Рынок недвижимости

Избыток предложения. В какой-то момент фазы подъема рынок начинает переполняться. Строители и кредиторы могут не чувствовать, что рынок насыщен. Они продолжают закачивать на него деньги и новые здания. Либо может произойти внешний удар (неблагоприятное налоговое законодательство, спад в экономике в целом и т.д.) Во время этой фазы темпы роста цен, а затем и сами цены начинают умеренно снижаться, активность продаж замедляется, а процент незанятых площадей начинает расти. Так как эти изменения происходят в течение нескольких месяцев или лет, они имеют тенденцию к наращиванию темпа, и цены и активность продаж замедляются все сильнее. Новое строительство во время этой фазы пока продолжается по двум основным причинам:

1. Строители, девелоперы или кредиторы не обнаруживают изменений, происходящих на рынке.

2. У них уже есть на подходе проекты, строительство и развитие которых нельзя остановить. Когда же эти проекты будут завершены, новое строительство и развитие быстро прекратится.

Следует заметить, что циклы  рынка недвижимости ведут себя несколько  иначе, чем циклы других рынков, таких  как рынок ценных бумаг или  товарный рынок. Циклы рынка недвижимости не так резко выражены, как другие экономические циклы, и это объясняется  уникальными характеристиками недвижимости. В частности, можно сделать следующие  обобщения: недвижимость не является активом с высокой ликвидностью. Следовательно, рынок недвижимости отстает от макроэкономических циклов. Это отставание объясняется тем, что строительство требует определенного времени (спрос не может быть удовлетворен мгновенно), а поскольку собственность уникальна, то нахождение ее владельца – процесс более медленный.

Рынок недвижимости дольше достигает (и на очень краткое  время) равновесия (когда спрос равен  предложению), поэтому циклические  максимумы и минимумы рынка недвижимости выражаются преимущественно в виде резких повышений (подъемы) и понижений (спады).

Прежде чем принимать  решение в отношении недвижимости, очень важно учесть фазы рынка  и то, в какой «точке» находится  рынок.

Спад. Инвестируйте в нижней части кривой, когда цены самые низкие, придерживайте, а затем продавайте, когда рынок улучшится. Следуйте пословице «Покупай дешево, продавай дорого»

Оживление. Более поздняя «точка» оживления (ближе к точке равновесия) может быть наилучшим временем, чтобы приступить к девелопменту недвижимости. Важно, чтобы цены вернулись к уровням прибыльности, чтобы оправдать новое строительство

Подъем. Время с поздней стадии фазы оживления до ранней части подъема может быть наилучшим для инвестирования в недвижимость, поскольку ставки аренды будут возрастать. Иногда конец фазы подъема — лучшее время для продажи.

Избыточное предложение.  Фазы избыточного предложения и спада являются временем, когда нужно избегать сделок с недвижимостью (особенно для продавцов), их лучше использовать для развития «нишевых» рынков, однако некоторые стратегии требуют во время фазы спада делать приобретения.

Независимо от стратегии  или фазы, нужно всегда искать подтверждение  того, что рынок сдвигается к другой фазе. [6, с.112,114]

Точные прогнозы недоиспользования  и поглощения могут существенно  прояснить картину рыночных циклов и направления движения арендных ставок и цен продажи на рынке.

Глава 2. Анализ факторов, влияющих на рынок недвижимости в период кризиса.

2.1. Связь циклов рынка недвижимости  с общеэкономическими циклами.

Согласно теории циклов в развитии каждой экономики рано или поздно наступает кризис, когда  после периода бурного и устойчивого  роста происходит сбой, обвал, откат. Начинают рушиться биржи, акции обесцениваются, компании разоряются, фиксируются банкротства  банков, уровень доходов снижается, а безработица растет. История  экономики начиная с конца XIX в. с определенной периодичностью демонстрирует подобные явления. Иногда смена цикла достигает почти мирового масштаба и происходит сразу во множестве стран, как во времена Великой депрессии. Тогда с одинаковыми проблемами боролись и в США, и в Европе. Другой пример — кризис в России в 1998 г.: девальвация рубля, обрушение рынка недвижимости, обесценивание накоплений. «Экономическая наука XX в., собственно, и выросла на анализе причин и способов борьбы с циклическими кризисами. Особенно ярко череда таких кризисов проявила себя на пике расцвета настоящей либеральной экономики конца XIX — начала ХХ в. В то время и были найдены все возможные по продолжительности рыночные циклы — 3 года, 5, 7, 10, 12 лет и наконец, 40–50 лет (длинные волны).

Если говорить упрощенно, то причина смены цикла в том, что к определенному моменту  в экономике накапливается критическая  масса ошибок. Спад экономики –  это, по сути, период работы над ошибками. Спады и подъемы характерны для всех рынков недвижимости. [18]

Напрашивается вопрос, насколько  цикличность рынков недвижимости совпадает  с общеэкономическими циклами и  прогнозируема ли она?

