Сделки с недвижимостью

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РФ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ 

«КОСТРОМСКОЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ» 

ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 ПО ДИСЦИПЛИНЕ  «СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ»  
 
 
 

Исполнитель               Тихонович А.В.        2-е высшее 09-ЗЮВ-294                                    
 
 

Проверил                      Осипова Е.В. 
 
 
 

Кострома 2011

       ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ СУПРУГАМИ В СОВМЕСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ

       По  своей природе приватизация жилья (т.е. части общенародного достояния граждан России) в общую собственность без определения долей является семейным, супружеским правом и представляет собой одностороннюю сделку, при которой одновременно возникает право собственности, отказ каждого из супругов от доприватизационного положения, отказ от реализации других вариантов приватизации, включая отказ от права на приватизацию жилья в полном объеме (т.е. в единоличную собственность). 
Любой вариант приватизации жилья, когда такое право имеют несколько граждан (в данном случае в собственность без определения долей), представляет собой уступку права собственности в пользу другого лица, имеющего право проживания в жилом помещении на условиях социального найма (в данном случае — супруга), т.е. сделку об отчуждении права собственности, происходящую одновременно с его возникновением. Иначе договор приватизации жилья не считается заключенным и действительным. 
По признаку однократности приватизация жилья не сходна ни с одной из сделок.

       По  субъектному составу приватизации жилья — это односторонняя сделка, так как ее субъектами являются граждане (активные участники сделки, приобретающие права и обязанности в результате совершения сделки) и Российская Федерация (пассивный участник сделки), выступающие в сделке посредством соответствующих должностных лиц.

       По  одностороннему характеру сделки и  признаку безвозмездности наиболее сходной с приватизацией сделкой  является завещание, а также сделка «принятие наследства».

       По  направленности воли на совершение сделки приватизация жилья более сходна со сделкой «принятие наследства», чем с завещанием. 
Однако для отражения сути приватизации жилья проявление одностороннего характера сделки приватизации достаточно лишь в тех случаях, когда право на приватизацию жилого помещения имеет лишь один гражданин(приложение «Схема приватизации жилья»).

       При множественности субъектов права  на приватизацию жилого помещения между  ними всегда возникают отношения  по отчуждению права собственности  на приватизированное жилое помещение или его долю, происходящие одновременно с его возникновением, избежать которых можно только путем безусловного отказа от приватизации жилья. 
Таким образом, по сути, приватизация жилья — это наиболее сходная со сделкой «принятие наследства» однократная, односторонняя безвозмездная сделка граждан, которая в случае наличия множественности управомоченных (обязанных) лиц одновременно имеет многосторонний характер на стороне последних и представляет собой договор об отчуждении права собственности на жилое помещение или его доли. 
В отличие от сделки «принятие наследства» приватизация жилья не может быть осуществлена при отсутствии согласия (безусловном отказе от совершения сделки) хотя бы одного из совершеннолетних нанимателей (членов его семьи).

       Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (далее — Закон) прямо предусматривает, а гражданское и семейное законодательство не запрещает супругам, как лицам, наделенным правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 18, 21 ГК РФ), совершать друг с другом сделки по поводу общего имущества, в т.ч. и возмездные, не противоречащие закону и в соответствии с назначением семейных прав.

       Вместе  с этим содержанием цели заключения брака (создания семьи) лицами преклонного (недетородного) возраста предполагается исключительно забота супругов друг о друге. Удовлетворение интересов наследников и иная корыстная цель не являются юридически значимыми (п. 2 ст. 7, п. 1 ст. 27 СК РФ). В этом и заключается назначение семейных прав, которому должен соответствовать не только брак, но и все сделки супругов (п. 2 ст. 7 СК РФ). Брак, а также сделки, совершенные супругами не в интересах семьи и каждого из ее членов независимо от их нормативных последствий, противоречат назначению семейных прав, так как доказывают отсутствие намерения создать и сохранить семью.

       Поэтому сделка приватизации, совершенная супругами, по своей природе является семейным супружеским правом об отчуждении права  собственности на жилое помещение или его доли, происходящая одновременно с его возникновением.

       К данным отношениям супругов не может  быть применена по аналогии сходная  сделка «определение долей в общем имуществе супругов» (п. 2 ст. 38 СК РФ, ст. 21 КоБС РСФСР), так как приватизируемое жилое помещение не является нажитым супругами имуществом, т.е. их доходом, полученным в период брака.

       По  принципу безвозмездности и оформления в виде договора приватизация жилья  сходна также с договором дарения. 
Однако договор дарения неприменим по аналогии к данным отношениям, так как государство не может дарить кому-либо общенародное достояние, принимая во внимание отсутствие у субъекта права дарения того, что ему не принадлежит, и принятия в дар того, что ему принадлежит. Неслучайно идеология приватизации определена как «возвращение долгов»  и приватизация закреплена отдельным законом и отдельной ст. 217 первой части ГК РФ, а не предусмотрена отдельным параграфом главы 32 ( «Дарение») второй части ГК РФ. 
 
 
 
 
 
 

       ЗАЩИТА  ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО  ПРИОБРЕТАТЕЛЯ

       Право собственности дает собственнику право виндикации и тогда его частный интерес будет вполне удовлетворен. При таких условиях нахождение имущества в руках отчуждателя является единственным основанием для добросовестного предположения, что он собственник и для вступления с ним в сделку.

