Способы приобретения права собственности

     Все споры, связанные с оценкой клада, отнесением его к памятникам истории  или культуры, распределением стоимости  клада и т.д., как споры о  праве гражданском, могут рассматриваться  на общих основаниях судом.

     Первоначальным  способом приобретения права собственности  является и приобретательная давность, т.е. приобретение права собственности по давности владения (ст. 234 ГК). Но прежде чем приступить к ее изучению, отметим, что нормы ГК о приобретении права собственности на бесхозяйное имущество, находку, безнадзорных животных и клад подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами о приобретательной давности. Это значит, что если, например, имущество может быть приобретено в собственность как бесхозяйное, и в то же время открывается возможность стать его собственником по давности владения, то предпочтение следует отдавать нормам, определяющим основания и порядок перехода имущества в собственность того или иного лица как бесхозяйного. Указанное обстоятельство прямо отражено в ст. 225 ГК

     Приобретательная давность относится к первоначальным способам приобретения права собственности, какой бы критерий ни был положен в основу разграничения первоначальных и производных способов: воли или правопреемства. Право собственности на стороне давностного владельца возникает помимо вали и независимо от прав предшествующего собственника.

     По  давности владения может быть приобретено  в собственность имущество, относящееся  к любой форме собственности, кроме того, которое вообще изъято из гражданского оборота либо не может  находиться в собственности владеющего им лица.

     Приобрести  право собственности по давности владения может как физическое, так  и юридическое лицо, а также  Российская Федерация, субъект федерации  или муниципальное образование, иными словами, любое лицо, которое признается субъектом гражданского права, если приобретение данного имущества в собственность не выходит за пределы его правоспособности. Для приобретения права собственности по давности владения необходимы следующие предусмотренные в законе обязательные условия (реквизиты).

     Во-первых, должен истечь установленный в законе срок давности владения, который различается  в зависимости от того, идет ли речь о приобретении права собственности  на недвижимость (например, жилой дом) или на движимость (например, автомобиль). Срок этот для недвижимости составляет пятнадцать лет, а для движимости – пять лет. При этом давностный владелец может присоединить ко времени  своего владения время, в течение  которого имуществом владел его предшественник, если его владение также удовлетворяло  всем указанным в законе реквизитам и если к нынешнему владельцу  имущество перешло в порядке  общего или специального правопреемства (напр., по наследству или по договору). В то же время течение срока  приобретательной давности не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится (п. 4 ст. 234 ГК).

     В силу прямого указания закона право  собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникает у лица, которое  приобрело имущество по давности владения, с момента такой регистрации (абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК).

     Во-вторых, давностный владелец должен владеть  имуществом как своим собственный  или, что то же самое, в виде собственности, без оглядки на то, что у него есть собственник. В противном случае отсутствует не только указанный реквизит приобретательной давности, но и ставятся под сомнение два других – добросовестность и открытость владения.

     В-третьих, он должен владеть имуществом добросовестно. Это значит, что, владея имуществом, владелец не знает и не должен знать  об отсутствии у него права собственности. Однако отсутствие правоустанавливающего документа (например, на жилой дом) само по себе еще не означает недобросовестности владельца.

     В-четвертых, владелец должен владеть имуществом открыто, т.е. без утайки. В противном случае возникают сомнения как в добросовестности владельца, так и в наличии других требуемых законом реквизитов.

     В-пятых, давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, должно быть непрерывным. Течение срока, необходимом для приобретения права собственности по давности владения, прерывается совершением со стороны владельца действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, а также предъявлением к нему управомоченным лицом иска о возврате имущества. После перерыва давность владения, если реквизиты, необходимые для приобретения права собственности, налицо, начинает течь заново, причем время, истекшее до перерыва, в давностный срок не засчитывается.

     Закон предусматривает защиту давностного  владельца до того, как он стал собственником (п. 2 ст. 234 ГК). Разумеется, он не может получить эту защиту против собственника, а также против других лиц, имеющих право на владение имуществом в силу предусмотренного законом или договором основания, поскольку до истечения давностного срока (соответственно пятнадцати или пяти лет) сам он является беститульным владельцем. Однако он может получить защиту против тех лиц, которые, как и он, права на владение имуществом не имеют. По сравнению с ними он обладает тем преимуществом, что является давностным владельцем и владение его при наличии всех требуемых законом реквизитов с истечением установленного срока может перерасти в право собственности. Поэтому, если третье лицо (гражданин или организация) неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом или чинит ему препятствия во владении имуществом как своим собственным, он вправе требовать восстановления нарушенного владения и устранения чинимых помех, т.е., воспользоваться теми же средствами защиты, какими согласно ст. 301 и 305 ГК располагает собственник и иной титульный владелец.

     Если  давностный владелец в установленном  законом порядке восстановит  нарушенное владение, течение срока, необходимого для приобретения права  собственности по давности, продолжается так, как если бы нарушения владения вообще не было, т.е. непрерывно.

     Наконец, следует обратить внимание на то, что, согласно закону о введении первой части ГК в действие, правилам закона о приобретательной давности придана обратная сила. Напомним, что приобретательная давность впервые была признана на территории РФ Законом РФ о собственности, введенным в действие с 1 января 1991 г., причем нормам о приобретательной давности обратная сила по этому закону придана не была. В связи с этим возникает вопрос, следует ли включать в срок давностного падения лишь то время, течение которого началось с 1 января 1991 г., или также и тот срок, течение которого началось ранее. В срок давностного владения следует включать и тот срок, течение которого началось до 1 января 1991 г. При ином ходе рассуждений нормам ГК о приобретательной давности незачем было бы придавать обратную силу, поскольку с 1 января 1991 г. в соответствии с Законом о собственности и без того началось течение сроков приобретательной давности, которое продолжалось (и продолжается) и после введения ГК в действие, если к этому момент они не истекли.

     Может показаться странным, почему вопросы, связанные с сооружением самовольных  построек, рассматриваются там, где  речь идет о способах приобретения права собственности. Действительно, в ряде случаев они не укладываются в рамки соответствующей проблематики. Более того, может случиться так, что в результате самовольного строительства  право собственности вообще ни на чьей стороне не возникнет. Поскольку, однако, самовольное строительство  при наличии Предусмотренных  в законе условий может повлечь  возникновение права собственности  либо у застройщика, либо у другого  лица, открывается путь к освещению  указанных вопросов в том месте, которое для них Избрано. По тому же пути идет и Гражданский кодекс, в котором статья 222 «Самовольная постройка» помещена в гл. 14 «Приобретение права собственности».

     Согласно  п. 1 ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Соответственно этому оно не вправе распоряжаться такой постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать с нею другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных и п. 3 ст. 222 ГК.

     Самовольному  застройщику вручается предписание  о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании  указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные  действия. В то же время предписание  о сносе не лишает самовольного застройщика, осуществившего постройку на не принадлежащем  ему земельном участке, права  требовать признания за ним права  собственности на эту постройку  в судебном порядке. Однако это требование суд может удовлетворить лишь при условии, что данный участок будет предоставлен указанному лицу в установленном порядке под возведенную постройку (см. п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 моля 1996 г. # б/8 «0 некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»). Но суд может признать право собственности и за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. В этом случае указанное лицо возмещает самовольному застройщику расходы на постройку.

     Приобретение  права собственности на самовольную  постройку относится к первоначальным способам независимо от того, за кем  признано это право – за самовольным  застройщиком или лицом, которому принадлежит  земельный участок. В то же время  право собственности на самовольную  постройку не может быть признано ни за одним из указанных лиц, если сохранение постройки нарушает права  и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

     3. Производные способы  приобретения права  собственности 

     Приобретение  права собственности, происходит ли оно по воле или независимо от воли предшествующего собственника, покоится на правопреемстве, т.е. на юридической  зависимости прав приобретателя  от прав его предшественника.

