Сделки с недвижимостью

       Проблема  усугубляется тем, что в Гражданском  кодексе Российской Федерации 1994 г. (ст. 234) появился отсутствовавший ранее  институт приобретательной давности, веденный впервые Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. ВВС СССР. - 1991. - № 26. - Ст. 733. (ст. 50).

       Ст. 234 ГК РФ устанавливает особенности  применения срока приобретательной давности к тем владельцам, у которых вещь могла быть отобрана в порядке виндикации и не упоминает о случаях, когда виндикационный иск не подлежит удовлетворению.

       Таким образом, возникла неопределенность в  отношении правового режима вещи, которая не может быть истребована  собственником.

       В связи с этим проявилось отрицательное  отношение к самой возможности  возникновения права собственности  добросовестного приобретателя  по основаниям, установленным ст. 302 ГК РФ.

       Ярким сторонником этой позиции является К.И. Скловский Скловский К.И. Собственность в гражданском праве [Текст]. Учебно-практическое пособие. М., Дело. 2002. - С.252., который считает институт приобретательной давности единственным возможным основанием для приобретения добросовестным приобретателем права собственности на вещь в случае недействительности отчуждательной сделки.

       Его аргументация заключается в том, что приобретение права собственности  добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя по основаниям ст. 302 ГК РФ не закреплено законодательно. На примере анализа норм Германского гражданского уложения 1896 г. (§§ 932, 986 - 994) Скловский К.И. делает вывод относительно объективного возникновения права собственности у добросовестного приобретателя в момент приобретения, поэтому норма ст. 302 ГК РФ об ограничении виндикации от добросовестного приобретателя "не подтверждает, а скорее опровергает допущение, что этот же приобретатель уже стал собственником" Там же., поскольку собственнику не нужна защита от виндикации.

       "Получивший  защиту от виндикации добросовестный  приобретатель не становится  собственником в отсутствие прямого  указания закона, а продолжает  владеть без титула, незаконно  и, чтобы стать собственником,  нуждается в приобретательной давности"Там же. - С. 252 - 253..

       В.А. Рахмилович в своей работе Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (К вопросу о приобретении права собственности от неуправомоченного лица) [Текст] // Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. М., 2000. - С. 136 - 138. указал на безвыходность данной ситуации, если не согласиться с тем, что Гражданский кодекс 1994 г. признает добросовестного приобретателя собственником.

       Иначе его владение лишилось бы материально-правового  основания и основывалось бы только на отказе в иске предыдущему собственнику, то есть на юридическом факте процессуального права. Имело бы тогда это владение защиту против других лиц, имеющих титул? Мог ли владелец распоряжаться вещью в данном случае? На эти вопросы нет однозначного ответа, что ставит добросовестных приобретателей и их контрагентов, а следовательно весь оборот в целом, в крайне неблагоприятное положение.

       В связи с этим В.А. Рахмилович предложил Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 138. дополнить п. 2 ст. 218 ГК РФ фразой: "Оно возникает у добросовестного приобретателя при наличии предусмотренных ст. 302 оснований для отклонений иска собственника" и дополнить п. 1 ст. 235 словами: "...в частности, когда имущество не может быть истребовано собственником по основаниям, предусмотренным ст. 302". Подобное изменение законодательства действительно устранило бы существующую неопределенность.

       В.А. Рахмилович в своем предложении не учитывает различия оборота движимостей и недвижимостей, однако, несмотря на это, оно явно заслуживает внимания.

       Решение вопроса о разграничении сфер действия институтов приобретательной давности и добросовестного приобретения от неуправомоченного лица достигается и без вмешательства законодателя путем толкования действующего закона.

       Традиционно одним из условий возникновения  у добросовестного приобретателя  вещи права собственности является сделка, направленная на переход права  собственности или на установление другого вещного или обязательственного права: необходима justus titulus, точнее мнимый (путативный) титул - titulus putativus.

       Сделка  должна соответствовать требованиям  закона. Допускается только один порок - отсутствие права на отчуждение. Конечно, он ведет к ничтожности сделки в силу несоответствия требованиям  статей 168, 209 ГК РФ, но в силу ст. 302 ГК РФ добросовестность приобретателя  является средством легитимации приобретения, не допуская реституции или виндикации.

       Таким образом, суд, установив необходимый  юридический состав, делает вывод  о наличии у добросовестного  приобретателя права собственности.

       Такое право принадлежит исключительно  суду, который в силу закона и  при определенных условиях имеет  право на закрепление положения, созданного действиями, порой незаконными. Например, в соответствии с п. 3 ст. 171 ГК РФ в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная  им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого  гражданина.

       Поэтому основанный на германском праве вывод  К.И. Скловского о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя в момент приобретения не согласуется с правом российским, по которому право собственности добросовестного приобретателя возникает не объективно, а из судебного решения.

       Отсюда  видно, что институт приобретательной давности, возникший значительно ранее изучаемого вопроса о добросовестном приобретении вещи от неуправомоченного лица, носит более общий по сравнению с последним характер и вполне может его подменить. Однако само наличие ст. 302 ГК РФ в российском гражданском законодательстве требует разграничения применения этих двух институтов Шатихин Н.В. Роль презумпции добросовестного приобретателя на современном этапе развития гражданского права [Текст]//Юридический мир.- 2009.- № 1.-С.13..

