Рента земли

3. Рынок земли
1. Действие законов спроса и предложения на рынок земли

  Рента как  экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично. Таково определение ренты неоклассической школой. Исходя из него, рентой называется доход не только от сельскохозяйственной земли, а доход от любого ресурса, предложение которого неэластично.

  Принцип установления ренты, или арендной платы (неоклассики часто используют эти  два понятия как синонимы) как  уравновешивающей цены таков же, как  и в случае других факторов производства. Например, заработная плата выступает как цена, выравнивающая спрос и предложение труда; процент – уравновешивающий спрос и предложение капитала.

  График  кривой предложения (S) земли представляет собой линию, параллельную оси ординат, т.к., было уже сказано, предложение  земли является абсолютно неэластичным по цене (даже в условиях значительного роста цен предложение земли будет оставаться фиксированным).

  Земля используется как в сельскохозяйственных, так  и в несельскохозяйственных целях, что обусловливает существование  двух видов спроса на землю: D_сх – сельскохозяйственный спрос,  D_нсх – несельскохозяйственный спрос. Совокупный спрос на землю D_L будет представлять собой сумму двух указанных видов спроса:

     D_L = D_нсх + D_сх

  Кривые  сельскохозяйственного и несельскохозяйственного  спроса на землю имеют отрицательный наклон вследствие действия закона убывающей продуктивности земли, но различную эластичность: кривая несельскохозяйственного спроса D_нсх будет более эластичной, поскольку даже незначительное снижение цены вызовет заметный рост объема спроса на землю (для строительства и т.д.). Кривая сельскохозяйственного спроса неэластична: люди не могут жить без пищи, поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. Это значит, что в результате увеличения предложения продовольствия вероятнее всего снижение цен на него и, наоборот, даже незначительное сокращение объемов предложения может вызвать рост цен на продовольствие.

  Немаловажный  фактор, оказывающий влияние на сельскохозяйственный спрос на землю, – постепенное сокращение расходов на продовольствие в бюджете потребителя. По мере повышения доходов люди все большую их часть расходуют на непродовольственные блага (жилье, автомобили, путешествия и т.д.). Это означает, что доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Несельскохозяйственный же спрос на землю имеет устойчивую тенденцию к росту.

     Рис. 1.2 График эластичности спроса на землю  

  На рис. 1.2 точка Е образуется пересечением кривой спроса и предложения на землю и является уровнем арендной платы, или земельной ренты, который уравнивает спрос и предложение земельных участков. Если уровень арендной платы повысится и превзойдет уровень точки Е, то предложение земли (хоть оно и неизменно) превысит спрос на нее. В таких условиях земельные собственники станут испытывать трудности со сдачей земли в аренду, и вынуждены будут снизить ставки арендной платы. Если же уровень арендных ставок понизится (ниже точки Е), то спрос на землю превысит ее неизменное предложение. В таких условиях земельные собственники, воспользовавшись высоким спросом на участки земли, будут повышать арендную плату. Таким образом, только в точке Е будет наблюдаться равенство спроса и предложения земли.

  В условиях рыночной экономики земля приобретает товарную форму: она покупается и продается. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы производства – труд и капитал. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1. размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;
2. ставки ссудного процента.

  Покупатель  земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. То есть здесь покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода времени.

  В связи  с этим становится понятным привлечение размера ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все, что приносит доход, рассматривается как капитал. Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может и потратить эти деньги на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли должна рассчитываться как дисконтированная стоимость, по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Формула текущей дисконтированной стоимости земли будет равна:

  Из этой формулы видно, что цена земли  будет расти, если увеличивается  размер ренты и падать, если повышается норма процента.

  Данное  определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Например, рост цена на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. 

2. Капитализация чистой экономической ренты

  Существует  взаимная связь между ценой земли, заданной величиной арендной платы  и ценой реализации этих земельных угодий на рынке. Рыночная цена земельного участка, реализуемого в собственность какого-либо хозяйственного агента, называется капитализированным значением ренты, то есть сегодняшней суммарной величиной всех будущих арендных платежей, которые, как ожидается, эта земля способна принести.

  Взаимная  связь между рассматриваемыми параметрами (цена земли, заданная величина арендной платы, господствующая в момент купли-продажи  норма процента) определяется формулой дисконтирования.

  Процедура, с помощью которой вычисляется сегодняшнее значение любой суммы, которая может быть получена в будущем, называется дисконтированием, а формула для производства этих расчетов такова:

     V_р=V_t/(1+r)^t.

  Эта формула  находит применение при расчетах и анализе целесообразности приобретения капитального оборудования. Действительно, зная цену покупки оборудования, норму процента, уровень годового дохода от приобретения оборудования и стоимость его как утиля в конце срока службы, возможно, точно рассчитать все последствия соответствующей инвестиции.

  Однако  в случае с земельной рентой существует некая тонкость: арендные платежи  в предельном случае уходят в неопределенно  далекое будущее. Попытаемся внести ясность в этот вопрос. Предположим, что конкретно рассматриваемый  участок земли приносит ожидаемый ежегодный доход, равный R. Величина R определяется денежной формой предельного продукта данного участка земли. Рассматривая временной интервал неограниченной длительности и учитывая действие рыночной нормы процента равной, положим r, результирующая величина капитализированного значения ренты составит R/r. То есть участок земли, который предположительно может принести 5 тысяч долларов в год в виде арендной платы за некий бесконечно большой промежуток времени, обладает капитализированным значением ренты, равным 50 тысячам долларов; при норме процента, равной 5% годовых – 100 тысячам долларов и т. д. Это соотношение показывает, что существует лишь два возможных источника изменения равновесной продажной цены земельных участков – вариации величин предельного продукта участка (т. е. ожидаемого дохода от арендных платежей) и дрейф рыночных норм процента, в соответствии с которыми капитализируется доход от земельной ренты.

