Управление арендной собственностью в Кыргызской Республике

      Стороны договора.

• Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, управомоченное на это собственником либо законом.
• Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование,  владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

      Сроки договора. Срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

• Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон;
• Долгосрочный: 5- 20 лет;
• Среднесрочный: 1-5 лет;
• Краткосрочный: до 1 года.

      Виды  аренды. Аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем. Также в законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

      Аренда  «вторичная» или  субаренда –  передача части арендованного имущества в аренду третьему лицу, так что арендатор уже сам выступает в роли арендодателя. Однако субаренда ограничена положениями, которыми предусматривается, что она не должна вести к уменьшению производственно - экономического потенциала предприятия. Это делается для того, чтобы исключить передачу в субаренду всего имущества, не допустить извлечения таким способом нетрудовых доходов. ³

      При субаренде в отношениях с арендодателем  состоит только арендатор, а не субарендатор. Поэтому арендатор несет  всю  ответственность перед арендодателем  за действия субарендатора. Права субарендатора  являются производными от прав арендатора: с прекращением договора аренды автоматически прекращается также и действие субарендатора.

      Аренда  земли - экономические соглашение, по которому собственники земли предают земельный участок на определенный срок арендатору для самостоятельного хозяйствования, при условии передачи землевладельцу части дохода в виде арендной платы.

      Аренда  имущества гражданами – это разновидность арендных отношений. Она может быть индивидуальной и групповой, т.е. средства производства и иное имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности, могут быть взяты во временное пользование одним гражданином или группой граждан. Арендаторы самостоятельно распоряжаются всей произведенной продукцией, всем объемом выполняемых работ и оказываемых услуг.

      Арендная  плата – плата за пользование взятого в аренду имущества. Размер арендной платы, сроки и другие условия платежа предусматриваются договором между арендатором и арендодателем. Арендная плата включает в себя  амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества. При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные  отчислении не производятся. Размер отчислений определяется в договоре аренды, исходя из установленного в нем воспроизводству переданного в аренду имущества. Арендная плата включает часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавливаемую договором на уровне не ниже банковского процента. Размер банковского процента зависит от срока аренды и предусматривается в договоре. При заключении договора аренды рекомендуется создать оценочную комиссию для определения реальной стоимости арендного имущества в пределах от его балансовой стоимости до остаточной стоимости.

      Арендное  предприятие –  предприятие, осуществляющее предпринимательскую деятельность на основе взятого им в аренду имущественного комплекса. ³ 

Глава II

2.1. Аренда и разновидности  арендных отношений

  в строительстве.

     Аренда-это форма хозяйственного расчета с фиксацией доли дохода, передаваемой по предварительному договору собственнику средств производства, или другого имущества, возникающего в результате производственной деятельности.

     Организации вступают в арендные отношения как  арендаторы или арендодатели. При  этом арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Устанавливается определенная структура экономических отношений.

              

Схема 1.  Общая схема  экономических отношений  при аренде.

      Арендная плата – это часть дохода предпринимателя в денежном выражении. В случае, когда арендодатель в качестве арендной платы возлагает на арендатора обязанности по содержанию сданного в аренду имущества, в том числе всех видов ремонта, доход арендодателя определяется на основании сведений, предоставленных арендатором о произведенных им расходах, связанных с содержанием арендуемого имущества. ⁴

      Арендные  отношения, позволяющие осуществлять временное пользование (или временное  владение) имуществом, нашли широкое применение в деятельности строительных предприятий. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например, на основании доверенности.

      Данная  норма права применяется в  основном при сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной  собственности, а также тогда, когда  сам арендатор сдает имущество  в субаренду с согласия арендодателя.

      Правовая  форма аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества:  аренда недвижимого имущества подлежит  государственной регистрации, если иное не установлено законом. Объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Имущественные права, хотя и являются самостоятельным объектом купли-продажи, однако не могут передаваться в аренду.

      Между собственником, в дальнейшем арендодателем, и предпринимателем- арендатором возможны следующие виды отношений:

1. аренда производства (схема 2);
2. аренда выпуска товарной продукции (арендный подряд) (схема 3);
3. аренда свободного времени (схема 4).

Схема 2.  Первый вид схемы  отношений при  аренде средств производства.  