       Различие  между ними, понимание которого способно устранить их конкуренцию, состоит  в пороках, относящихся к основанию  приобретения права, то есть к отчуждательной сделке. Если сделка имеет единственный порок в виде отсутствия права отчуждателя на продажу или иной вид отчуждения вещи, то применяется норма ст. 302 ГК РФ и приобретательная давность не имеет действия.

       Если  сделка имеет другие пороки, влекущие ее недействительность, то приобретение вещи в собственность возможно только путем приобретательной давности.

       Действительно российским гражданским законом  прямо не предусмотрено приобретение права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя, как и не предусмотрено соответствующего основания для прекращения права собственности. Однако, как уже было отмечено, Кодекс Наполеона 1804 г. также не содержит подобных положений.

       Недосказанность в данном вопросе была успешно  преодолена во Франции судебной практикой  и доктриной. Нечто подобное происходит и у нас.

       Данный  пробел отчасти восполнил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Так, в пункте 25 Постановления  Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой  права собственности и других вещных прав" указано: "Если право  собственности подлежит государственной  регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю" Вестник ВАС РФ.- 1998.- № 10.- С.5..

       Поэтому арбитражные суды при разрешении споров исходят из признания добросовестного  приобретателя собственником, что  на сегодняшний день является гарантией  реализации интересов добросовестного  приобретателя и обеспечением прочности  гражданского оборота в целом.

       "Возможность  приобретения права от неуправомоченного лица в принципе не исчерпывается сферой права собственности..." Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 143., и с этой позицией вполне можно согласиться. Права аренды, залога и другие (как вещные, так и обязательственные) могут приобретаться добросовестно при наличии условий, необходимых для возникновения у добросовестного приобретателя права собственности. В частности, необходимым является условие о передаче вещи во владение добросовестного приобретателя.

       Здесь как раз и проявляется особенность  добросовестного приобретения как  института, созданного для движимых вещей.

       Например, вещь, на которую установлена ипотека, согласно императивным требованиям  ст. 338 ГК РФ не передается залогодержателю. Таким образом, добросовестное приобретение права залога в этом случае является весьма сомнительным.

       При подготовке Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 г. были разработаны особые правила построения оборота недвижимости в России, но, к сожалению, правовым средствам для его защиты не было уделено достаточно внимания. В итоге  положения о защите оборота недвижимости заимствуются из системы оборота  движимостей, что нельзя признать правильным, так как в обороте недвижимого  имущества острее ощущается необходимость  более прочного обеспечения ограниченных прав на это имущество третьих  лиц и прежде всего потому, что  недвижимость может не находиться в  их владении.

       Владение  является внешней формой наличия  права собственности. В частности, передачей владения переходит право  собственности (ст. 223 ГК РФ), следовательно, лицо, владеющее вещью, предполагается ее собственником.

       В случае совершения сделки с недвижимостью  приобретатель вправе доверять записи в реестре так же, как и приобретатель  движимой вещи может довериться факту  владения отчуждателя.

       Следовательно, необходим специальный способ защиты интересов добросовестного приобретателя  недвижимости, которым является так  называемый принцип публичной достоверности  реестра прав на недвижимое имущество.

       Действительно, такие случаи возможны, но нельзя расширять  список исключений из принципа публичной  достоверности, хотя возможны и другие случаи, когда запись в реестре  не соответствует действительности, например, недвижимое имущество акционерного общества отчуждено управляющей компанией, запись о переходе права собственности внесена в реестр, но арбитражный суд признал недействительным решение общего собрания акционеров о назначении управляющей компании.

       Таким образом, запись в реестре не соответствует  действительности, а вопрос защиты прав добросовестного приобретателя  как никогда актуален. Случаев, когда  запись в реестре не соответствует  действительности, в арбитражной  практике великое множество, и большинство  из них - результат приватизации 90-х  годов.

       В настоящее время разработан проект Федерального закона о дополнении Гражданского кодекса Российской Федерации нижеприведенной  статьей 234-1, положения которой вызывают немалый интерес:

       «1. Лицо, у которого в соответствии со статьей 302 настоящего Кодекса не может быть истребовано движимое имущество, признается собственником  такого имущества.

       Лицо, владеющее недвижимым имуществом на основании иного права, чем право  собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать свое владение на условиях, указанных  в статье 302 настоящего Кодекса.

       2. Право собственности на недвижимое  имущество, приобретенное по возмездной  сделке у лица, право собственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, если приобретатель являлся добросовестным.

       3. Приобретатель недвижимого имущества  не считается добросовестным, если  к моменту приобретения права  собственности в Единый государственный  реестр прав на недвижимое  имущество и сделок с ним внесена отметка об оспаривании права собственности отчуждателя, или, если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствии действительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.

       Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может быть оспорено в случаях, если отчуждатель был зарегистрирован в качестве собственника вследствие подлога, совершенного работниками органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или другими лицами; либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении как работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, так и действительного собственника.