Управление арендной собственностью в Кыргызской Республике

      Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его частей. Передача в аренду отдельно взятого  вида имущества производится по приемно-сдаточным актам. Арендодатель сданное в аренду имущество учитывает на своем балансе в составе основных средств. Арендатор стоимость взятого в аренду имущества учитывает в установленном порядке на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

      Арендная  плата может осуществляться в  следующих формах:

1. определенный в твердой сумме (преимущественно в денежной форме) платеж, вносимый периодически или единовременно;
2. установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции и доходов;
3. предоставление арендатором определенных услуг;
4. передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
5. возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

      Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра мера арендой платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.⁴

      Если  законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может требовать уменьшение арендой платы за недостатки сданного в аренду платы должно быть соразмерно уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды.

      Арендодатель, сдавая объект основных производственных фондов, несет определенные расходы. Это могут быть расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом основных производственных фондов, охраной этих объектов, обеспечением арендуемых зданий электроэнергией, отоплением, водоснабжением и др.

        В то же время арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества согласно условиям договора.

      Если  капитальный ремонт обязан был произвести арендодатель, но он нарушил условия  договора и не выполнил работу в установленные сроки, то арендатор может действовать по своему выбору:

• провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендой платы;
• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
• потребовать взыскание убытков.

      Два последних варианта регулируются по соглашению сторон или через арбитражный суд.⁴

      Арендные  отношения носят преимущественно  договорной характер (исключение составляют некоторые виды лицензируемого пользования),  и в качестве одного из основных требований к условиям договора аренды ст. 607 ГК РФ называет указание в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих существенных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Для отдельных видов аренды предусмотрены также дополнительные условия, признаваемые существенными.

Так, для договора аренды здания или сооружения обязательным является в письменной форме согласованное условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным.

      Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного, наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

      Арендодатель  может производить улучшения арендованного имущества: отделимые и неотделимые от арендованного объекта. Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

      Полученные  предприятием доходы от сдачи в аренду имущества являются объектом обложения на прибыль организаций.⁴

2.2 Аренда транспортных  средств

      Законодатель  выделяет две разновидности договора аренды транспортного средства. При  этом критерием для классификации  данного договора является аренда с  экипажем или без него. Соответственно, по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

      Объект  договора - транспортное средство и  услуги по управлению им и его технической  эксплуатации, поэтому такой договор имеет признаки смешанного договора.

      Такой договор не требует государственной  регистрации, но письменная форма является обязательной.⁵ 

Как по договору аренды транспортных средств с экипажем, так и без экипажа, арендатор  вправе:

• без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (если договором не предусмотрено иное);
• без согласия арендодателя от своего имени заключать договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре, или назначению транспортного средства.

      По  договору аренды транспортного средства с экипажем, арендатор обязан, если иное не предусмотрено договором: поддерживать надлежащее состояние транспортного  средства, включая связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе на оплату топлива, других расходуемых материалов и на оплату сборов.

      По  договору аренды транспортного средства без экипажа арендатор обязан:

• оплачивать расходы, возникающие в связи с текущим и капитальным ремонтом;
• осуществлять своими силами управление транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую;
• оплачивать расходы на содержание транспортного средства, его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (если иное не предусмотрено договором).

      Передача  имущества может быть как по месту  нахождения арендатора, так и по месту арендодателя. Так как объект является движимым имуществом, на практике, зачастую возникает вопрос о месте возврата транспортного средства.⁵

2.3 Правовые основы арендных отношений.

      Как и для любого гражданско-правового  договора, для договора аренды очень  важно определение его существенных условий.

      Гражданский кодекс не дает исчерпывающего перечня  условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

      Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском  кодексе), является условие об объекте  арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке  приведены все данные, позволяющие однозначно установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды.   При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.⁶

      Как следует из определения договора аренды, условие об арендной плате  относится к числу существенных условий любого договора аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время  допускается заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

      Законом могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.

      Если  договор аренды заключен на срок, превышающий  установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).

      В зависимости от срока действия и  сторон договор аренды может быть заключен как в устной, так и  в письменной форме. В устной форме  договор аренды может быть заключен между физическими лицами сроком не более одного года. Обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды сроком более чем на один год, а также независимо от срока, если одной из сторон договора является юридическое лицо.

      Договоры  аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении.

      В правовое регулирование арендных отношений внесены положения об арендной плате. Определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы отнесено на усмотрение сторон.

2.4 Права и обязанности сторон по договору аренды

      Арендодатель  несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет.⁶

      Арендодатель  не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые  хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены   

 при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду

Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках арендованного  имущества, может незамедлительно  безвозмездно устранить недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным  имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости от желания арендодателя устранить недостатки либо произвести замену имущества арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды.

      Арендодатель  вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.