                 

Схема 3. Второй вид схемы  отношений при  аренде выпуска продукции (арендный подряд).⁴ 

            

       

Схема 4. Схема аренды технологического процесса выпуска  отдельного вида продукции.

     

    Для организации арендных отношений  на базе аренды средств производства) необходимо, чтобы:

• средства производства получались от одного собственника, а реализовалась готовая продукция – другому;
• арендатор имел собственные источники и, соответственно, расчетный счет в банке.

Самая распространенная ошибка при организации арендных отношений – это

передача цехам  в аренду их имущества, а не создание самостоятельных малых предприятий на базе цехов предприятий стройиндустрии или предприятий промышленности строительных материалов.

      Второй  и третий виды аренды являются распространенными  способами организации арендных отношений внутри предприятий.

      При этой схеме арендного подряда арендатор берет у арендодателя подряд на выпуск продукции (на договорной основе), а арендодатель оплачивает арендатору произведенную продукцию, при необходимости предоставляя ему средства производства. Вполне очевидно, что арендная плата при такой форме арендных отношений исключена, потому что арендатор (подрядчик) получает деньги от арендодателя, а получение от одного лица с тем, чтобы вернуть их ему завтра, - это бессмыслица. Проще на эту сумму снизить расчетную плату.

      Аренда  выпуска подрядной продукции (арендный подряд) должна быть ориентирована на выпуск отдельного, технологически обособленного вида продукции. Арендатор в этом случае берет подряд на выпуск продукции, годной для реализации, и аренде в данном случае подлежит именно выпуск конкретной продукции, а не имущество отдельного структурного подразделения.

      При арендном подряде для выполнения подразделением производственных задач  и осуществления своей деятельности предприятие закрепляет за ним соответствующую  часть своего имущества – основные и оборотные средства.⁴ 

      Другими словами, можно арендовать только технологический  процесс выпуска отдельного вида продукции (схема 4).

      Абсолютно необходимым условием для субъекта аренды является выход готовой продукции (конечно, результат любой технологической операции может стать готовой продукции).  

      Арендные  отношения закрепляются договором. В нем на аренду выпуска продукции  арендодатель и арендатор оговаривают  три условия арендных отношений:

1. Количество продукции (объем работ и услуг) в натуральном измерении, заказываемое арендодателем и принимаемое к исполнению арендатором.
2. Стоимость единицы продукции (объема работ или услуг), так называемая расчетная цена.
3. Срок исполнения.

      Недопустимо при аренде выпуска продукции  формировать расчетные цены с учетом доли возможной прибыли от реализации арендодателем готовой продукции, поставленной арендатором. Попытки, осуществляемые на некоторых предприятиях, доводить до арендаторов определенную часть прибыли несостоятельны, так как достоверно определить эту часть практически невозможно.

      Не следует забывать, что прибыль возникает в результате акта купли-продажи, а не в процессе производства, и расчеты с арендаторами с помощью цен, включающих долю прибыли, ничего другого не означают, как обещание негарантированного дохода.

      При определении затрат на производство продукции следует руководствоваться  методом определения затрат по элементам, а не по статьям калькуляции.

      В настоящее время широко используется метод расчета затрат по статьям  калькуляции, который отвечает на вопрос «где истрачено?», в отличие от метода расчета затрат по элементам, который отвечает на вопрос «что истрачено?».

      Это приводит к самой распространенной ошибке: при создании арендного коллектива на базе структурного подразделения  затраты на выпуск продукции определяются по сложившимся в этом структурном подразделении затратам, а не по затратам целом (всего предприятия) на выпуск данного вида продукции (схема 5).

Схема 5. Третий вид схемы  отношений – при  аренде свободного времени (третий вид аренды).⁴

    Третий  вид аренды может иметь место  в исключительных случаях и на непродолжительное время по следующим  причинам:

1. если у арендодателя есть незагруженное оборудование (правда, непонятно почему он не производит продукцию сам)
2. при наличии резервной армии труда (т.е. безработных), ибо работать сверх своего нормального рабочего времени (8ч) может не каждый. Ждать высокого качества в данном случае не приходится, так как 8-часовой рабочий день определен физиологическими особенностями человека и уровнем интенсивности его труда.

      В аренду могут быть переданы: земельные  участки и другие обособленные природные  объекты; предприятия и другие имущественные  комплексы; здания; 
сооружения; оборудование; транспортные средства; другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).