Автор: Пользователь скрыл имя, 28 Ноября 2011 в 22:28, контрольная работа
Жилищная сфера – одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны. Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости.[3]
Жилищная сфера – одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны. Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости.[3]
Рынок жилой недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). [1.C.9]
В целом механизм функционирования рынка жилья детерминируется действием следующих факторов.
6.Информация как фактор развития рынка жилья: доступность и достоверность информации уменьшают информационную асимметрию на рынке жилья, повышают эффективность его функционирования. [1. С.10]
Рынок жилья относится к рынку товаров и услуг и имеет ряд своих особенностей. Во-первых, он организован таким образом, что одновременно представляет собой два отдельных рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. Эти рынки взаимодействуют между собой, но зависят от разных переменных, тенденции движения цен на них зачастую имеют разнонаправленный характер, однако оба этих рынка не могут существовать друг без друга. Во-вторых, объекты жилищного фонда - строения, которые являются товаром или предметом потребления на рынке жилья, долговременны по срокам эксплуатации, немобильны, долговечны, однако быстро морально устаревают, но при этом продолжают иметь высокую стоимость и, в то же время, тесно связаны со стремительно развивающимся рынком новых строительных материалов и технологий. Кроме того, объекты жилищного фонда наделены еще одной уникальной способностью в отличие от других товаров. В силу своей принадлежности к рынку недвижимости жилищный фонд может выступать объектом залога, а товары других рынков выступить в таком качестве не могут из-за своей природы движимости.[4]
Рынок жилья в рыночной экономике выполняет такие функции, как: эффективное решение социальных задач создания и использования потребительских свойств жилья; отчуждение полных или частичных прав собственности жилья от одного экономического субъекта к другому и защиту прав собственников; свободное рыночное ценообразование на жилье и жилищные услуги; перераспределение инвестиционных потоков между альтернативными жилищными объектами.
Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлтерские фирмы. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Рынок жилья стал ядром всего рынка недвижимости в стране. В 1994-1997 гг., после начала финансовой стабилизации, цены на жилье росли в 50-70% городов, тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов. В 1998 году впервые в новейшей истории рыночных отношений в России рынок недвижимости отреагировал на изменение макроэкономической ситуации в стране в соответствии с закономерностями рыночной экономики: во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились. Ранее в периоды аналогичных кризисов («черный вторник» октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались. Усилилось расслоение городов по темпам снижения стоимости жилья вследствие увеличения разрыва в уровне платежеспособного спроса населения этих городов. Но рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений 1998 года сохранился.
1999
год можно охарактеризовать
Таким образом, по сравнению с национальной экономикой, рынок недвижимости России гораздо дольше ощущал на себе последствия кризиса. На глубокий спад повлияли в первую очередь внешние причины, затронувшие всю экономику. Специфические особенности недвижимости как товара не позволили оперативно устранить дестабилизирующие факторы, что привело к усугублению ситуации. Рынок недвижимости также не стал предвестником оздоровления экономики.
Для анализа различных моделей развития и функционирования рынка жилья необходимо остановиться на опыте такой экономически развитой страны, как США. В США частная собственность на жилье абсолютно доминирует: более 90% жилого фонда находится в частной собственности, около 65% всех домохозяйств имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Многие дома сдаются внаем частными арендаторами, частные арендные отношения преобладают над социальной арендой, когда в роли арендодателя выступает государство через уполномоченные структуры. В США ипотечный рынок конкурентен и через вторичный рынок закладных занимает значительное место в национальной финансовой системе. В разных штатах предлагаются одинаковые ипотечные товары, чему способствуют сходные принципы правового регулирования. [1.С.12]
В странах Восточной Европы и в России важнейшую роль в решении жилищной проблемы играло государство. Поэтому до перехода к рыночным отношениям жилищной политике этих стран были присущи следующие характеристики:
Хотя безусловным лидером по степени развитости рынка жилья являются Соединенные Штаты Америки, тем не менее, экономические условия (система права, структура населения, объемы рынков) Западной Европы как ориентиры для нашего дальнейшего развития более приемлемы. Постепенный переход западноевропейских стран ко все более рыночным, экономически эффективным и самоокупаемым методам регулирования рынков недвижимости может стать образцом для России.
Такие меры, как стимулирование процессов приватизации, поощрение частных арендных отношений, развитие ипотечного рынка, а также общее оздоровление макроэкономической ситуации, выражающееся в росте промышленного производства и занятости, будут способствовать созданию развитого российского жилищного рынка.
