Управление арендной собственностью в Кыргызской Республике

      Распределение обязанностей по содержанию арендованного  имущества между арендодателем  и арендатором осуществляется в  диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность  по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами либо договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости - в разумный срок.

      Арендатор обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного  имущества, если иное не установлено  законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

      Договоры  субаренды могут заключаться  на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным  гражданским законодательством  для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды влечет за собой ничтожность договора субаренды.⁶

      Регламентируются  вопросы собственности на произведенные  арендатором улучшения арендованного  имущества. Так, отделимые улучшения  арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что собственником отделимых улучшений, произведенных арендатором, будет являться арендодатель.

      Неотделимые улучшения арендованного имущества  во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

      Не  подлежит возмещению стоимость неотделимых  улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без  согласия арендодателя. Не подлежит возмещению и стоимость неотделимых улучшений  арендованного имущества, произведенных  арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

      Любые улучшения (как отделимые, так и  неотделимые), произведенные арендатором  за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя.⁶ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава III

3.1 Определение арендной платы за пользование имущественным комплексом промышленного предприятия. 

      Арендная  плата за пользование имущественным  комплексом промышленного предприятия  может рассчитываться несколькими  способами. Автором предлагается использовать два способа:

• накопительный метод;
• метод распределения доходов.

      В обоих случаях используется допущение, что аренда является чистой, т.е. все расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием имущества несет арендатор. Расходами собственника являются только налоговые платежи, а также потеря стоимости имущества в период аренды (амортизация).

      Первый  метод учитывает расходы собственника (налоги и утрату стоимости имущества), а также необходимый доход  на инвестиции, вложенные в имущество, рассчитываемый исходя из стоимости имущества и безрисковой ставки доходности.

      Второй  метод основывается на справедливом распределении дохода, который можно  получить от эксплуатации имущественного комплекса между арендатором, который непосредственно ведет производственную деятельность, и собственником, который является владельцем имущества, основных средств, используемых в производстве.

Расчет  арендной платы накопительным  методом

Арендная плата  включает в себя несколько составляющих:

1. амортизационную составляющую, которая обеспечивает возврат вложенных средств в здания, машины и оборудование;
2. налоговая составляющая, которая должна компенсировать собственнику уплачиваемые им налоги: налог на имущество и налог на землю;
3. доходная составляющая, которая в свою очередь раскладывается на:

• доход от улучшений земельного участка, машин и оборудования,
• доход от земли.⁷

,

где: А -  арендная плата за пользованием объектом (в год);  

А_А - амортизационная составляющая арендной платы;

А_Н - налоговая составляющая арендной платы;

А_Д1 - доходная составляющая арендной платы (от улучшений);

А_Д2- доходная составляющая арендной платы (от земли).

      Рассмотрим  в отдельности каждую из составляющих арендной платы.

Амортизационная составляющая. Смысл амортизационной составляющей в том, что за оставшийся срок экономической жизни объекта собственник должен компенсировать его текущую стоимость. Это не означает, что собственник хочет за счет арендатора, имея старый станок, восстановить его до нового. Восстановление происходит до стоимости в конкретный момент времени, на дату проведения оценки (расчета арендной платы).

,  

где: А_А - амортизационная составляющая арендной платы;  

ОВС - остаточная стоимость восстановления объекта;

SFF - взнос на формирование фонда возмещения, %;

Y - безрисковая ставка дисконтирования, %;

Т_Ост - оставшийся срок экономической жизни объекта, лет.⁷

      Налоговая составляющая. Для зданий налоговая составляющая состоит из налога на имущество и налога на землю. Для машин и оборудования – только налога на имущество. Налог на имущество рассчитывается от остаточной балансовой стоимости объекта. Налог на землю рассчитывается исходя из ставки земельного налога и площади земельного участка, приходящейся на здание. Поскольку земельный участок может быть единым (одна производственная территория), а использоваться он может несколькими арендаторами, то производится распределение общей площади участка между отдельными зданиями (арендаторами), пропорционально общей площади занимаемых площадей в зданиях и сооружениях.

      Доходная  составляющая. Доходная составляющая как уже сказано состоит из дохода от улучшений земельного участка (зданий) или машин и оборудования и дохода от самой земли. Для машин и оборудования, естественно, только из первой части.

;

;

, 

где: А_Д - доходная составляющая арендной платы;

А_Д1 - доходная составляющая арендной платы от улучшений участка;

А_Д2 - доходная составляющая арендной платы от земельного участка;

Y_B - ставка дисконтирования для зданий и оборудования, %;

А_А - амортизационная составляющая арендной платы;

Y_L - ставка дисконтирования для земельного участка, %;

V_{L -} стоимость земельного участка, %.

      Поскольку собственник ежегодно теряет в стоимости  зданий и оборудования сумму, приблизительно равную амортизационной составляющей арендной платы, то в качестве дохода он должен получить определенный процент на данную сумму.

      Доход от земельного участка определяется исходя из стоимости земельного участка  и определенной ставки доходности для земли, которая меньше ставки доходности для зданий и оборудования.

      Расчет  арендной платы методом  распределения дохода. Арендная плата за пользование имуществом производственного комплекса рассчитывается исходя из принципа разумного распределения дохода между собственником и арендатором.⁷

      Затратами на имущество здесь именуются  затраты собственника: налог на имущество, налог на землю, амортизация.  При этом учитываются следующие условия:

1.     Арендатор не будет платить  арендную плату выше дохода, который возможно получить от использования имущества.

2.     Арендатор не будет заинтересован  работать, если собственник в  виде арендной платы будет  забирать весь доход.

3.     С точки зрения арендатора  максимальная арендная плата:

-       при доходном производстве, когда сумма дохода от производства превышает затраты на имущество, - при которой он получает 50% и более остающегося дохода (за минусом затрат на имущество);

-       при убыточном производстве, когда  сумма дохода меньше затрат  на имущество, - равная всей сумме дохода.

4.     Разумным распределение дохода  считается распределение дохода  остающегося за минусом расходов  на имущество в пропорции 30/70 (30% собственнику, 70% арендатору).

5.     Собственник должен получить  такую арендную плату, которая компенсировала бы его затраты на восстановление и содержание имущества и принесла бы ему доход.

6.     Разумным распределение дохода  считается распределение дохода  остающегося за минусом расходов  на имущество в пропорции 30/70 (30% собственнику, 70% арендатору).

7.     Собственник старается сохранить  производственный потенциал предприятия,  поэтому при убыточности производства  может пойти на уступки арендатору  установить арендную плату ниже  затрат на имущество, для того  чтобы у арендатора оставалась часть дохода от производства.

      Сведение  результатов. Два рассмотренных метода можно соотнести с двумя подходами к оценке имущества: затратным и доходным. Первый отражает в большей мере позицию собственника, поскольку учитывает его расходы и желаемые им выгоды без соотнесения с потенциальными будущими доходами от использования имущества. Второй метод отражает позицию потенциального покупателя, который в первую очередь соотносит запрашиваемую цену и арендную плату со своими будущими доходами.⁷

      Как показывает практика применения данных методов расчета арендной платы первый метод дает большие результаты, чем второй, при низкодоходном производстве. В большинстве отраслей промышленности такая ситуация наблюдается при односменном производстве, поскольку производственные мощности предприятий в основном рассчитаны на двухсменный режим работы.

      Второй  метод, соответственно, показывает более  высокие результаты при двух- и  тем более при трехсменном  режимах работы.