Рынок жилья в современной россии

     Продолжает сохраняться неравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около половины приходится на 10 регионов, в том числе на Москву – 15% вводимого жилья, Московскую обл. – 12%; Санкт-Петербург – 5,6%, Краснодарский край – 5,6%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа. Средняя же стоимость жилья на рынке по России выше его себестоимости в 2 раза и составила в 2004 году 14,4 тыс. руб. Сегодняшний спрос на жилье составляет 150 млн. кв. м (для 70% населения), но доступно оно сегодня только 9% населения страны, а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

   Особая  роль на рынке жилья принадлежит  государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов. Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план.[3]

   В этой связи были разработаны программы, направленные на решение конкретных проблем в жилищном секторе. Наиболее значимыми, на наш взгляд, явились: реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ); приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»; Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

   Необходимость реформирования ЖКХ была вызвана  переходом России на рыночные условия хозяйствования. Реформа ЖКХ поставила следующие цели: обеспечить условия проживания, отвечающие стандартам качества; снизить издержки производителей услуг и тарифов на соответствующие услуги при повышении их качества; совершенствовать систему управления и организации работы предприятий коммунальной сферы; создать условия для развития конкурентной среды в сфере строительства, управления жилищным фондом и эксплуатации; реформировать систему оплаты жилья и коммунальных услуг; отработать и внедрить действенные меры по социальной защите населения.

   Но, несмотря на поставленные цели, в настоящее время ЖКХ переживает кризисный период. Проблема реформы ЖКХ заключается в неэффективной системе управления, дотационности этой сферы, недостаточном финансировании, отсутствии экономических стимулов снижения издержек, больших потерях энергии, воды, тепла и других ресурсов, отсутствии конкурентной среды, высокой степени износа основных фондов и ряде других факторов. Проведение реформы ЖКХ не привело пока к ожидаемым результатам: стоимость жилищно-коммунальных услуг и оплата их гражданами не уменьшились, а увеличилась. Сумма затрат на содержание жилья также не снизилась.

   Анализ  показал, что это происходит потому, что реформирование комплекса ЖКХ  началось в России без типовой модели и правовой концепции реформы, практически без экономической основы, необходимой для преобразования отрасли, и без четкой законодательной базы. В законах, в частности, не прописаны разграничения полномочий власти и субъектов ЖКХ, к которым относятся и производитель, и потребитель жилищно-коммунальных услуг. Поэтому для успешного проведения реформы ЖКХ в первую очередь необходимо принять законы, в которых были бы чётко прописаны все алгоритмы её реализации, определяющие интерес общества власти и бизнеса. Например, такие, как закон о тарифной политике ЖКХ, о единой процедуре изменения тарифов для всех субъектов Федерации, об ответственности властных структур перед налогоплательщиками за результат своей работы в области социально-экономического развития комплекса ЖКХ и ряд других.[1.С.18]

   В своем Послании Федеральному Собранию от 26 мая 2004 года Президент Российской Федерации В.В.Путин сказал: «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Вместе с тем появилось понимание того, что государство не в состоянии удовлетворить все претензии и притязания граждан, поскольку само ничего не создает, а лишь перераспределяет. Поэтому в обществе рождаются различные инициативы, которые объединяет общий принцип – создание таких условий, чтобы люди в результате собственной активности имели достаточный доход и сами могли обеспечивать свои потребности. Это ни в коей мере не снимает с государства обязательств по развитию жилищного строительства. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010-му году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.» [3]

     Кое-какие шаги в этом отношении начали делать раньше. Для этого Правительством Российской Федерации 20.06.1993 г. было принято постановление № 595 «О государственной целевой программе «Жилище», которая была ориентирована на создание системы механизмов (правовых, экономических, хозяйственных), способной обеспечить необходимые условия для последующего развития жилищной сферы, а 17.09.2001 г. Правительством Российской Федерации принято постановление № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы», направленной на продолжение преобразований в жилищной сфере, начатых в рамках реализации Государственной целевой программы “Жилище”, одобренной Постановлением Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N 595, и Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы “Жилище”, одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431.[3]

     Программа направлена на продолжение преобразований в жилищной сфере на основе программно-целевого подхода. В результате реализации Программы должен быть завершен переход от начальной стадии реформ к расширению масштабов преобразований, направленных на развитие рыночных финансовых механизмов в жилищной сфере, защиту имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков, а также на улучшение жилищных условий граждан с разным уровнем доходов.

