Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли. Проблемы его формирования в Республике Беларусь

Аналитики крупных компаний, сравнив мировой рынок земель, прогнозируют возобновление роста цен на землю уже после второго квартала следующего года.  Направляя инвестиции в ликвидную землю, лучше приобретать участки у тех продавцов, которые сбрасывают их в режиме демпинга.

Исходя из вышесказанного, можно сделать выводы, что спад цен на землю в условиях кризиса временный, его тенденция нестабильна. Все аналитики сходятся в своих прогнозах во мнении, что в недалеком будущем  цена на землю вновь станет расти и рынок земли вернет свои позиции в мировой экономике [12].

Таким образом, в зарубежных странах земельные отношения (владение, пользование, продажа, заклад, завещание, сдача в аренду) строятся на праве частной собственности. Определенную роль играет государственное регулирование, обеспечивающее рациональное использование земель в соответствии с социальными и экоогическими интересами. Государственное регулирование выражается в форме нормативных законодательных актов о передаче земли, делегировании полномочий местным огранам управления (например, права на разрешение или запрет покупки земли, контроль за использованием сельскохозяйственных угодий) или финансового управления (покупка земли). Сочетание действия рыночных земельных отношений и государственного регулирования направлено на эффективное использование земельных ресурсов.

Существенным фактором в системе землепользования и на рынке земли в целом является, как уже указывалось, государственное регулирование. Изменение самого понятия собственности с неограниченного к ограниченному, со значительной социальной ответственностью и соблюдением целей общегосударственной политики, привело к развитой государственной системе регулирования рынка земли, покупке и продаже, аренде, прав наследования и всех форм передачи земельной собственности. Важная сфера государственного регулирования – сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и те, которые идут под жилищную и промышленную застройку в условиях урбанизации и индустриализации, эта политика представляет собой важную государственную функцию регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель [10, c.223].

Исследования показали, что методы и способы правового регулирования земельных отношений в зарубежных странах отличаются большим разнообразием. Однако можно выделить ряд общих принципов. Это учет национальных и исторических особенностей страны, землеобеспеченности; реальное многообразие форм собственности на землю; любое действие с землей регламентируется определнной нормой закона, правилом; земельный рынок выступает как основной экономический механизм распределения и перераспределения земель; платность землепользования; развитие сельского хозяйства на основе преимущественно частного земледелия и арендного землепользования; права на землю не абсолютны, их реализация на практике осуществляется с определенными ограничениями; ограничение или невозможность покупки земли в собственность иностранными физическими и юридическими лицами; усиление регулирующей роли государства в управлении земельными ресурсами; развитие института аренды земли и существенное расширение прав арендаторов [9, c.39].

3. Проблемы формирования рынка земли в Республике Беларусь

3.1. Государственное регулирование рынка земли в Республике Беларусь и национальная стратегия устойчивого развития - 2020

Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве – главное, незаменимое условие производства, которая характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничено, не воспроизводима и в качественном отношении не однородна. Различие в качестве земель (т.е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства [15, c.117].

На сегодняшний день территория Республики Беларусь составляет 20760 тысят гектаров (таблица 1), в том числе сельскохозяйственные земли составляют 8968 тыс.га, лесные земли - 8512 тыс.га, земли под болотами и водными объектами – 1364 тыс.га, другие земли – 1939 тыс.га. Если рассматривать динамику земельной площади, начиная с 1991 года, то можно сделать следующие выводы: территория сельскохозяйственных земель с каждым годом уменьшается в среднем на 100 тыс.га, а территории лесного фонда и под болотами увеличиваются.

Таблица 1 – Земельная площадь (на начало года; тысяч гектаров)

Примечание ― Источник: [22, с.277, таблица 11.1]

В настоящее время земельные реформы в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина это – отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. Вопрос земельной собственности затрагиваются в Кодексе Республики Беларусь о земле. С 1 января 2009 года вступил в силу новый Кодекс Республики Беларусь о земле, имеющий значительное отличие от ранее действовавшего Кодекса 1999 года. Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры прав на земельные участки и переход от пяти типов прав (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) к предоставлению земельных участков на двух правах (собственности и аренды). По данному Кодексу стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости [21, c.113-117]. По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

Принят указ №58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", которым усиливается защита прав собственников при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения и изменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков. Все эти документы направлены также на дальнейшую либерализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектов хозяйствования [20].

Рассмотрим некоторые статьи Кодекса Республики Беларусь:

- собственность на землю, земельные участки (ст. 12). Собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной. Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.

- аренда земельных участков (ст. 17). Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь. На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

- плата за пользование земельными участками (ст. 32). Пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог или арендная плата. За пользование земельными участками, предоставленными в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, уплачивается земельный налог в соответствии с налоговым законодательством. За пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь.

              -  кадастровая оценка земель, земельных участков (ст. 88). Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь в порядке, установленном законодательством. Результаты кадастровой оценки земель, земельных участков утверждаются Минским городским, городским (города областного подчинения), районным исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков [18].

Реальностью современных земельных отношений является широкое вмешательство государства в процесс реформирования и использования земель, устранение сложившихся противоречий между государством, защищающим общественные интересы, и пользователями земли – носителями частных интересов – посредством экономических и административных методов.

Важнейшей задачей государства должна быть разработка четкой концепции и механизма разгосударствления земельной собственности, взимания земельной ренты и других платежей за землю.

Для Республики Беларусь, вступившей в полосу рыночных преобразований, одним из главных является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов. Можем ли мы надеяться на немедленное создание такого рынка в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать действенным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объемов производства и качества продукции. Государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определить права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с отчуждением, куплей-продажей, залогом земли (купчие, закладные, аукционные и т.д.) [15, c.118-125].

В Республике Беларусь был разработан проект Национальная стратегия устойчивого развития – 2020 (НСУР-2020). В данном проекте должны получить дальнейшее развитие и более глубокую проработку следующие вопросы:

- усиление охраны и рационализация землепользования, а также требующие отдельного рассмотрения вопросы, касающиеся устойчивого развития сельского хозяйства и сельских районов;

- разработки законодательных документов о государственной  собственности на территории, где сохранились естественные экосистемы, с запретом их хозяйственного использования;

- совершенствования земельных отношений на основе создания равных условий для различных форм собственности и хозяйствования, а также действенного правового и ценового механизма разгосударствления и приватизации земли;

- включения экономической (стоимостной) оценки земельных, как и других природных ресурсов, в состав национального богатства [13, c.40-41].

Перед Беларусью стоит важнейшая социально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую паратизирование на праве собственности на землю. Это явится важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны [15, c.118-125].

3.2. Переход к частной собственности

В последние годы все больше ученых и политиков в средствах массовой информации и на страницах научной литературы ставят вопрос о переходе Республики Беларусь от государственной к частной собственности на сельскохозяйственные угодья [14, c. 63]. По их мнению, приватизацию этих угодий надо провести посредством их раздела на индивидуальные земельные доли между работниками хозяйств, предоставление права владельцу «доли» использовать ее в роли земельного пая при вхождении в состав реформируемого хозяйства; права свободного выхода из его состава, образование своего фермерского хозяйства; права передачи по наследству, сдачи в аренду, продажи другому физическому или юридическому  лицу.

Углубленное исследование таких предложений дает основание считать, что их внедрение в жизнь породит:

- проблему реституции части земель, т.е. возвращение их бывшим собственникам, наследникам;

- проблему раздела сельхозугодий на индивидуальные земельные доли, что сделать очень трудно, так как в каждом хозяйстве имеются земли с почвенным благородием и разным местоположением относительно дорог, населенных пунктов, рынков и т.п.;