Технология оценки объекта недвижимости

     -                метод по сопоставимым продажам;

     -                метод соотнесения (переноса);

     -                метод капитализации земельной ренты;

     -                метод техники остатка для земли;

     -                метод развития земельного участка.

     Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

     Сравнение оцениваемого земельного участка с  сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам:

     -  местоположение ;

     -  время продажи ;

     -  физические характеристики;

     -  характеристики дохода, получаемого с земельного участка;

     -  условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка;

     -  условия продажи;

     Метод соотнесения (переноса) заключается  в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих – цену здания и цену земельного участка.

     При этом первоначально оценивается  стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем  она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый  объект.

     Метод капитализации земельной ренты  представляет собой капитализацию  доходов, полученных за счет арендных платежей.

     Этот  метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как  в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи  и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных  участков.

     Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

     Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

     Метод развития (освоения) земельного участка  используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки  на отдельные индивидуальные участки и предполагает следующую последовательность действий:

     -  определение размеров и количества индивидуальных участков (при определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения) ;

     -  расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

     -  расчет затрат на освоение участков и их продажу;

     -  определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

     -  дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

     Ставка  дисконта, применяемая для дисконтирования  денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности  инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных  рисков освоения и продаж участков.

     Вторая  операция – определение  валовой стоимости  замещения.

     Существуют  три основных метода определения  восстановительной стоимости (стоимости  замещения) объекта недвижимости.

     1. Метод   сравнительной   единицы  (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости.

     Единицами измерения могут быть  квадратные или кубические метры. 1 место и пр. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

     2. Метод   разбивки   по  компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

     В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные  показатели могут быть рассчитаны на 1 м³, 1 м², 1 погонный метр,1 норма-час и т.д.

     3. Метод   количественного   обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

     Это наиболее трудоемкий метод, но он может  быть значительно облегчен, если имеются  старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился или эксперт-оценщик  может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету  для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен  на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

     Обычно  косвенные затраты составляют 10 – 15 процентов от региональной стоимости  строительства.

     Третья  операция – определение  износа объекта недвижимости.

     В оценочной деятельности износ рассматривается  как основной фактор стоимости объекта  недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках  нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это  своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

     Понятие «износ», используемое в оценочной  деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация  в бухгалтерском учете – это  процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением  объекта, как весь срок его службы, без определения его текущей  стоимости.

     Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

     Физический  износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

     На  практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

     Следует отметить, что физический износ может  быть устранимым и неустранимым.

     Устранимый  физический износ предполагает, что  затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость  объекта.

     Физический  износ считается неустранимым, когда  затраты на исправление дефекта  превосходят стоимость, которая  при этом будет добавлена к  объекту. Любой недостаток объекта  в принципе можно исправить, но при  этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.

     Для  определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

     Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство  элементов здания (или стоимостной  метод).

     В более точном скорректированном  стоимостном методе расчета физического  износа процент износа элементов  здания определяется как взвешенная величина.

     К категориям быстроизнашиваемых элементов  здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической  жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

     Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации», утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072.

     Физический  износ объекта недвижимости можно  определить методом расчета срока жизни. Сроки жизни здания или сооружения представлены на рис. 5.1.

     С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

     1.    Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

     2.    Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

     3.    Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.

     С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

     1.    Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т.д.

     

      
Рис. 1. Срок жизни  здания или сооружения

     2.    Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

     3.    Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

     Связь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей  формулой:

     

     (1)  

     где И – износ объекта недвижимости; 
А_восст – восстановительная стоимость объекта недвижимости; 
ЭВ – эффективный возраст; 
ТС_эж – типичный срок экономической жизни.

     Другими словами процент износа от восстановительной  стоимости определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к типичному сроку экономической  жизни.

     Функциональное  устаревание (или  функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.

     К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков. Сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с  точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на туже дату оценки без обновленных элементов.