Сущность, структура, виды и сегменты рынка недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Сущность, структура, виды и  сегменты рынка недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение  

     Новые политические реалии в жизни нашей  страны привели к необходимости  смены парадигмы функционирования национальной экономики, что предполагает разработку качественно новой системы  научно- обоснованных и логически связанных между собой положений, которые отражали бы неповторимую совокупность исторических, политических, экономических, социальных, культурных и других слагаемых, определяющих российский путь экономического развития.

     В этих условиях особенно остро стоит  проблема выявления и обоснования  путей и методов создания рынка  недвижимости, как составного элемента системы рынков, входящих в национальный рынок, адекватного новой экономической  парадигме, развивая при этом условия, обеспечивающие эффективное удовлетворение потребностей субъектов рынка во владении, распоряжении и пользовании  объектами недвижимости.

     В середине 90-х годов отмечается возрастание  деловой активности на рынке недвижимости в первую очередь за счет расширения вовлечения в сферу рыночных отношений  земельных участков, нежилых и  офисных помещений, что несколько  снизило сложившуюся высокую  долю жилья. Это обстоятельство, вызванное  не в последнюю очередь укреплением  законодательной базы, актуализировало  настоятельность решения экономико-организационных  проблем функционирования рынка недвижимости.

     Целью работы является раскрытие сущности рынка недвижимости, определение его структуры, выделение основных видов и сегментов дано рынка.  
 
 

1.Сущность рынка недвижимости.

1.1 Понятие рынка  недвижимости. 

         Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

       «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1] .

        Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

      «Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [I].

        Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

        Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

        Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

         Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание  новых объектов недвижимости;

- передачу  прав на недвижимость;

- установление  равновесных цен на объекты  недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение  пространства между конкурирующими  вариантами землепользования;

- инвестирование  в недвижимость.

           При этом рынок недвижимости выполняет следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

          • со сменой собственника:

- куплю-продажу  объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение  исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных  объектов недвижимости);

         •с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение  состава собственников, в том  числе с разделом имущества;

- внесение  в уставный капитал;

- банкротство  (ликвидация) хозяйствующих субъектов  (с удовлетворением требований  кредиторов, в том числе за  счет реализации имущества собственников);

         • без смены собственника:

- инвестирование  в недвижимость;

- развитие  недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения  направления использования, названия  торговой марки, юридического  адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу  в хозяйственное ведение или  оперативное управление, в безвозмездное  пользование;

- регулярно  получаемый доход от владения  недвижимостью, не требующий от  получателя предпринимательской  деятельности;

- ренту;

- пожизненное  содержание с иждивением;

- передачу  в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование  различных форм и различных  операций, в том числе при кредитовании  развития недвижимости.

         Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости [I].

         
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2 Особенности рынка  недвижимости. 

Рынок недвижимости как составная часть  рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами  и подъемами (рис. 2.1).

        Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой  ликвидностью;

- цикличным  характером. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

- высокой  степенью регулирующего государственного  воздействия;

- наличием  стоимостной оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением  времени;

-        высоким уровнем трансакционных издержек. 

     ВСТАВИТЬ  ИЗ УЧЕБНИКА

        

     Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости: 

     1 — спад на рынке недвижимости  наблюдается при перенасыщении  построенных зданий, когда количество  незанятых строений стремительно  увеличивается и собственнику  объекта недвижимости сложно  его продать, цены снижаются.  Это рынок покупателя; 2 — поглощение  созданных объектов недвижимости  наступает после возрастания  спроса на построенные объекты  и характеризуется практическим  отсутствием предложения новых  объектов. Этот цикл определяется  ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается. 

     Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить  сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить  контракт. Собрать сведения, чтобы  убедиться в том, что условия  контракта выполняются и т.д.» [2] . В Санкт-Петербурге они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации  сбытовой структуры в составе  застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру. 

     Эти особенности дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики. 

     Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и  покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости  на объекты недвижимости емкость  рынка может быть чрезвычайно  высокой. 

          Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

              Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

          К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

         Преимущества:

• возможность  получения большей прибыли (чем  на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

• достаточная  устойчивость потребительского спроса;

• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

• наличие  определенной защиты от внезапных изменений  рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного  характера аренды и длительного  срока строительства конкурирующих  объектов.

          К недостаткам можно отнести: