Способы каитализации доходов

  где R - общая ставка капитализации; 
Rс - ставка дохода на собственный капитал; 
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале); 
С - ипотечный коэффициент; 
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период; 
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период; 
SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

  Ипотечный коэффициент может быть рассчитан  по формуле:

  С = Y + P(SFF) - Rs,

  где Р - часть ипотечного кредита, которая  будет амортизирована (погашена) в  течение прогнозируемого периода; 
Ps - ипотечная постоянная. 
 
Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

  Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма:

  1. Сбор необходимой информации  об оцениваемом имуществе:

  а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено). 
Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

  б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость. 
Естественно, при расчете Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.

  в) Определение типичности условий  ипотечного кредита и ставки процента по нему. 
Когда ипотечный кредит не имеет фиксированной процентной ставки, то предложения типичного инвестора в отношении процентной ставки в течение горизонта расчета прогнозируются. При невозможности такого прогноза не следует применять данный метод расчета ставки капитализации для оцениваемого имущества.

  г) Типичный период владения (горизонт расчета). 
Несмотря на то, что некоторые инвесторы приобретают имущество не собираясь продавать его когда-либо (передать по наследству), следует определить, как долго благоразумный инвестор готов владеть этим имуществом. При расчете ипотечного коэффициента С при помощи таблиц Элвуда в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет.

  д) арр, Dep - увеличение (уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период владения. 
Большинство инвесторов, приобретающих имущество, верят в то, что его стоимость в будущем будет расти (в противном случае они не стали бы вкладывать свой капитал).

  е) Определение соответствующего ипотечного коэффициента по таблицам Элвуда. Информация для выбора таблиц: 
- прогнозируемый срок амортизации (погашения); 
- прогнозируемая ставка процента по ипотечному кредиту; 
- прогнозируемый период владения.

  ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF) (в том же разделе  таблицы С). Фактор фонда погашения  можно найти также в таблице  шести функций денег.

  з) Расчет общей ставки капитализации:

  R - Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)

  Учет  возмещения капитальных  затрат в коэффициенте капитализации

  Как уже говорилось ранее, коэффициент  капитализации применительно к  недвижимости включает в себя доход  на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление  которых прогнозируется равными  суммами в течение неограниченного  срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

  В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи  актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

  В случае, если прогнозируется изменение  стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета  в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

  Рассмотрим  порядок капитализации потока доходов  в следующих случаях: 
1. Стоимость капитала не меняется. 
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала. 
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.

  1. Стоимость капитала не меняется.

  При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление  равно-I мерных доходов.

  V= I/R

  2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

  Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или  вся сумма возмещенных инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации  текущего дохода должен включать как  доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

  Существует  три способа возмещения инвестированного капитала: - Прямолинейный возврат  капитала (метод Ринга). - Возврат  капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). - Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

  Прямолинейный возврат капитала (метод  Ринга)

  Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном  возмещении капитала ежегодные суммарные  выплаты уменьшаются. Это указывает  на то, что прямолинейная капитализация  соответствует убывающим потокам  доходов и неприменима для  потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.

  Возврат капитала по фонду  возмещения ставка дохода на инвестиция (метод  Инвуда)

  Норма возврата инвестиций, как составная  часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что  и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток  же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной  по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала.

  3. Прогнозируется повышение стоимости капитала

  Обычно  при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий  рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и сооружений по принципам  информации, повышения спроса на определенные объекты недвижимости и т.д. В  связи с этим появляется необходимость  учета в коэффициенте капитализации  прироста стоимости капиталовложений.