Рынок недвижимости

Примечательно, что оба  периода подорожания жилья продолжались примерно по семь лет. Первый — с 1991 по 1998 гг. до тех пор, пока не случился общеэкономический кризис. Второй — с постепенного оживления рынка в 2001 г. по лето 2008 г. Так, в 90-х гг. подорожание московских квартир вывело их стоимость с символического уровня в 100–200 долл./кв. м до отметки примерно в 1000 долл. Второй период — из послекризисной «ямы» на уровне 700–800 долл./кв. м до 5500 долл./кв. м.

Сегодня вновь в обществе обсуждается – будет ли вторая волна. Разговоры возникли не на пустом месте. Только что в Брюсселе прошел саммит стран ЕС, где было решено спасти от долгов Грецию. В Каннах главы европейских стран обсуждали подробный комплекс антикризисных мер.

Но если Европе и Америке  удастся удержаться, то нам все  равно есть из-за чего волноваться, несмотря на видимую стабильность. У населения в основном низкие доходы, Россия зарабатывает огромные деньги на продаже нефти и газа, но доходы от нее получают очень немногие, страну разъедает коррупция, которая просто не дает ей развиваться, и т.д.

К середине лета 2011 года рынок  недвижимости Москвы и России снова  оказался на распутье, как, впрочем, и  вся макроэкономическая ситуация в  целом. Для констатации окончания  кризиса есть немало формальных причин: и почти двукратный рост цен на нефть с прошлого лета, и укрепление рубля, и повышение покупательной  активности населения, и улучшение  общего настроя в деловых кругах. Вот только стоимость квадратного  метра как один из наиболее надежных и консервативных индикаторов экономического состояния общества почему-то не торопится  весь этот оптимизм поддерживать, что  наводит на серьезные размышления.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первое полугодие 2011 года долларовые цены на недвижимость в Москве прибавили около 10%, перевалив таки за отметку 5.000$ за квадратный метр. Значение индекса стоимости жилья в июне (среднее за месяц) составило 4.986$, в конце месяца (на последнюю неделю июня) – 5.025$. Впрочем, если принять во внимание, что курс доллара потерял за эти полгода примерно те же 10% (с 30-31 рубля за доллар на начало года до 27-28 рубля к лету), то никакого реального роста в общем-то не остается. [16]

Примерно такую статистику в отношении рублевых цен на квартиры в Москве как раз и приводит журнал о недвижимости www.metrinfo.ru. Так, средний уровень цен на московское жилье колебался в течение всего 1 полугодия 2011г. в пределах коридора 132-142 тысячи рублей за метр. Более того, в этом коридоре стоимость столичного квадратного метра находится уже с начала лета прошлого года, не демонстрируя устойчивой тенденции к росту, в отличие от периода с лета 2009 по лето 2010 года. Также следует отметить, что устойчивого роста не показывает и недвижимость регионов России. [21]

 

В частности, за сентябрь 2011 года индексы рынка недвижимости показывают положительную динамику, хотя нестабильные курсы валют уже  начали вносить свои корректировки  в общую картину.

Так, долларовый индекс стоимости  жилья вырос за сентябрь крайне незначительно, чуть более чем на полпроцента, достигнув среднемесячного значения $5.136 за метр. Однако сразу же следует отметить, что уже с начала сентября по отдельным типам жилья и районам Москвы наметились «минусы», а к концу сентября ушел в отрицательную область и общегородской индекс.

Такое положение дел, очевидно, связано с резким ростом курса доллара в сентябре: рублевые цены умеренно карабкаются вверх, а долларовые – корректируются вниз. [21]

Также следует отметить, что динамика стоимости квартир  по типам жилья в сентябре 2011г. во многом рисует картину стабилизации, а не разгона рынка. В лидерах по темпам роста цен в основном дорогие сегменты квартир, а недорогие, наоборот, в минусе или стоят по цене на месте. Например, прирост цен за сентябрь в сегменте «дорогое жилье» (20% самых дорогих квартир) составил 0,8%, а в сегменте «недорогое жилье» (20% самых дешевых квартир) – только 0,1%. По комнатности в лидерах роста трехкомнатные квартиры.

