Затратный подход к оценке объектов недвижимости

 
 

Реализация проекта  включает инвестиционный затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Помещений в здании сдаются в аренду на 5 лет начиная с конца 2011 года. В конце 2016 года объект продается по рыночной цене. Ха счет полученных средств выплачивается долг по займу.

Прочие дополнительные  сведения приведены в таблицах.

Уровень доходности принят в размере 10%.

Баланс площадей по реконструкции

Таблица 1

 

Таблица 2

 

Таблица 3

 
 
 
 

Таблица 4

 
 

Расчет  кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений и парковочных мест.

Таблица 5

 

1.1: Общая площадь, умноженная на удельный вес квартир:  10300*0,6=6180

1.2: Умножение площади за соответствующий год на показатель степени занятости арендаторами жилых помещений за этот год:

6108*0=0

6108*0,8=4944

Аналогично по остальным  годам

1.3: Умножение площади на стоимость аренды жилых помещений(/1000) и на прогнозное изменение арендных ставок по всем видам недвижимости за этот год:

0*2400/1000=0

4944*2400/1000*1,04=12340,22

Аналогично по остальным  годам

2.1: Площадь всех помещений на удельный вес коммерческих помещений: 10300*0,2=2060

2.2: Умножение площади за соответствующий год на показатель степени занятости арендаторами коммерческих помещений за этот год:

2060*0=0

2060*0,85=1751

2.3: Умножение площади на стоимость аренды коммерческих помещений(/1000) и на прогнозное изменение арендных ставок по всем видам недвижимости за этот год:

1751*10000/1000*1,04=18210,4

3.1: количество мест парковки на удельный вес парковочного холла(/количество метров на одно парковочное место): 10300*0,28/30=96,13

3.2: Умножение мест парковки за соответствующий год на показатель степени занятости арендаторами парковочных мест за этот год:

96,13*0=0

96,13*0,8=76,9

3.3: Умножение площади на стоимость аренды парковочных мест(/1000) и на прогнозное изменение арендных ставок по всем видам недвижимости за этот год:

0*12000/1000=0

76,9*12000/1000*1,04=959,7

Итого: суммирование доходов  от аренды с учетом индексации за соответствующий год.

Расчет  финансовых поступлений

Таблица 6

 

1. Доходы: переносим из итого Таблицы 5

2. Техническое обслуживание: Общ. площадь умноженная на удельный вес  удельный вес площадей в общем объеме, кроме технических помещений, на стоимость обслуживания и текущего ремонта жилья и на прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья по годами.

Например, за 2012: 10300*0,9*1200/1000*1,04=11457,72

3. Переносим из таблицы 7

4. Вычет из доходов от аренды технического обслуживания и % за привлеченный капитал. Например, в 2012: 31510,32-11457,72-1080,0=18972,6 

5. Годовая норма амортизационных отчислений равна 2% от балансовой стоимости 59000*0,02=1180 тыс.р.     

6.Финансовые результаты перед уплатой налогов по годам определяются путем вычитания из чистого операционного дохода амортизационных отчислений.

7. Налог на прибыль составляет 20% от финансовых результатов перед уплатой налога соответственно по годам.

8. Финансовые результаты после уплаты налогов определяются путем разницы между финансовыми результатами перед уплатой налога и величиной налога соответственно по годам.

Обслуживание долга Таблица 7.

 

1. Заемный капитал на начало 2011 года определяется путем умножения инвестиционной стоимости на 40% (заемный капитал 40% от инвестиционного)   45000*0,4=18000 тыс.р. Далее по годам величина заемного капитала данного года будет равна величине заемного капитала на конец предыдущего года.

2. Погашение долга производится равными долями с конца 2012 года в размере 10% от величины заемного капитала    18000*0,1=1800 тыс.р.

3. Заемный капитал на конец 2009 года будет равен заемному капиталу на начало этого же года. А заемный капитал на конец 2010 года равен разнице заемного капитала на начало 2010 года и величины погашения долга, далее по годам расчет производится аналогично.

4. Процент от стоимости кредита на конец года определяется в размере 12% от заемного капитала на начало года.

 

Расчет стоимости  недвижимости Таблица 8. 

 

1. Цена продажи недвижимости в конце 2016 года равна: общая площадь*удельный вес квартир в общей площади*цену продажи квартир, тыс.р./м2*прогнозные изменения стоимости по годам + общая площадь*удельный вес коммерческих помещений в общей площади*цену продажи коммерческих помещений, тыс.р./м2* прогнозные изменения стоимости по годам