       Такую презумпцию Б.Б. Черепахин указывал в обоснование теории доверия  к внешнему фактическому составу  и защиты видимости права Черепахин  Б.Б. Юридическая природа и обоснование  приобретения права собственности  от неуправомоченного отчуждателя [Текст]// Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989: Сборник статей. М., Статут, 2001. - С. 270..

       В русской юридической литературе данной точки зрения придерживался  И.А. Покровский Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права [Текст]. М., Статут 1997. - С. 188., который обоснованно отмечает: «Усвоение для оборота на движимости и установление института поземельных книг для оборота на недвижимости вызвано единой целью и проникнуто единой мыслью: обеспечить прочность гражданского оборота путем узаконения доверия к известным внешним фактам».

       Здесь И.А. Покровский также дал четкое обоснование. Поземельные книги  имеют своей общей задачей  представлять в каждый данный момент точное изображение юридического положения  всякой недвижимости, входящей в состав данного округа. Для достижения этой цели устанавливается правило, что  всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута  и т.д.), должен быть записан в поземельную  книгу, и только с этого момента  он получает юридическую силу для  всех третьих лиц, для публики. Это  так называемый принцип публичности  всех вещно-правовых актов на недвижимость (или иначе - принцип внесения).

       С другой стороны, полная уверенность  для третьих лиц может быть создана только тогда, если они могут безусловно полагаться на сообщения поземельных книг. Вследствие этого принцип публичности дополняется принципом достоверности: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности; лица заинтересованные могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной.

       Поэтому ограничение виндикации в пользу добросовестного приобретателя  является не революционным нововведением, а простой закономерностью развития гражданского права.

       Вопрос  о возникновении права собственности  у добросовестного приобретателя  имущества от неуправомоченного отчуждателя, равно как и вопрос о прекращении права бывшего собственника имеют безусловный приоритет для практики. Именно они определяют интерес тяжущихся сторон к использованию возможностей данного института.

       В проекте Российского Гражданского уложения 1905 г. мы встречаем тот же подход. В нем закреплены положения  о приобретении права собственности  движимой вещи от неуправомоченного лица, то есть именно то, чего сейчас так недостает современному правовому регулированию данного вопроса. Эти нормы нашли отражение в приведенных ниже статье - 753.

       753. Добросовестность приобретения  вотчинных прав (ст. 747, 748 и 752) всегда  предполагается, и тот, кто ссылается  на недобросовестность, должен ее  доказать" Российское законодательство X-XX веков.: В 9 т. Т. 5. Законодательство Древней Руси [Текст]/ Отв. ред. Янин В. Л. М., Наука. 1984.- С. 77 - 78..

       Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Хрестоматия по истории  отечественного государства и права. 1917 - 1991 гг. [Текст]/ Под ред. Чистякова  О.И. М., Зерцало, 1997.- С.255. воспринял названные идеи весьма избирательно.

       Так, если имущество продано не собственником, покупатель приобретал право собственности  в тех случаях, когда согласно ст. ст. 59, 60 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. собственник не вправе был истребовать  от него имущество (ст. 183).

       Это случаи экспроприации имущества  на основании революционного права  или иные формы его перехода во владение трудящихся до 22 мая 1922 г., а  также рассматриваемое нами добросовестное приобретение.

       Виндикация  по общему правилу ограничивалась самим  наличием приобретателя (приобретатель  признается добросовестным, если он не знал и не должен был знать, что  лицо, от которого он приобрел вещь, не имело права отчуждать ее). Вопросы  выражения воли собственника на потерю владения (кроме случаев кражи  и потери), свойства таких объектов, как деньги и ценные бумаги на предъявителя, не принимались во внимание.

       Государственные учреждения и предприятия имели  право на неограниченную виндикацию и могли истребовать принадлежащее  им имущество, незаконно отчужденное  каким бы то ни было способом, от всякого  приобретателя. Поскольку деление  на движимое и недвижимое имущество  кодексом устранялось, то указанные  нормы применялись ко всему объему вещей, что и составило новую, исключительно "российскую" особенность, которая сохранилась и на современном  этапе развития российского гражданского права.

       В числе способов приобретения права  собственности добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя занимает место весьма своеобразное.

       В 40-х годах прошлого века юридическая  природа приобретения права собственности  от неуправомоченного отчуждателя была исследована Б.Б. Черепахиным Черепахин Б.Б. Указ. соч. - С. 242..

       По  его мнению, добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя является первоначальным способом приобретения права собственности, так как право собственности приобретателя не зависит от права собственности отчуждателя и от права собственности прежнего собственника. Оно приобретается свободным от всяких обременений, если приобретатель добросовестно о них не знал и не мог знать.

       На  сегодняшний день спор относительно возможности возникновения у  добросовестного приобретателя  права собственности на спорное  имущество в случае отказа в виндикационном иске его собственнику является особенно острым.

       Обусловлено это тем, что в Гражданском  кодексе Российской Федерации 1994 г. нет указания, каким образом приобретается  право собственности добросовестным приобретателем. Ст. 218 ГК РФ прямо не предусмотрено приобретение права  собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя, как и ст. 235 ГК РФ не предусмотрено соответствующего основания для прекращения права собственности.