Земельная рента

- классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку их продуктивности;

- расчет нормальных затрат при использовании земельных угодий и возделывании основных сельскохозяйственных культур с включением в них нормативных внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек в соответствии с технологией использования земельных угодий и возделывания культур в текущих ценах;

- расчет дифференциального дохода от использования оценочных групп почв под различными культурами и видами угодий, исходя из продукции, нормальных затрат и отраслевой нормы прибыли;

- расчет нормативов для корректировки доходности рабочих земельных участков на влияние негативных свойств, лимитирующих урожайность, технологических признаков, отклонений внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек от учтенных по нормативному расстоянию и качеству дорог;

- исчисление (установление) почвенных, технологических и иных признаков рабочих земельных участков, используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качестве сельскохозяйственных угодий, для их кадастровой оценки;

- расчет доходности и кадастровой стоимости рабочих земельных участков и участков землепользования сельскохозяйственных товаропроизводителей;

- классификация земель сельскохозяйственного назначения административно-территориальных образований по их доходности и кадастровой стоимости;

- ценовое зонирование земель сельскохозяйственного назначения;

- состояние карт кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

- рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки и классификации земель сельскохозяйственного назначения;

- утверждение результатов оценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по ценовым зонам, классам земель сельскохозяйственного назначения, публикация материалов в открытой печати с рекомендациями или решениями по использованию опубликованных данных.

При оценке городской земли, которая в большей части городов почти не продается, а лишь арендуется, нижнюю границу стоимости можно определять, исходя из размеров арендной платы в городе и расчетов ее капитализации. Применяются и еще более простые методы. Стоимость участка, полученного в городе под застройку, можно определить, исходя из тех 50 % цены строения, которые инвестор обязан заплатить в городской бюджет. Они и составляют фактическую стоимость земли. Это упрощение связано с неразвитостью рынка земли. На величину стоимости земельных участков влияют и другие факторы:

- доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам культуры и бытового обслуживания;

- уровень инженерного оборудования и благоустройства территории и застройки;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

- эстетическая, историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории;

- состояние окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;

- инженерно-геологические условия строительства и степень поврежденности территории разрушительными воздействиями природы;

- рекреационная ценность территории и др.

В Украине сложилась ситуация, когда рыночная оценка хотя и начинает использоваться на практике, но пока плохо вписывается в существующее законодательство. Это тормозит развитие вторичного рынка недвижимости и способствует его криминализации. Искажены нормативные оценки земли и недвижимости. Только решая в комплексе весь спектр задач по созданию земельного кадастра, созданию эффективной системы регистрации как самих объектов недвижимости, так и различных ограничений, можно сформировать действительно эффективный и динамичный рынок земли и недвижимости.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться землей и недвижимым имуществом. Оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки такой кредит банк не выдаст. Без такой оценки нельзя и рассчитывать на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе и иностранных. [ 11, С. 99 ]

2. ВИДЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ: ПРИЧИНЫ, УСЛОВИЯ, ИСТОЧНИКИ

2.1. Дифференциальная рента I

I дифференциальная рента - это устойчивая добавочная прибыль, полученная как результат разной производительности одинаковых затрат труда на равных земельных участках различного плодородия и местоположения.

              I дифференциальная рента растёт по мере развития экстенсивного земледелия. Она увеличивается в связи с вовлечением в хозяйственный оборот новых земельных участков, за исключением того случая, когда весь прирост обрабатываемой земли приходится на худшие земли, не приносящие I дифференциальную ренту.

Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности:

-рента по плодородию;

-рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта).

Дифференциальная рента по плодородию I. Различные участки земли значительно отличаются по производительности. Эта разница в продуктивности происходит главным образом различий в плодородии почвы и таких климатических ров, как осадки и температура. Именно этими факторами объясняется, почему почва в одних районах исключительно пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совсем (пустынные земли). Эти различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивная земля - совсем никакой ренты.

Дифференциальная рента по местоположению I. Местоположение может быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной ренте. При прочих равных условиях арендаторы будут платить больше за единицу земли, которая стратегически выгодно расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому - чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах. [6, С. 114 ]

2.2. Дифференциальная рента II

II дифференциальная рента - это устойчивая добавочная прибыль, полученная как результат различной производительности последовательных добавочных вложений капитала на одном и том же участке земли.

      Согласно данным, II дифференциальная рента может возникнуть и при возрастающей и при убывающей производительности добавочных вложений в землю.

      II дифференциальная рента возникает при переходе к интенсивному земледелию. Последовательные дополнительные вложения капитала в одну и ту же земельную площадь означают интенсификацию земледелия, которая выражает основную тенденцию развития сельского хозяйства. II дифференциальная рента органически связана с процессом интенсификации сельского хозяйства. Целью интенсификации является увеличение выхода продукции с единицы земельной площади при  данных затратах капитала.

