекiтiлген бағалау әдiстерге талаптардың бағалау қызметiнiң субъекттерiмен қолдану бойынша ережелер баға туралы есептеу нәтижесiнiң мазмұны және түрiне талаптардың бағалау қызметiнiң субъекттерiмен қолдану бойынша ережелер 2002 жылдың 2 желтоқсанындағын ҚРдың қаржы министрлiгiсi №600 Индустриялар және 2002 жылдың 26 қарашасындағын ҚРдың саудасының министры №96 2002 жылдың 23 қарашасындағын ҚРдың бұйрық бекiтiлген. Әдiлет министрлерiнiң бағалау принциптарына №179 қолданылатын бағалау бойынша жұмыс жасаудың сапаға қойылатын талаптарының бағалау қызметiнiң субъекттерiмен қолдану бойынша №90, ережелер 2002 жылдың 23 қарашасындағын ҚРдың жер қорларымен басқару бойынша агенттiктер төраға, Бағлауашының әдебiнiң кодексi, былайша қалған нормативтiк - бағалау қызмет қатысты құқықтық акттермен;
• 6. Бағалау,  барлық шектеушi шарттар  немесе төменде қол қоюшылар тұлғалармен өз алдына енгiзiлген бастапқы есептердiң шарт салған алғышарттардың есепке алуымен жасалған.Шектеулер, пікір және бағалауда айтылған есептеу нәтижелері  талдауға ықпалын тигізді.
• 7. Бағалаушы бағалаған бағасын сатылатын бағасына сәйкес келмегеніне жауапкершілікті алмайды және бағаланған бағалауымен сатуына кепілдік бермейді .
• 8. Бағалаушы осы зерттеудi оңашалықты сақтайды, бiрақ тапсырма берушiге тапсырған 2 данаға жауапты болмайды.
• 9. Бағалаушы бағаланатын объектiнің меншiк иесi болып табылмайтынын және осы объектіге күдік туғызатын қызығушылығы жоқ екенін, сонымен қоса тәуелсіз жжәне объективті бағалаушы екенін мәлім етеді.
• 1.5.Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы  3  тәсіл.
• 1.Салыстырмалыпық тәсіл.
• Салыстырмалылық тәсіл бағалулары бойынша ұқсас жақында жүргізілген сату, сатып алу объектілер келісімімен анықталады.Салыстыратын сатумен сатып алуға ұсыныстарының жеткілікті саны бойынша ақпарат болса, онда бағалық баламаларды анықтау оңай  болады.Құнды бағалауда салыстырмалы тәсілді қолдану кезінде келесі қадамдар қолға алынады:
• 1)нарық зерттейді
• 2)сату бағасы немесе сұраныс бағасы бойынша физикалық сипаттама және төлеммен келісім шарт объектілердің орналасуы туралы әрбір таңдалған объект бойынша ақпарат жиналып тексеріледі.
• 3)сату уақыты, орналасуы, физикалық сипаттамасы және сату келісім шарты бойынша бағаланатын объектілердің әрбір салыстырмалы объект талданып жасалады.
• 4)әрбір қолда бар объект салытыратын объект бойынша бағаланатын объект арасындағы ерекшеліктерге сәйкес сату бағалары түзетіледі.
• 5)салыстырмалы объектінің түзетіілген бағалары бағаланатын объект құнының көрсеткіші есептелінеді.
• 2.Табыстылық тәсіл.
• Бағалау объект құның есептеу үшін келесіідей табыстылық әдістер қолданылады:
• 1)тікелей капитализациялау әдісі.
• 2)ақша ағымдарын дисконттау әдісі.
• 1)Бағаланатын меншік кешенінің құнын тікелей капитализациялау әдісімен есептеу бінеше қадамдардан тұрады :
• 1.Жылдық таза табыс.
• 2.Таза операциялық табыс.
• 3.Капитализация мөлшерін есептеу.
• 4.Жалпы құнын есептеу .
• 2)Ақша ағыымдарын дисконттау әдісін қолданумен есептеудің жүйелілігі келесіні көздейді:
• 1.табысты алу кезеңін ұзақтығын анықтау.
• 2)иемдену кезеңінің әрбір жылы бойынша ақша қаражаттарын ағымдарын болжауды жүзеге асыру.
• 3)барлық ағымдағы құндарды сомалау және  құнын уақыт бойы қолдану. негізіндегі әрбір болашақтағы есебін анықтау.
• 4)бағалаушы алдыңда тұрған міндеттерге тәуелді ақша қааражатарының ағымдары келесі дисконттармен бейнелейді.Яғни,ТОТ,салық салуға дейінгі инвестордың табысы, салық салудан кейінгі инвестордың табысы.
• 5)дисконттау мөлшері табыстың орта нормасы ретінде таңдалады.
• 6)иемдену мерзімінің соңынді жылжымайтын мүлік объектіні сатудан алынғаан табысты есептеу.
• 7)табытар ағымының ағымдағы құнын және сатудан түскен түсімдерді қосумен анықталады.
• 8)кәсіпорын құнын бірнеше жылдар бойы табыстар сомасынан тартылған қарыздар қаражаттар сомасының айырмасы ретінде есептелінеді.
• 3.Шығындылық тәсіл
• Шығындылық тәсіл- бағалау күні тозу есептеле отырып, бағаланатын объектінің қатйа өндіруге немесе аустыруға  кеткен шығындардан есептелінеді.Құнның әр түрлі ішкі және сыртқы факторларының әсерінің нәтижесінде төмендейді.Бұл тәсілді ашық нарықта кездеспетйін және жеке тапсырамалар бойынша жасалынатын объектілер үшін қолданылады.Шығындылық тәсілдеме тозуды есепеке алғанда объектіні қалпына келтіру не орынбасу шығындарын анықтауға негізделген объект құнының бағалау тәсілдерінің жиынтығы.
• 2. Баға объектiсінiң сипаттамасы
• 2.1. Тұрған жерiнiң сипаттамасы
• Тұрған орындарын нақты мiнездемелердiң негiзiнде құндарға айтарлықтай ықпал ететiн оң және терiс факторлар бiлiнедi:
• экономикалық тұрған орыны және әлеуметтiк инфрақұрылым - бағаның объектi Қазыбек би атындағы ауданда Қарағанды қаласында орналастырған, Ленин көше, д.11.
• көлiк ашықтық - жақсы
• экологиялық күй - жақсы.
• Бағалау объектiсінің дәл орналастырылуы 1 суретте белгiлелген.
• картада бағалау объектiсінiң тұрған жерi 1 сурет
• 2.2. Бағалау  объектiсінiң қысқаша мiнездемесi
• Бағалар объект болып табылады - м, жер телiмiмен 2020, 1 шаршы тұрғылықты емес бөлме, жалпы аудан, жалпы аудан 0, 0854 га., толық мiнездемеден астамы жер телiмi 1-шi кестеге елестеткен