     Реализация Программы осуществляется по следующим направлениям: жилищно-коммунальное хозяйство; обеспечение доступности жилья; жилищное строительство; текущие обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Для достижения этой цели в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:

• в  области жилищно-коммунального хозяйства  — обеспечение устойчивого и эффективного функционирования и развития жилищно-коммунального комплекса РФ и адресной социальной поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;

• в  области обеспечения доступности  жилья — развитие эффективного рынка  жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов;

• в  области жилищного строительства  — обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение его структуры и технических характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства;

• в  части выполнения текущих обязательств государства — обеспечение жильем в наиболее эффективной форме за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством России, в соответствии с объемом государственных обязательств.[2.C.318-319]

      С 1 марта 2005 года вступил в силу пакет законов по формированию рынка доступного жилья. Практически заново разработан пакет из 27 законов с учетом новых рыночных реалий. Согласно новым законам в России с 1 января 2005 года отменяется строительная монополия, а уже с 2007 года наше государство окончательно запускает рыночные механизмы в массы.[3]

     Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» создавался для того, чтобы большинство населения могло приобретать и строить качественное жилье не только за счёт своих собственных сбережений, но и с помощью долгосрочных кредитов. Проект должен сформировать работающую модель по улучшению жилищных условий граждан.[6]

     Проект рассчитан на шесть лет. Он включает подготовительный этап (2005 год), первый этап (2006–2007 гг.) и второй этап (2008–2010 гг.). Проект предполагает развитие правовой базы, бюджетную и организационную поддержку расширения спроса и предложения на рынке жилья, а также выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан.

    На первом этапе (2006–2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета: увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, повышение доступности жилья, увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.[6]

   Однако  проект реализуется достаточно сложно практически везде, что связано  с недостатками развития банковской системы, неотработанностью законодательства, но главное – с ориентацией государством населения на покупку собственного жилья, минуя иные формы его приобретения. Реализация ПНП также страдает от того, что основные механизмы, предлагаемые для удовлетворения потребностей населения в жилье и навязываемые жилищной политикой в последние годы, заимствованы из других социально-экономических систем и насаждаются на российскую почву без достаточных основ, которые не только не сложились, но и не могли сложиться в современной России.

   Федеральный закон «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости»  от 30.12.2004 призван устранить риск несостоятельности инвестора, когда застройщик начинал сбор денег с дольщиков, еще не имея собственных средств на строительство. Нередко отношения строились по принципу «пирамиды»: при нехватке финансирования на строительство одного дома застройщик объявлял о новом проекте, но собранные средства вкладывал в текущий объект. Сейчас принятие средств дольщиков возможно только после получения застройщиками прав на земельный участок и разрешения на строительство. Как следствие гарантии состоятельности инвестора новый закон наконец-то дал возможность приобретать в ипотеку жилье, находящееся на стадии строительства. Поэтому, на наш взгляд, данный закон – один из первых серьезных шагов к формированию рынка доступного жилья. Учитывая тот немаловажный факт, что 90% квартир приобретается по долевым схемам, это, бесспорно, даст существенный толчок в развитии ипотеки и рынка жилья в целом по России.

   Таким образом, массовое жилищное строительство  остается по-прежнему одной из важнейших  социальных проблем России. Роль государства  и степень его ответственности  за обеспечение граждан жильём, включая и их социальную защиту в этой сфере, является той базисной предпосылкой, от которой зависит качество жизни россиян в широком смысле слова. Характер долгосрочных взаимоотношений властных структур и граждан в этой области определяет и направление государственной жилищной политики.

   Институциональный анализ преобразований в России переходного периода показывает, что они происходят при отсутствии адекватной правовой основы и надёжных гарантий прав собственности со стороны государства - основу любой рыночной экономики. В условиях несбалансированности принципов конституционного устройства и процесса распределения полномочий между федеральными, региональными и местными ветвями власти; несогласованности во взаимодействии органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также в отсутствии отчетности власти перед обществом.

   Поэтому, как показывает реальность, проводимые государством реформы не привели ни к росту экономики, ни к повышению благосостояния россиян, включая и обеспечение их жильём. При массовом нарушении гражданских прав со стороны властей предержащих население страны оказалось неспособным защитить свои права. И не только из-за несовершенства законодательной базы или по своей правовой неграмотности, но ещё и потому, что решения властных структур направлены на первоочередное удовлетворение собственных интересов.

   Наряду  с этим, опыт России, начиная с 90-х  гг. прошлого века, показывает, что переход  к рыночной экономике привёл к  подрыву основ «рентной системы» обеспечения граждан социально-экономической защитой, которая складывалась в стране десятилетиями. Особенно тяжелыми последствиями для благосостояния граждан и качества их жизни послужило то, что они потеряли свои трудовые накопления и, произошло фактическое отчуждение граждан страны от общенародной собственности с помощью ваучеризации и приватизации.

   В результате в России сложилась ситуация, когда большая часть её граждан  оказалась за порогом или у порога бедности. Они остро нуждаются в государственной социальной защите.

   Еще одна группа проблем относится к формированию доступности жилья для населения России. Эти проблемы могут быть решены при эффективной институционализации инвестиций в жилищный рынок России. В отличие от рынка жилой недвижимости, который является частью товарного рынка, ипотечный рынок выступает в большей степени как разновидность финансового рынка.