     Исторически основным способом установления господствующего  типа собственности, который в свое время утвердился в нашей стране в результат Октябрьской революции, принято считать национализацию, т.е. обращение в собственность  Советского государства имущества, принадлежавшего юридическим и  физическим лицам. В собственность  государства в первую очередь  были обращены средства производства или, как принято было говорить, основные командные высоты в экономике. Сама национализация проводилась под различными наименованиями (национализация, конфискация, объявление собственностью республики, секвестр или реквизиция) и по самым различным поводам, но сущность ее оставалась при этом неизменной'. За редчайшими исключениями национализация носила безвозмездный характер, т.е. прежним собственникам не выплачивалось никакой компенсации за изымаемое у них имущество. В то же время новый собственник – государство не без успеха доказывало, что национализированное имущество перешло к нему, государству, со всеми активами. Указанное обстоятельство как раз и позволяет относить национализацию к производным способам приобретения права собственности. Уже в разгар проведения национализации самые ревностные ее сторонники вынуждены были признавать: «Сегодня только слепые не видят, что мы больше нанационализировали, наконфисковали, набили и наломали, чем успели подсчитать. А обобществление тем как раз и отличается от простой конфискации, что конфисковать можно с одной «решительностью», без умения правильно учесть и правильно распределить, обобществить же без такого умения нельзя».

     Истекшие  десятилетия воочию показали, что  государство, обратив в свою собственность  львиную долю производственного  потенциала страны, взвалило на себя такое  экономическое бремя, с которым  само не в состоянии справиться. На деле обобществить производство так и не удалось, как и не удалось создать такой организации труда, которая строилась бы на сознательной дисциплине всех трудящихся.

     В настоящее время подход к возможным  случаям принудительного изъятия  имущества физических и юридических  лиц в собственность государства  претерпел в нашей стране коренные изменения. Опираясь на ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, ччо обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением государством собственнику стоимости этого имущества и других убытков. Споры о возмещении убытков разрешаются судом (см. ч. 3 п. 2 ст. 235 и ст. 306 ГК). Таким образом, закон о национализации оспариванию в суде в порядке гражданского судопроизводства не подлежит, но суд может разрешать споры о возмещении причиненных собственнику убытков, в том числе о размере убытков, которые должны быть ему возмещены'.

     Ныне  полным ходом идет процесс приватизации, в результате которого имущество, входившее  в состав государственной и муниципальной  собственности, переходит в собственность  хозяйственных обществ и товариществ, отдельных граждан, других физических и юридических лиц. Из государственной (муниципальной) собственности выбывают предприятия, жилищный фонд, земельные участки, предметы религиозного культа и многое другое. В указанных случаях прекращение права государственной (муниципальной) собственности и приобретение права собственности другим лицом – физическим или юридическим – происходят в порядке правопреемства. Так, при преобразовании государственного предприятия в предприятие, основанное на других формах собственности, оно становится его правопреемником (п. 5 ст. 58 ГК). Приватизация имеет место и тогда, когда государство в лице соответствующих органов возвращает храмы, монастыри, другое имущество, принадлежавшее до революции религиозным организациям, их прежним владельцам – православной церкви и другим конфессиям.

     Преобразование  отношений государственной собственности  происходит и в тех случаях, когда  имущество, принадлежавшее одному государству, переходит в собственность другого. Например, имущество Российской Федерации  переходит в собственность входящей в ее состав республики. Ни разгосударствления, ни приватизации в строгом юридическом  смысле слова здесь нет, имущество  как было, так и осталось государственной  собственностью. Поскольку, однако, сама эта собственность носит многоуровневый характер, субъект права собственности  все же меняется. Этот способ приобретения права собственности также надлежит отнести к производному, поскольку новый собственник при отсутствии иного указания в законе или межгосударственном договоре не освобождается от обязательств прежнего.