мiнездеменiң аты	Сипаттау
Кадстрлық номері	09-142-113-034
Бөлiмшенiң ауданы, га	0,0854 га
Жер пайдалануға құқық	Жеке меншік
Жердiң топографиясы	Тегіс
Тағайындаудың мақсаты	Ғимаратты пайдалану «Сәуле»дүкені
Қолдану және ауырпалықтағы шектеулерi	Инженерлiк тораптарды қызмет көрсету үшiн пайдаланатын қызметтерге бөлiмшеге кедергiсiз рұқсатпен қамтамасыз ету.
Бөлінетін	Бөлінбейтін

• Бағаланатын объект м, жер телiмiмен 2020, 1 шаршы тұрғылықты емес бөлме, жалпы ауданмен болады, жалпы аудан 0, 0854 га., толығырақ техникалық мiнездеме кестеде көрсетілген.
• «Құрастырымдық элементтердi техникалық мiнездеме және сипаттама 3кесте»

Объектінің мінездемесі
Объектінің мекен жайы	Қарағанды қаласы, Қазыбек би ауданы, Ленин көшесі, д.11
Салынған жылы	1964
Жалпы аудан	2020,1
Төренің іңауданы	493,0
Площадь нежилых помещений	1527,1
Жалпы жағдайы	Жақсы
Нысанның қолдануындағы бағалау күні	Екінші және үшінші этажды қарастырғанда кеңсені жалға беру, «бірінші этажда пайдаланылмайтын билльярд залы, төре, кухня, кафе
Қосымша құрылыс	Жоқ
Тіркелмеген өзгертулер(қайта жөнделуі, бітпеген құрылыс,  и т.д.)	жоқ
Бөліктерінің элементтері:
Түрі және и бұрынғы өткізілген жөндеуі	Н.у
Ішкі қабырғаның  құрамы	Гипсокартон, окрашено, плитка, стеновые панели, обои.
Потолок	Побелка
Едендер	Бетон, плитка, линолеум
Конструктивті элементі:
Фундамент	Бутовый
Қабырғалар	Кірпіш
Шатыр	Ж/б плитасы
Кровля	Жұмсақ
Инженерлік қамтамасданруы:
Суық сумен жабдықтау	Орталық
Электрмен жабдықтау	Орталық
Ыстық сумен жабдықтау	Автономлы
Жылуы	Орталық
Газден жабдықтау	Автономлы
Канализация	Орталық

• Таблица 4 «Ұқсас ғимараттардың қысқаша сипаттамасы»

Атауы	Тұрған жері	Жүздердің ауданы	Сатудағы баға, $	Жүзге ұсыныс бағасы, $
Под ИЖС Тел.: 8-700-143-3535	Қарағанды қ.Б.Жырау даңғылы	8	80 000	10 000
Коммерциялық жылжымайтын мүлік Тел.: 8-701-233-3875	Қарағанды қ.Гоголя көшесі	2	34 999	17 500
Коммерциялық жылжымайтын мүлік Тел.: 42-42-87, 74-57-60, 8-701-349-4253	Қарағанды қ. Алиханова көшесі	2	45 000	22 500