В периоды общего развития экономики страны доходы населения  растут, доступность денег увеличивается: государство снижает ставку рефинансирования, кредиты — дешевеют. Закономерно увеличивается спрос на жилье, а значит, его удорожание становится неизбежным.

Однако циклы на региональных рынках недвижимости отнюдь не всегда совпадают по времени, продолжительности  и глубине с общеэкономическими. Рынок недвижимости серьезно отличается от рынков других активов, например акций и облигаций. В периоды экономического спада цены на недвижимость обычно менее эластичны и темпы их снижения уступают темпам падения цен, например, на акции. Так, после обвала российской экономики в 1998 г. недвижимость начала дешеветь только через год, и процесс этот прекратился в 2000 г. Как правило, на финансовый кризис рынок недвижимости реагирует с запозданием. И не всегда однозначно. Падение фондовых рынков является катализатором как положительной, так и отрицательной его динамики. Например, обвал российского фондового рынка в феврале 2008 г. вызвал новый всплеск интереса к недвижимости и новый виток роста цен на квадратные метры.

 Есть и специфические внутренние факторы, воздействующие на рынок жилья. Например в Лондоне до 1991г. недвижимость  очень быстро росла в цене. Все началось с офисов. Это было связано с тем, что система биржевой торговли с открытых площадок перешла в офисы, на электронный трейдинг. Однако с 1991 г. наметилось падение цен на недвижимость, которое продолжалось почти пять лет. За это время квадратные метры подешевели на 30%. Прежний ценовой уровень восстановился только через десять лет. Падение началось, когда государство, преодолевая регрессию в экономике, повысило ставку рефинансирования, но продержало ее слишком долго на таком уровне. В итоге ставка по ипотеке в 17% годовых уменьшила платежеспособный спрос, что и привело к снижению ценовой планки на жилье; то есть смена цикла на лондонском рынке связана с резким увеличением стоимости и закономерным снижением доступности жилья.

 Доступность — ключевое слово для понимания цикличности развития рынка недвижимости. Существует так называемый индекс доступности. Это цена средней недвижимости, разделенная на среднюю годовую зарплату. Индекс показывает, сколько годовых зарплат потребуется для покупки конкретного объекта. Обычно стабильным считается уровень от 3 до 5. Все, что выше, — сигнал, что рынок перегрет. Так, в 2007 г. в Лондоне этот индекс составлял 7. [12, с.117-121]

 Такая ситуация часто формируется при неравномерном росте доходов и цен на жилье. Очевидно, что если цены растут в год на 20%, а зарплаты всего на 5%, довольно скоро этот индекс превысит стабильные нормы. Правда, нужно еще учитывать доступность кредитов. Если кредиты выдают на 95% от стоимости недвижимости под 4% годовых — это предел. Если же ставки все еще падают, как и первоначальный взнос, то улучшение условий кредитования еще некоторое время может компенсировать рост цен. В США к 2007 г. воздействие этого фактора было уже исчерпано: банки порой давали кредиты на полную стоимость недвижимости под ставку в 1%.

 В России угроза экономического кризиса казалась мифической, крах рынка недвижимости уже предсказывала половина аналитиков, обосновывая это как раз весьма низким индексом доступности жилья. Последняя волна подорожания столичного жилья в первые месяцы 2009 года была спровоцирована в большей степени инвесторами, а не реальными покупателями, значительная часть которых осталась отрезанной от рынка уже во время скачка цен 2006 г. Получается, что увеличение стоимости объектов происходило уже не на фоне большого количества сделок среди реальных потребителей, как в 2002–2006 гг., а в условиях формального повышения цен продавцами, которые придерживают свой товар. В общих чертах именно такое положение дел как раз и называется перегретостью рынка, связанной с оторванностью цен предложения от основной массы реального спроса.

Но падение рынка было несколько отсрочено из-за бурного  развития ипотеки. Огромный нереализованный  потенциал жилищного кредитования выступил в роли той самой подушки, поддерживающей цены. Условия выдачи кредитов постоянно улучшались, и  критический момент достижения потолка  за счет этого оттягивался. Но зато, как только кризис ликвидности перекрыл кредитный поток, маятник цен  качнулся в обратную сторону.

Еще один из признаков приближения  смены циклов — превышение предложения  над спросом. Так, на российском рынке в течение всей осени 2008г. официальные данные о ценах на жилье еще не демонстрировали снижения. Но объем предложения рос, а число продаж уменьшалось.

Другой весьма важный момент — снижение ликвидности объектов. Об этом можно судить, отслеживая, как  долго находится в листах ожидания тот или иной вариант. Когда кризис только намечается, цены еще могут расти, но срок экспозиции каждого объекта удлиняется. Индекс ликвидности определяет, за какой срок в среднем происходит продажа. Если он увеличивается в два раза, то в течение следующих шести месяцев, как правило, происходит смена фаз.