Но еще интереснее динамика цен по типам домов Москвы. Притом что в среднем по городу стоимость  жилья за сентябрь увеличилась чуть более чем на полпроцента, монолитно-кирпичные  дома подорожали на 2%. С большим отставанием - на уровне 0,4 - 0,7% - выросли цены в  сегментах более старых кирпичных  домов («сталинки», кирпичные дома советской эпохи и т.д.), а также современных панельных домов. [19]

Все эти обстоятельства подтверждают высказанное ранее  аналитическим центром «Индикаторы  рынка недвижимости» виденье, согласно которому оживление рынка недвижимости последних месяцев вызвано в  основном перетоком средств с финансовых рынков, а также возвращением в недвижимость инвестиционного спроса. С одной стороны, люди, успевшие хорошо заработать на росте фондового рынка последних двух лет, могут сейчас улучшить свои жилищные условия, и их интересуют только хорошие современные дома в престижных местах, но не обязательно в центре. С другой - все, кто перекладывает сейчас свои средства в недвижимость, не веря в дальнейший рост финансовых инструментов в обозримом будущем или же боясь скачков курсов валют и инфляции, будут ориентироваться на такое же жилье, если, конечно, объем средств позволяет им купить квартиру в Москве.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Циклы рынка недвижимости представляют собой определенные движения (подъемы и падения) рынка во времени. Циклы от начала подъема и до начала следующего подъема занимают довольно продолжительные периоды времени. Смена циклов на рынках недвижимости является результатом действия сразу нескольких параллельных процессов. Цикличность в недвижимости во многом повторяет периодичность трендов в экономике. С учетом меньшей гибкости рынка недвижимости циклы здесь, как правило, более продолжительные и при отсутствии экономических шоков могут длиться семь—десять лет и более. Длина цикла зависит прежде всего от внешних для рынка недвижимости факторов экономической активности, которые в конечном счете и переводят его в новую фазу. Продолжительность стадий внутри одного цикла может составлять два года и более, иногда некоторые стадии сильно сжимаются по времени или вообще отсутствуют. Такое, как правило, происходит в силу резких макроэкономических изменений, воздействующих прежде всего на эластичный спрос.

 Кроме того, цикличность  — это не описывание кругов, а, скорее, движение по спирали.  Общество и экономика развиваются,  и каждый новый уровень —  даже если на нем наблюдается  очередной спад или подъем  — не похож на предыдущие. У каждой стадии цикла существуют косвенные индикаторы ее приближения. На локальном уровне — это изменение рыночной активности, на глобальном — возникновение макроэкономических предпосылок, ведущих к смене фаз. Но в целом предсказание циклической динамики сродни предсказаниям землетрясений — понятно, что в определенный период с высокой вероятностью должны произойти некие события, но точно характер и момент этих событий предугадать, как правило, не удается.

Начало осени 2011г. только прибавило неопределенности ситуации на рынке недвижимости. Если к концу  лета все факторы складывались так, что на рынок недвижимости пришло долгожданное оживление и наметился  тренд к росту цен, то теперь ситуация усложнилась. Благоприятная для рынка недвижимости коррекция финансовых рынков грозит обернуться новым кризисом. Президентская интрига разрешилась слишком быстро, чтобы продолжать подпитывать ажиотаж до весны. Впрочем, пока рано делать какие-то окончательные выводы – новые события и факторы могут вновь спутать все прогнозы.

 

 

   

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список.

1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995., с.26

2. Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 1993, с. 59, 62

3. Грибовский  С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Интерреклама, 2005г., с.28-30

4. Горемыкин  В.А. «Экономика недвижимости», Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2009г., с.34

5. Стерник Г.М «Технология анализа рынка недвижимости» - М., 2009г.

6. Боровкова В.А., Мокин В. О., Пирогова О. Е. Экономика недвижимости: Учебник для вузов, 2010г., с.112, 114

7. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости – 2008г., с.43

8. Соколов  Д.И. Стратегия развития финансового  рынка на десятилетие: от планирования  к реализации. Финансы. – 2009г., №2, с.14-18

9. Онофрей Д. Некоторые аспекты исследования рынка недвижимости. Маркетинг. – 2009г. - №1, с.109-115

10. Каменецкий М.И. Кризис отечественной модели управления строительством и рынком недвижимости. Экономика строительства. – 2009г., - №3, с.3-13

11. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости - Учебное пособие, «СПбГУИТМО», 2009г.

12. Разгулин А. Мировой финансовый кризис и его влияние на состояние рынка недвижимости. Проблемы теории и практики управления. – 2010г., №1,

с.117-121

13. Минц В. О факторах динамике цен на жилую недвижимость. Вопросы экономики. -2007г. - №2, с.111-121

14. Рахман И.А. Первичный рынок жилья в Москве: цены и прогнозы/Экономика строительства. 2011. №6. С. 39-52

15. Журнал « Жилищное строительство» №6 - Москва, 2011г.

16. Журнал «Недвижимость и цены» №48 (401) – Москва, 2010г.

17. Журнал «International Residence» №16 – Москва, 2011г., с.12-13

18. Портал www.irn.ru «Индикаторы рынка недвижимости». Мировые рынки жилья: взлеты и падения., 2009г.

19. Портал www.irn.ru «Индикаторы рынка недвижимости». Обзор рынка недвижимости по итогам сентября., 2011 года

20. Портал www.irn.ru «Индикаторы рынка недвижимости». Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация., 2011г.

21. Интернет-журнал «METRINFO». Курс квадратного метра, курс доллара и курс евро., 2011г.