Способы каитализации доходов

Способ капитализации  доходов  

Способ (метод) капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен. 

PV =I / R  , где

PV– текущая  стоимость; 
I – доход или денежные поступления за период (для этого способа обычно за первый год); 
R – коэффициент или ставка капитализации;

Таким образом, определение  стоимости объекта  способом капитализации  доходов сводится к определению:

1. ожидаемого чистого дохода от эксплуатации объекта;
2. ожидаемого чистого дохода от продажи недвижимости в конце срока эксплуатации;
3. коэффициента (ставки) капитализации

 

 

Определение ожидаемого чистого  дохода от эксплуатации объекта.

Чистый  доход от эксплуатации объекта или, как его еще называют чистый операционный доход (ЧОД), определяется по формуле:

ЧОД = ДВД – ЭР, где

ДВД – действительный валовой доход; 
ЭР – эксплуатационные расходы без учета амортизационных отчислений

(ЭР) Эксплуатационные  расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормальной  эксплуатации и функционирования объекта.

Эксплуатационные  расходы можно разделить на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав операционных расходов объекта недвижимости обычно входят: заработная плата и социальное страхование работников, обслуживающих недвижимость, оплата коммунальных услуг (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, транспортные расходы и т.д.

К резервам относятся издержки на покупку (замену), мебели и оборудования, и предметов, пользование которыми входит в состав арендной платы, например, мебель, кухонное оборудование, посуда и т.д.

Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации. 

Действительный  валовой доход (ДВД) – представляет собой сумму потенциального  валового дохода и дополнительных доходов за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ДВД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S *Cм , где:

S - площадь,  сдаваемая в аренду, м²; 
См - арендная ставка за 1 м².

Например, если владелец бизнес-центра сдает в аренду офисные помещения, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования  телефоном, Интернетом, автостоянкой, мойкой, столовой и т.д. является дополнительным доходом.

Недополученная  прибыль может образоваться, например, в случае неполной сдачи помещений в аренду.   

Таким образом, окончательная  формула для определения  чистого операционного  дохода (ЧОД) будет  выглядеть так:

ЧОД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль – ОР,   

Определение ожидаемого чистого  дохода от продажи  недвижимости в конце  срока эксплуатации

Чистый доход  от продажи объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи  и затратами, связанными с ней.

Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для этого используется Главная  бухгалтерская книга, отчет о  прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские  документы. Однако необходимо помнить, что отчет о доходах и расходах составляется на первый после даты оценки прогнозный год, т.е. все количественные характеристики должны быть прогнозными, но обоснованными и достоверными, базирующимися на фактических данных по эксплуатации объекта, информации о  состоянии соответствующего рынка, а также тенденциях развития оцениваемого объекта и рынка.  

Определение коэффициента (ставки) капитализации

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. 
При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует  несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто  применяемым относятся:

• метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления),
• метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала,
• метод связанных инвестиций – земли и здания,
• кумулятивный метод и метод Эллвуда.

 

 

Существует  несколько методов определения  коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

 

 

Определение коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации должен учитывать  две составляющие:

1) ставку  доходности инвестиции (капитала), являющейся  компенсацией, которая должна быть  выплачена инвестору за использование  денежных средств с учетом  риска и других факторов, связанных  с условиями конкретных инвестиций;

2) нормы  возврата капитала, т.е. погашение  суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента  капитализации применяется только  к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного  построения:

Безрисковая ставка дохода 
+ 
Премии за риск 
+ 
Вложения в недвижимость 
+ 
Премии за низкую ликвидность недвижимости 
+ 
Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные  и реальные безрисковые ставки могут быть как в национальной валюте, так и в иностранной валюте. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

 
R _н = R _р + I _инф + R _р * I _инф ; 
R _р = (R _н - I _инф) / (1 + I _инф); где

 
R _н – номинальная ставка; 
R _р – реальная ставка; 
I инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении безрисковой ставки в национальной валюте - индекса инфляции национальной валюты.

Перевод ставки доходности в национальной валюте в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих  формул:

 
D _nv =(1+ D _v) * (1+ Kurs) - 1; 
D_v =(1+ D_nv) * (1+ Kurs) - 1; где,

 
D_nv, доходная ставка в национальной валюте; 
D_v - доходная ставка в иностранной валюте; 
Kurs – темп валютного курса, %.  

Расчет различных  составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недополученной прибыли  и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если  объект недвижимости приобретается  с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации  должен удовлетворять требованиям  доходности каждой части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом  связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. 
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

R_m = ОД / К, где

R_m – ипотечная постоянная; 
ОД – ежегодные выплаты; 
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице  шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или  же равна фактору взноса на единицу  амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

R_с = PTCF / К_с  

R_c – коэффициент капитализации собственного капитала; 
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов; 
К_с – величина собственного капитала.   

Общий коэффициент  капитализации определяется как  средневзвешенное значение:

R = M * R_m + (1 - M) * R_c, где

М – коэффициент  ипотечной задолженности.

Если  прогнозируется изменение в стоимости  актива, то возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Yp - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют  три способа возмещения инвестированного капитала: