Сущность, структура, виды и сегменты рынка недвижимости

3 Сегментация рынка недвижимости  

     При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

     институциональный;

     объектный;

     воспроизводственный.  

     Институциональный подход предполагает описание видов  деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его  осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи  между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

     органы  власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий  функционирования и развития рынка  недвижимости;

     институт  независимой оценки недвижимости;

     девелопмент;

     банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

     институт  управляющих недвижимостью;

     институт  риэлторов;

     государственный и частный нотариат;

     строительные  организации;

     арендаторы  недвижимости;

     продавцы  недвижимости;

     саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.  

     Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских  правоотношений (земля, искусственные  сооружения, а также соответствующие  им права собственности). Правомерно будет выделить:

     рынок земли;

     рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

     строительный  рынок;

     рынок таймшеров и т.д.  

     Воспроизводственный подход предполагает описание структуры  рынка через призму отношений, возникающих  в процессе цикла воспроизводства  недвижимости.  

     С достаточной степенью условности они  могут быть представлены тремя группами отношений:

     рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта  недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления  объекта недвижимости);

     рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих  в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

     рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.  

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.  

     По  способу совершения сделок на рынке  недвижимости выделяют следующие его  составляющие.  

     Первичный рынок – это экономическая  ситуация, когда недвижимость как  товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство  в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и  муниципальных предприятий, жилых  объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и  нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит  от нового строительства. Учитывая, что  потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.  

     На  вторичном рынке недвижимость выступает  как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному  собственнику – физическому или  юридическому лицу.  

     Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая  обстановка и т. д.) увеличится предложение  недвижимости на вторичном рынке, это  приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время  рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном  рынке жилья, что тут же сказывается  на росте цен на вторичном рынке.  

     Организованный  рынок – это хозяйственный  оборот недвижимости и прав на нее  в строгом соответствии с действующим  законодательством с участием лицензированных  профессиональных посредников. Этот рынок  гарантирует юридическую чистоту  сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых  операций.  

     По  виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.  

     По  географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой  отдельный рынок; даже в различных  районах отдельного города могут  существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).  

     По  стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой  недвижимости.  

     По  степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.  

     По  форме собственности: государственных  и муниципальных объектов, частных, др.  

     По  виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.  

     По  использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок  недвижимостии промышленного и сельскохозяйственного назначения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

         Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

          Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

     колоссальной  стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

     достигнутой уже сегодня высокой долей  рынка недвижимости в валовом  национальном продукте;

     достигнутым в ряде регионов и городов высоким  уровнем доходов бюджета от первичной  продажи, сдачи в аренду государственной  и муниципальной недвижимости (в  том числе земли);

     высоким уровнем сборов в бюджет от налогов  на недвижимость и сделок с ней;

     большим количеством рабочих мест, созданных  в ходе становления и развития рынка недвижимости.

          Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

     эффективное решение социальных задач, связанных  с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

     отчуждение  полных или частичных прав собственности  на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому  и защиту его прав;

     свободное формирование цен на объекты и  услуги;

     перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

     перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.  
 
 
 
 
 
 
 

     Экономика недвижимости: Учебное пособие –  Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с

     7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Издательство «Проспект», 2003. - 835 с. – ISBN 5-98032-715-0  

     18. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. –  М.: Издательство МГТУ им. Н. Э.  Баумана, 2003. - 168 с. – ISBN 5-7038-2174-6  

     19. Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. – М: Издательство «Проспект», 2004. – 160 с.– ISBN 5-222-04409-2, 5-8309-0084-X

     5. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Издательство «Питер», 2004. – 512 с. – ISBN 5-94723-742-3

     А.Н. Асаул, Карасев А.В.

     Экономика недвижимости

     учебное пособие

© Асаул А.Н., 2001

     © Карасев А.В., 2001