  Владельцы как невозобновляемых, так и возобновляемых ресурсов получают при их использовании определенную ренту. Рента, приходящаяся на долю владельца каменоломни, складывается из стоимости произведенной продукции за вычетом всех эксплуатационных издержек и альтернативной стоимости использования данного земельного участка с какими-то иными, быть может более выгодными, целями. Если существуют различия в качестве невозобновляемых ресурсов или в затратах на их добычу и использование на разных участках, то одни владельцы будут получать более высокую дифференциальную ренту, нежели другие, лишенные эти преимуществ. Когда продается нефтяная скважина, каменоломня или, если хотите, золотой рудник, их продажная цена формируется на основании ренты, которую эта собственность способна принести.

  Однако  между возобновляемыми и невозобновляемыми ресурсами имеется существенное различие. Так владелец участка земли, с которого открывается потрясающий вид на Ниагарский водопад, может использовать это преимущество и успешно им торговать практически неограниченное время. Альтернативная стоимость этого земельного угодья не претерпевает изменений с течением времени. С невозобновляемыми ресурсами складывается совершенно иная ситуация. Их владелец сталкивается с ограничениями общей величины ресурсов, пригодных для использования: израсходованные сегодня средства и запасы уже не могут принести пользу завтра.

  В связи  с этим экономическая теория невозобновляемых ресурсов, равно как и исследования рынков капитала, заостряют свое внимание на анализе существа проблем в  некоем временном интервале. Любые  инвестиции и вложения капитала – суть отвлечение ресурсов из сегодняшнего потребления с целью увеличения производительности и прибыли в будущем. На рынке невозобновляемых ресурсов существует формально аналогичная схема: эти ресурсы можно использовать немедленно, увеличивая сегодняшнее суммарное потребление, либо их можно законсервировать, сделав доступными для производства будущих благ.

  Как немедленное  использование, так и консервация  невозобновляемых ресурсов имеет свои преимущества:

• при немедленном использовании невозобновляемых ресурсов, направленном на расширение текущего потребления, решающее значение приобретает повышение оценки сегодняшнего потребления относительно будущего.
• при немедленном использовании невозобновляемых ресурсов, направленном на расширение инвестиций, ускоряется первоначальное накопление капитала, которое само по себе позволяет увеличить производство товаров и услуг в будущем.

  Консервация невозобновляемых ресурсов имеет ряд  своих плюсов: существуют возможности  использования этих ресурсов в будущем, которые окажутся более ценными и выгодными, нежели чем имеющиеся на сегодняшний день. Действительно, по мере истощения запасов невозобновляемых ресурсов стоимость их единицы для будущих пользователей будет расти. Таким образом, оптимальное использование невозобновляемых ресурсов состоит в точной корректировке и балансе плюсов и минусов их немедленного потребления.

  На рынке  конкурирующих продавцов распределение  невозобновляемых ресурсов во времени  определяется решениями конкретных владельцев ресурсов, которые руководствуются текущими рыночными ценами. Рассмотрим такое сырье как газ. Для простоты рассуждений будем считать рынок конкурирующих продавцов идеальным, объем запасов природного газа заданным и известным, а стоимость добычи этого сырья равной нулю.

  В данных условиях владельцам нет необходимости  заботиться о производственном и  добывающем оборудовании, и существует лишь альтернатива – добывать и  продавать газ немедленно, либо консервировать его запасы до лучших времен (полностью  или частично). Рассчитывая, что мотивацией к действиям того или иного рода для владельцев ресурсов явится материальная заинтересованность, выбор каждого определится, скорее всего, максимизацией своего совокупного богатства. Сохранение запасов в виде резервов газа для владельца месторождения означает вероятный рост стоимости принадлежавших ему ресурсов по мере увеличения цены кубометра газа с течением времени.

  Добыча  газа и его немедленная реализация на рынке позволяет владельцам месторождений  аккумулировать богатство в любой  удобной для них форме – инвестируя средства в производственное оборудование, здания и сооружения, приобретая ценные бумаги, акции корпораций и т. д.

  Следовательно, решение о сроках продажи газа зависит от сопоставления нормы  прибыли на капитал с ожидаемыми темпами роста цены на газ. Во-первых, увеличение поставок газа на рынок будет оказывать понижающее давление на его цену. Во-вторых, увеличение сегодняшней добычи газа означает, что в будущем объемы этого сырья сильно сократятся. Это приведет к тому, что ожидаемая в будущем цена на газ будет выше изначально принятой. Как только ожидаемый темп роста цен сравнится с нормой прибыли на капитал, которая господствует в промышленности и финансах, сегодняшняя продажа газа становится невыгодной. Владельцы месторождений придут к выводу, что консервация запасов природного газа – это весьма соблазнительный проект, который вследствие высокой ожидаемой цены на газ может принести существенные барыши.