 2.2. Влияние президентских выборов на рост стоимости жилья.

В последних числах сентября произошло еще одно событие, связанное  с политической сферой. Партия власти объявила свое решение в отношении  грядущих президентских выборов. Для  покупателей жилья в общем-то не важно, кто станет новым президентом, важен лишь связанный с этим ажиотаж. В прежние предвыборные периоды (2003-2004 и 2007-2008 годы) происходила активизация рынка недвижимости, а также имел место прирост стоимости квадратного метра на уровне 15-20-25% с предвыборной осени до середины-конца последующей весны. Это стало одной из причин, по которой аналитический центр IRN.RU прогнозировал еще весной этого года активизацию рынка во второй половине 2011 года и пропорциональный рост цен до середины весны 2012 года.

Первый фактор, способствующий росту цен, - психологический. Выборы создают у людей ощущение неопределенности, поэтому те, кто работает по найму  или имеет небольшой бизнес, хотят  вложить деньги во что-то материальное и привлекательное, благодаря накоплениям  либо же взяв кредит. Что касается крупного бизнеса, олигархов, фактор неопределенности для них - возросшие риски. Это  значит, что либо надо переводить средства из нехороших активов в другую форму, либо уходить "в кэш". Все  это имеет отношение к элитной  и коммерческой недвижимости, которая  покупается пусть даже для себя, но не по нужде, а с целью вложения капитала.

Следующий фактор - отношение спроса и предложения. Традиционно с приближением выборов власти изымали под социальные программы с рынка значительную часть жилья экономкласса, как правило, в новостройках.

Третий фактор - денежные вливания перед выборами. Кандидаты и различные политические силы выделяют немалые бюджеты на кампании. Соответственно, для исполнителей появляется возможность эти бюджеты освоить и улучшить свои жилищные условия. Это фактор локального временного увеличения платежеспособности населения. Образовавшиеся деньги скорее будут готовы потратить обычные люди, а не бизнес или предприниматели.

И, наконец, самый пугающий фактор - налоги на недвижимость от ее рыночной стоимости. До сих пор этот фактор себя не проявил, хотя о нем много и говорят. Так или иначе, политическая воля в введении налога на недвижимость четко просматривается. До выборов этот фактор трогать не будут. Но избранный президент будет вынужден принять это непопулярное решение. Есть мнение, что налог может быть введен уже в 2012 году.

Ряд экономистов, впрочем, считает, что владельцев жилья экономкласса пощадят: либо за счет минимальной ставки, либо за счет льгот и вычетов (например, не будут облагать налогом квартиры до 55 "квадратов"). А вот владельцы дорогой недвижимости и нескольких квартир скорее всего под этот налог попадут. Поэтому цены на дорогое жилье если не упадут, то вряд ли сильно повысятся - через несколько месяцев его хозяева начнут избавляться от "излишков".

Однако столь быстрое  и раннее разрешение президентской  интриги вполне может остудить страсти  в этом отношении. Разумеется, еще  будут освоены предвыборные бюджеты, скорее всего, произойдут какие-то перестановки в структуре власти, и будет  иметь место нестабильность для  тех или иных приближенных к власти финансовых кланов, однако традиционно  связываемой со сменой власти неопределенности почти не осталось. Если президентом  вновь станет человек, который им уже был, то и для бизнес-элит ситуация выглядит вполне предсказуемой, проще говоря, будет примерно так, как было тогда. А значит, и ажиотаж вокруг недвижимости, и бегство сбережений в квадратный метр могут оказаться не столь уж значимыми. Таким образом, «президентское ралли» на рынке недвижимости вполне может и не дотянуть до середины весны 2012 года, а пойти на спад уже к концу этого года. [20]

2.3. Ситуация на российском рынке недвижимости.

Российский рынок, несмотря на короткую историю своего существования, также демонстрирует наличие  уже двух полноценных циклов, которые, в свою очередь, состоят из трех волн. Вся история российского рынка  недвижимости распадается на два  основных периода. Первый — до кризиса 1998 г., включая послекризисный спад, продлившийся до 2000–2001 гг. Второй — с послекризисного оживления рынка в 2001 г. по настоящее время. Первый кризис был вызван в основном внутренними причинами, главной из них было обрушение пирамиды государственных краткосрочных обязательств (ГКО), и основной удар тогда пришелся по банкам. Второй кризис пришел извне, его спровоцировала слишком доступная и щедрая американская ипотека. Тогда шарахнуло по всей международной финансовой системе, и волна докатилась до России. Справедливости ради надо сказать, что мы его пережили несколько лучше благодаря вливаниям из Стабилизационного фонда, которые спасли российскую банковскую систему. Но все равно его последствия еще окончательно не преодолены. [18]