Рынок земельных участков: состояние и перспективы развития

    Под рынком земли следует понимать не только  куплю-продажу  земли,  но  и предоставление ее  в  аренду,  а  так  же  весь  рынок  сельскохозяйственной продукции,  на  котором  реализуются  в  той  или   иной   форме   отношения собственности на землю.

    Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей  и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между  типами недвижимости и их привлекательности  для различных участников рынка.

    Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также  правовые нормы, регулирующие земельные  отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства  и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы  законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком  развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

    1. Российская Федерация (Президент,  Государственная дума, Совет Федерации)  и субъекты РФ в лице органов  государственной власти; города, района, населенные пункты в лице органов  местного самоуправления.

    2. Юридические лица – коммерческие  и другие организации, в том  числе иностранные.

    3. Граждане и их объединения,  семьи, народы и в, определенных  случаях, иностранные граждане.

    Учет  специфики рынка недвижимости позволяет  более обоснованно оценить текущее  влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного дохода.

    Земельный рынок может сегментировать по следующим  критериям.

    В зависимости от категории земель различают земли:

    - сельскохозяйственного значения;

    - населенных пунктов;

    - промышленности и иного специального  назначения;

    - особо охраняемых территорий;

    - лесного фонда;

    - водного фонда;

    - земли запаса.

    По  законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного  назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному  кодексу допускается вовлекать  в арендные отношения.

    В зависимости от вида разрешенного использования  земельные участки могут быть предназначены:

    - для индивидуального жилищного  строительства;

    - коттеджного строительства;

    - ведения личного подсобного хозяйства  или крестьянско-фермерского;

    - ведения садово-огороднического  хозяйства;

    - размещения промышленных, коммунальных  и складских объектов;

    - размещения объектов коммерческого  назначения;

    - прочего использования.

    В зависимости от права на земельные  участки:

    - право собственности;

    - право аренды;

    - право постоянного бессрочного  пользования;

    - право пожизненно наследуемого  владения;

    - сервитут.

    Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном  порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном  рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные  участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические  лица могут иметь земельные участки  на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

    Иностранные граждане, лица без гражданства и  иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях  Российской Федерации.

    Правовой  режим земельного участка включает в себя: целевое назначение, форму  собственности, разрешенное использование. Формы собственности после перехода к новым рыночным отношениям в  России образовались следующие: федеральная, региональная, муниципальная, частная  и др 

    3. Анализ современного состояния земельного рынка в РФ

    Россия  — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн га, на ее территории расположены практически все  природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской  воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

    Процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством.

    На  развитие земельного рынка в России оказывают влияние следующие (по степени уменьшения влияния) экономические, правовые, организационные, политические, социальные и культурно-исторические факторы.

    Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения  собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в  результате развития рыночных отношений  увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных  участков. Не вызывает опасений выкуп  больших площадей российских земель иностранными гражданами.  
Важную роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса РФ играет решение вопроса о земельной собственности в рыночном землеобороте. В самом общем виде под землеоборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. "Лихорадочные", "скачущие" из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры землеоборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

    Ценовая ситуация на частном рынке земельных  участков характеризуется сильным  завышением стоимости участков, при  этом рынок частных компаний, предоставляющих  посреднические услуги в области  земельных отношений, признается в  значительной мере ограниченным в свободе, что подразумевает существование  барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно  ведет к его монополизации, что  создает предпосылки для подрыва  конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению  конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих  существование ограничений свободы  рынка, в первую очередь следует  отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется  невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев — умышленным оппортунистическим поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

     За январь 2009 года стоимость 1 сотки земли в зависимости от расположения (в пределах города или за чертой города) изменилась по-разному (см. рис. 1). Так, за городом цена предложения 1 сотки земли увеличилась на 12,3% (на 3 660 рублей) и установилась на отметке 33,3 тысячи рублей, а в черте города средний показатель 1 сотки земли снизился на 5,3% (в абсолютном выражении на 12 400 рублей) до 220 тысяч рублей за сотку.

Рисунок 1. Динамика средней стоимости 1 сотки  земли в зависимости от расположения, руб./сот.

    Повышение цены на сотку земли за чертой города произошло за счет участков площадью до 100 соток (см. рис. 2). Так, цена предложения  на них повысилась на 2,9% (на 1 450 рублей). Тогда как средняя стоимость 1 сотки участка свыше 100 соток снизилась  на 5,3% (на 450 рублей за сотку). Но так  как доля больших участков за городом  значительно меньше, чем «маленьких», то и влияние на показатель средней  стоимости незначительное.

    Аналогичная ситуация в городе. Стоимость участков до 100 соток выросла на 8,6% до 217,3 тысяч  рублей за сотку, а показатель средней  стоимости участков более 100 соток  снизился почти на 15%, цена предложения  составила 140,8 тысяч рублей за сотку.

Рисунок 2. Динамика средней стоимости 1 сотки  земли в зависимости от расположения и размера участка, руб./сот

    В зависимости от категории земли (земли населенных пунктов, земли  сельхозназначения, промышленные земли) и расположения (в черте города, за пределами города) изменение стоимости  за январь можно проследить на рисунке 3. Ограниченность количества предложений  при делении на категории позволяет  отследить динамику не во всех выделенных группах.

    

    Рисунок 3. Динамика средней стоимости 1 сотки  земли в зависимости от расположения и категории земли, руб./сот.

 

 

    4. Распределение земельного фонда по формам собственности

    По  данным государственного статистического  наблюдения за земельными ресурсами, на 1 января 2007 года площадь земель, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности, составила 1580,0 млн. га, или 92,4 % земельного фонда страны, на 1 января 2006 года - 1580,4 млн. га (92,4 %), на 1 января 2005 года - 1580,2 млн. га (92,4 процента).

    В собственности граждан и юридических  лиц на 1 января 2007 года находилось 129,8 млн. га (7,6 % земельного фонда страны), на 1 января 2006 года - 129,4 млн. га (7,6 %), на 1 января 2005 года - 129,6 млн. га (7,6 %). Из них  площадь земель, находящихся в  собственности граждан и их объединений, составила на 1 января 2007 года 123,8 млн. га (7,2 %), на 1 января 2006 года - 124,2 млн. га (7,3 %), на 1 января 2005 года - 124,4 млн. га (7,3 %); в собственности юридических  лиц находилось на 1 января 2007 года 6,0 млн. га (0,4 %), в предшествовавшие 2 года - 5,2 млн. га (0,3 процента).

    В структуре собственности на землю  в Российской Федерации за период 2005-2006 годов произошли незначительные изменения, наблюдалось сокращение площади земель, находившихся в собственности  граждан, государственной и муниципальной  собственности, и увеличение собственности  юридических лиц.

    Изменения в значительной степени касались общей (долевой или совместной) собственности  граждан на землю. Смена собственника доли в праве общей собственности  на земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения (земельной доли) в пользу юридического лица или государства  стала возможной после вступления в силу Федерального закона «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения». Участниками отношений, регулируемых данным законом, названы граждане, юридические  лица, субъекты Российской Федерации  и муниципальные образования.

    Увеличение  земель частной собственности связано  с приобретением земель государственной  и муниципальной собственности  физическими и юридическими лицами и переоформлением ими права  пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельные участки. В настоящее время в Российской Федерации только для сельскохозяйственных целей гражданами используется 22,1 млн. га земель государственной и муниципальной собственности, включая 12,6 млн. га для северного оленеводства и промысла. В соответствии с действующим законодательством на 9,5 млн. га из них может быть бесплатно оформлено право частной собственности на землю.