      Хозяйства, более интенсивно ведущие производство по сравнению с другими сельскохозяйственными предприятиями в одной зоне, получают II дифференциальную ренту.

      Поскольку образование II дифференциальной ренты связано с процессом интенсификации сельского хозяйства, то предприниматель-арендатор особенно заинтересован в удлинении срока аренды земли. Откупившись от земельного собственника арендной платой, он может в течение всего срока аренды сам присваивать всю добавочную прибыль, которая образуется от дополнительных вложений капитала. Землевладелец обязательно учтёт эту добавочную прибыль в арендной плате, но только при заключении арендного договора на новый срок.

              Наличие собственности на землю ведет к тому, что плата за пользование землёй взимается с любого участка, в том числе и со всех худших земель. Действительно, землевладелец никогда не согласится предоставить свою землю бесплатно в пользование арендатору. Худшие земли, как и лучшие, предоставляются в пользование арендаторам лишь тогда, когда они уплачивают землевладельцу ренту. Но это уже будет не дифференциальная, а абсолютная земельная рента. [ 6, С.115 ]

3. АГРАРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ УКРАИНЕ

Начало социально-экономических преобразований в агропромышленном комплексе Украины датируется 1991-1992 г., с принятия Земельного Кодекса, Закона "О коллективном сельскохозяйственном предприятии", "О формах собственности на землю" и ряда других основополагающих нормативно-правовых актов, но аграрная реформа вплоть до 2000 г. не давала ощутимых результатов. В связи с этим в стране сложилась неоднозначная (противоречивая) социально-психологическая ситуация вокруг развития рыночных отношений в аграрной сфере (вокруг хода рыночных реформ), ведется острая дискуссия по этой проблеме, которая имеет не только социально-экономические аспекты, но имеет и политические оттенки.[ 1, С. 111 ]

С принятием в 2001 году нового Земельного кодекса Украины определилась земельная политика государства, которая концентрируется на конечном разрешении проблемы развития отношений собственности на землю, формировании цивилизованного рынка земли, повышение эффективности управления земельными ресурсами, организации государственного контроля по их использовании и охране.

В целом земельный кодекс создал широкую законодательную основу для разрешения проблем, которые возникают в процессе реформирования земельных отношений. Одновременно он не охватил всех вопросов, связанных с урегулированием этих отношений, поэтому для его дополнения и создания законодательной базы предполагалось разработать и принять законы, касающиеся функционирования рынка земель, использования земель природно-заповедного, историко-культурного, рекреационного фондов.

Но из-за объективных и субъективных причин этого не произошло. До сих пор не были разработаны и переданы на рассмотрение в Верховную Раду Украины более 20 необходимых законопроектов. Более того, не полностью выполняются уже принятые законы, не вырабатываются соответствующие нормативно-правовые акты и государственные стандарты.

Одной из форм проявления аграрного кризиса является существенное снижение объема производства валовой продукции сельского хозяйства.[ 2, С. 167 ]

В 2000 г. валовая продукция уменьшилась относительно 1990 г. в 1,9 раза (25,9 млрд. грн. против 48,6 млрд. грн.) особенно быстрыми темпами уменьшался объем производства продукции животноводства. За указанный промежуток времени она уменьшилась в 2,4 раза, что крайне негативно отобразилось на структуре потребительской корзины.

За последнее десятилетие сложилась четкая тенденция по снижению урожайности всех основных сельскохозяйственных культур. Наибольшими темпами происходит падение урожайности зерновых и сахарной свеклы. одновременно с этим негативным процессом уменьшалась вся посевная площадь, в том числе и посевная площадь таких важных культур, как зерновые и сахарная свекла. Но при этом наблюдается рост посевных площадей подсолнечника - одной из наиболее ликвидной культуры.

Часто говорится, что в Украине необходимо уменьшать площадь пашни, поэтому факт уменьшения посевной площади можно рассматривать как позитивный. Нет сомнений, что в нашей стране очень много используется эрозиеопасных земель, поэтому появляется необходимость в выведении их из сельскохозяйственного оборота. Но сокращение посевных площадей происходит в основном не за счет эрозиеопасных земель, а за счет земель, полностью пригодных для оборота.

Негативным явлением является и увеличение площади посева подсолнечника. Это культура истощает грунт, а поэтому в десятилетнем севообороте она не должна занимать больше, чем одно поле. Но во многих случаях арендаторы на арендованных землях выращивают подсолнечник и зерновые, тем самым разрушая плодородный слой земли, возобновить который очень сложно. Поэтому очень важно срочно принять закон об охране земель, который положил бы конец их варварскому использованию - посев только высокоинтенсивных технологических культур, несоблюдение севооборота, нарушение системы обработки почвы, отказ от внесения питательных элементов при помощи внесения минеральных и органических удобрений.

О масштабах уменьшения производства сельскохозяйственной продукции можно судить по данным таблицы 3.1.

Таблица 3.1 - Объем производства основных видов продукции в Украине, млн. т.