Способы каитализации доходов

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. 
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма 
возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива 
на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы 
актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения: 

R_k = R_y + 1 / n, где

 
n – оставшийся срок экономической жизни; 
R_y – ставка доходности инвестиций.   

Пример. 
Условия инвестирования: 
• срок - 5 лет; 
• R - ставка доходности инвестиций 14%; 
• сумма вложений капитала в недвижимость 20000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 34% (14% + 20% = 34%). 
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 1

Таблица 1 
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

 

    
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.  

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

 
R_k = R_y + SFF (n, Y) , где

SFF - фактор  фонда возмещения; 
Y = R (ставка дохода на инвестиции). 
Результаты расчетов возмещения инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 2

Пример. 
Условия инвестирования: 
• срок - 5 лет; 
• доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации  равен 0,2774097 (12%, 5 лет).

Таблица 2 
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)  

 

             
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

R_k = R_y + SFF  (n, Yб), где

Yб - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает  ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в  счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. 
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если  прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент  капитализации рассчитывается несколько  иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества  метода капитализации  доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки  метода капитализации  доходов состоят в том, что: 
• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; 
• метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Оценка  недвижимости методом  капитализации дохода

  Данный  метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

  Доходы  от владения недвижимостью могут  поступать в виде: 
- текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей); 
- текущей и будущей экономии на налогах; 
- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит; 
- налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем; 
- других возможных денежных поступлений и выгод.

  Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

  1. Принцип ожидания. 
Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. 
В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

  2. Принцип спроса  и предложения. Данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения. 
Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

  3. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов. 
Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.

  Имеются два метода превращения дохода, получаемого  от владения недвижимостью, в оценку стоимости: 
1. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации (R). 
2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

  Основные  этапы процедуры  оценки недвижимости методом капитализации  дохода.

  1. Оценка потенциального  валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. 
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. 
ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.

  ПВД = S х Са,

  S - площадь в кв. м., сдаваемая в  аренду; 
Са - арендная ставка за 1 кв. м. 
Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

  2. Оценка потерь  от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. 
ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.

  3. Расчет издержек  по эксплуатации  оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке. 
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

  Расчет  расходов

  Периодические расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  дохода называются операционными расходами.

  Операционные  расходы принято делить на: 
- условно-постоянные расходы или издержки; 
- условно-переменные или эксплуатационные расходы; 
- расходы на замещение или резервы.

  К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

  Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.

  К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт. 
Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.