Сущность, структура, виды и сегменты рынка недвижимости

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношении  обязательной публикации информации о  сделках на рынке недвижимости;

• необходимость  использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

• «жесткая»  зависимость от внешних условий  градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики  потребительского спроса;

• издержки сделок (необходимость проверки юридической  чистоты объекта недвижимости, а  также затраты на техническую  документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие. 
 

     [1] Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995. 

     [2] Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 1993, с. 59. 

     [3] Спрос и предложение на рынке  недвижимости менее эластичны,  чем на других рынках.говли и б 
 
 
 
 
 
 
 

     2 Структура рынка  недвижимости  

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

     объектов  недвижимости;

     экономических субъектов, оперирующих на рынке;

     процессов функционирования рынка;

     инфраструктуры  рынка .

          Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

     продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое  юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности  на объект, в том числе государство  в лице своих специализированных органов управления собственностью

     покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое  или физическое лицо или орган  государственного управления, имеющий  право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных  граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

     профессиональные  участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и  перечнем видов деятельности коммерческих структур.

         Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.  

     Институциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, представляющие интересы государства  и действующим от его имени. Относят  организации следующего профиля:

     организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

     федеральные и территориальные земельные  органы, занимающиеся инвентаризацией  земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением  землеотвода,

     федеральные и территориальные органы архитектуры  и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных  планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

     органы  экспертизы градостроительной и  проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных  и строительных проектов;

     органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

     органы  технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

     проектировщики, строители, специалисты по технической  эксплуатации, финансируемые из бюджета;

     органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с  ними;

     государственные нотариусы.

          Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

     брокеры, оказывающие услуги продавцам и  покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

     оценщики  недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости  объектов;

     финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием  операций на рынке недвижимости, в  том числе ипотечным кредитованием;

     девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

     редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

     управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией  объекта;

     проектировщики  и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим  сопровождением операций на рынке недвижимости;

     страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

     участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при  ипотечном кредитовании);

     аналитики, занимающиеся исследованием рынка  недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений  по его развитию;

     финансовые  аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

     маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

     информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

     специалисты по информационным технологиям, обслуживающие  РН;

     специалисты в области обучения и повышения  квалификации персонала;

     любые специалисты – сотрудники и члены  национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.  

     Процессы  функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,  

     Различают следующие основные процессы:  

     1. Создание развития объекта недвижимости;  

     1.1 Организация системы развития  недвижимости;  

     1.2 Развитие территорий;  

     1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;  

     2. Использование (эксплуатация) объекта  недвижимости;  

     2.1.Организация  эксплуатации и управления недвижимостью;  

     2.2.Управление  объектом;  

     3. Товарный оборот объектов недвижимости;  

     3.1.Организация  системы товарного оборота недвижимости;  

     3.2.Передача  прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;  

     3.3.Финансирование  товарного оборота недвижимости  

     4. Управление рынком;  

     4.1.Исследование  рынка;  

     4.2.Формирование  и развитие рынка;  

     4.3.Контроль  и регулирование.  

     Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка  

     Условно можно выделить четыре таких механизма:  

     Во-первых, социальный механизм, включающий в  себя:

     законодательную и нормативную базы рынка;

     систему общественного контроля над соблюдением  правовых и этических норм всеми  участниками рынка, защиты их прав и  интересов.  

     Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные  и представительные органы власти и  управления федерального и регионального  уровней, профильные подразделения  исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.  

     Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

     систему мониторинга и исследования процессов  функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские  подразделения общественных объединений, исследовательские организации  рынка недвижимости при участии  профессионалов-практиков);

     специализированные  государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка  недвижимости, в частности:  

     а) органы координации усилий государственных  учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.  

     б) специализированных структурных подразделений  органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных  на реформирование, регулирование и  контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;  

     в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;  

     г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;  

     д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

     В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

     эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

     стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с  ними всех категорий;

     единое  информационного пространства рынка  недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

     законодательно  закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

     нормативные, инструктивные и регистрационные  документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

     банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.  

     В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений  участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения  переговоров, принятия решений, правового  закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и  применения санкций к нарушителям.