Для создания в России развитого рынка недвижимости очевидной становится необходимость решения принципиального вопроса о соотношении жилищной проблемы и рынка жилья. Ретроспективный анализ развития российского рынка жилья выявил причины неудач в его функционировании. На протяжении всего времени становления этого рынка так и не была достигнута увязка между одновременным решением жилищной проблемы и созданием рыночной жилищной системы, в которой жилищный сектор является частью общей экономической системы. В данном случае нельзя снимать ответственность за сложившуюся жилищную проблему и с бизнеса, работающего на рынке жилья. Существующие на данный момент противоречия между интересами жилищного бизнеса и населения слишком существенны, одной из форм проявления которых в настоящее время является разнонаправленность динамик прибыльности бизнеса и роста доступности жилья для основной массы российских граждан. Из этого вытекает необходимость государственного регулирования жилищного рынка. [1. С.15]
Острый дефицит жилья – хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.[3]
На конец 2004 года, по данным Росстата, из всего жилищного фонда 74,5% приходилось на долю частного жилья, 20% находилось в муниципальной собственности и только 5,5% составлял государственный фонд.[1.C.16] По официальным данным, в России в неблагоустроенных квартирах проживают 40 млн. человек – 27% населения страны, еще 5 миллионов – в ветхих и аварийных домах. Более 60 процентов россиян желают улучшить жилищные условия. В очереди на квартиру стоит около 4,5 миллиона семей. Всего же цена вопроса – 1,5 миллиарда квадратных метров.
Что же, по мнению россиян, мешает им улучшить свои жилищные условия? Это, прежде всего, нереально высокие цены на жилье, цена 1 кв. м жилой площади в России выше его себестоимости в 2 раза.
Следует отметить, что для последнего десятилетия XX века были характерны негативные тенденции в сфере жилищного строительства. Объем ввода в строй жилья сократился с 61 млн. кв. м в 1990 г. до 41 млн. кв. м в 2005 г., т. е. падение роста объемов жилищного строительства за этот период составило 32,7%. По данным Росстата, объем жилой площади на одного жителя России в 2005 г. составлял 20,8 кв. м. По сравнению с 1995 г. этот показатель вырос на 15,5%, а весь жилой фонд за этот же период увеличился на 11,5%.
В последние годы наблюдается тенденция увеличения общих объемов жилищного строительства. Однако уровень этого строительства явно недостаточен для решения жилищной проблемы страны. Прирост объемов строительства по абсолютным меркам в настоящее время - 0,28 кв. м жилья на человека. А для того, чтобы создать достаточное предложение на рынке необходимо вводить минимум 1 кв. м на человека.[5]
Сегодня общий объем жилищного фонда страны оценивается примерно в 2,9 млрд. кв. м. Основная его часть, находящаяся сейчас в эксплуатации, была введена в период с 1956-го по 1990-е годы. В то время было построено примерно 2,1 млрд. кв.м жилья, что составляет около 75% от существующего жилищного фонда страны. При этом основной рывок в строительстве был сделан в середине 50-х годов. Тогда объем вводимого в эксплуатацию жилья вырос в два раза и вышел на уровень 56 млн. кв.м в год. В остальной период объем ввода в строй жилья распределился достаточно равномерно и составлял примерно 60 млн. кв. м в год.
Основная часть прироста нового жилья, около 27 млн. кв. м в год, пришлась на так называемые хрущевки – панельные дома, которыми застраивались новые районы в крупных городах.
При этом по разным оценкам, предельный эксплуатационный срок таких домов колеблется от 25 до 50 лет. Из чего следует, что, уже, начиная с 2006 года, будут становиться опасными для жизни дома, строившиеся с середины 50-х годов XX века. То есть объем ветхого и аварийного жилья будет ежегодно увеличиваться примерно на 40-60 млн. кв. м. И уже сейчас в общем объеме жилищного фонда наблюдается рост доли непригодных для проживания квартир. Так, за период с 1995-го по 2003 год удельный вес такого жилья, представленного в основном домами, построенными до 1956 года (около 325 млн. кв. м, или 8% от общего объема жилищного фонда), вырос с 1,4 до 3,5%. Численность населения, проживающего в домах, построенных более 50 лет назад и ранее, составляет около 17 млн. человек. Начиная с 2006 года в их полку прибывает по три миллиона человек ежегодно. Таким образом, можно утверждать, что в стране существует огромный спрос на новое, более качественное жилье. Только 475 млн. кв. м жилья (менее 17% всего нынешнего жилого фонда) было построено в период с 1991-го по 2003 год.[3] Сегодня 290 млн. кв. м жилья необходим капитальный ремонт.
Возникновение дефицита нового жилья стало следствием кризиса, охватившего страну в начале 90-х годов прошлого века. Отсутствие достаточного для поддержания темпов строительства уровня доходов как у государства, так и у населения привело к тому, что начиная с 1991 года в стране происходило снижение объемов ввода нового жилья. Если в период с 1986-го по 1990 год был зафиксирован «пик» годового строительства (69 млн. кв. м в год), то в 2000 году этот процесс достиг «дна» – минимального уровня за последние 50 лет – и составил 30,3 млн. кв. м. Практически весь этот период у большинства граждан не было финансовых возможностей для улучшения жилищных условий. Однако основная причина сокращения объемов строительства – это отсутствие денежных средств у государства и предприятий.