Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России: основные пробл

- посредством  концессии с инвестиционными  условиями, такими как «реабилитация»  объектов ЖКХ, их эксплуатация с возвратом имущества собственнику после окончания сроков концессионного соглашения, строительство новых объектов ЖКХ.

- посредством  приватизации- полной или частичной  передачи имущества предприятия  ЖКХ на возмездной основе в  собственность частным компаниям или физическим лицам.

9. Сформировать  конкурентный рынок услуг ЖКХ,  в том числе путём привлечения  организаций разных форм собственности  для оказания жилищно-коммунальных  услуг. Это предполагает проведение  структурных преобразований в ЖКХ, призванных способствовать приходу в жилищно-коммунальную сферу малого и среднего бизнеса.

10. Приватизировать  и, в меньшей степени, муниципализировать  жильё. В настоящее время уже  71,5 процент жилищного фонда находится  в собственности граждан и 21,5 процента - в собственности муниципалететных образований. Доля государственного жилищного фонда сократилась до 7 процентов.

11. Перейти  на пообъектное управление жилищным  фондом. Каждый дом должен иметь  персонального управляющего, а жильцы  такого дома смогут выбрать обслуживающие организации. Особая роль в этом отводится товариществам собственников жилья (ТСЖ).

12. Предусмотреть  публичность процедуры утверждения  тарифов ЖКХ по результатам  независимой экспертизы[ Постановление  Правительства Российской Федерации от 17февраля 2004 года №89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства».].

13. Развивать  жилищное строительство доступного  и комфортного жилья. В частности,  к 2010 году предполагается увеличить  объём строительства такого жилья с 40 миллионов квадратных метров до 80 миллионов квадратных метров. Главным финансовым источником должна стать система ипотечного кредитования.

14. С  целью стимулирования реформирования  ЖКХ создан специальный Фонд  содействия его реформированию. Государство предполагает до 2011 года инвестировать 240 миллиардов рублей, или около 8 процентов от средств, необходимых на проведение модернизации жилищно-коммунального хозяйства регионов страны. В частности, доведение доли коммерческих предприятий, работающих в сфере ЖКХ, к 1января 2009 года до 25 процентов, а к 2011 году- до 80 процентов, доли многоквартирных домов, управляемых ТСЖ,- до 5 и 20 процентов соответственно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4.Альтернативные варианты реформы  жилищно-коммунального хозяйства.

 

Традиционный  набор альтернативных предложений:

1. повысить  цену рабочей силы с одновременным  освобождением от подоходного  налога граждан с низким уровнем  дохода.

2. установить  квартирную надбавку к заработанной  плате или пенсии соразмерно  росту тарифов ЖКХ.

3. предоставлять  бесплатные услуги ЖКХ в рамках  социально-гарантированного минимума, а сверх этого минимума- платные.

4. направить  часть средств так называемого  Стабилизационного фонда на оздоровление  ЖКХ.

5. провести  дореформенную санацию объектов ЖКХ за счёт средств государственного бюджета или в процессе реформы ЖКХ- за счёт государственных кредитов, которые должны быть погашены из средств «оздоровленных» предприятий ЖКУ, с последующей продажей их на аукционах.

6. не  допустить приватизацию ЖКХ до его демонополизации и развития конкуренции в управлении и обслуживании жилищно-коммунальной сферы, что даст возможность, а не только формальное право собственникам жилья и предприятия жилищно-коммунального назначения выбирать организацию, которая сможет обеспечить необходимое качество работ и услуг по более низким ценам.

7. установить  общественный контроль за функционированием  ЖКХ в качестве одного из  важнейших условий обеспечения  прозрачности реформы и деятельности  ЖКХ.

8. провести  общественные независимые экспертизы обоснованности тарифов ЖКХ.

9. установить  действенный государственный контроль  за тарифами производителей услуг  ЖКХ, рост которых превышает  инфляцию как текущую, так и  прогнозируемую. В первую очередь  речь идёт о контроле за  тарифами предприятий -монополистов, путём прямого регулирования или фиксации тарифов для предприятий, работающих этой сфере, а также тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения.

10. ввести  экономические санкции в отношении  предприятий ЖКХ в случае нарушения или договорных обязательств перед потребителями их услуг.

11. повысить  роль институтов гражданского  общества и органов местного  самоуправления при проведении  реформы ЖКХ.

Власти  выделяют четыре направления реализации реформы:

1. перевод  коммунальной отрасли на рыночные отношения.

2. привлечение  частного бизнеса (и частных  инвестиций), стимулирование конкуренции,  повышение качества коммунальных  услуг.

3. модернизация  всего комплекса жилищно-коммунального  хозяйства.

4. сохранение  системы социальной защиты и поддержка льготных слоёв населения.

Главной предпосылкой успеха коммунальной реформы  является получение потребителями  очевидных и осязаемых преимуществ  от ее результатов. Чтобы поддерживать предлагаемые механизмы реформирования, потребители должны быть удовлетворены качеством предоставляемых услуг. Нарастание их неудовлетворенности в условиях роста тарифов на ЖКУ и цен на жилье приводит к созданию социального давления, которое в условиях действующей системы организации коммунального хозяйства не находит выхода там, где собственно должны решаться проблемы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.5.  Сущность ипотечного кредитования и его государственная поддержка.

  До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий  для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой  для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном  этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых  проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное  кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Ипотека -- это  одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, -- это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа  или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в  качестве предмета ипотеки всегда выступает  недвижимость. К недвижимому имуществу  относятся земельные участки  и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет  ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней  мере, без согласия

И наконец, в  случае неисполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой, кредитор вправе требовать  продажи заложенного имущества  с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет  преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Кредит и  проценты по нему выплачиваются в  форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том  случае, если они имеются) за соответствующий  расчетный период. При процедуре  оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Важным условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные  интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Рынок ЖКХ обладает важными особенностями, ведущими к ограничению конкуренции. Поэтому переход в этой сфере от планового к рыночному хозяйству наталкивается на многие трудности и проблемы. Тем не менее, формирование конкурентной или квазиконкурентной среды, обеспечивающие высокое качество услуг с умеренными ценами возможно.

Должны  быть созданы предпосылки для  либерализации цен (тарифов) в возможно более широком масштабе. Там, где  регулирование цен неизбежно (естественные монополии), его задача состоит в  том, чтобы приближать цены к области равновесия, в котором достигает баланс интересов потребителей и производителей. Если возможно, регулирование должно вводиться временно и желательно на короткие сроки.

Конкуренция на рынке ЖКУ содействует консолидации собственности. Желательно, чтобы покупатели и продавцы были примерно равны по силе.

В переходной экономике в конце концов необходимо привести в равновесие цены на рынке  ЖКХ и доходы землевладельцев  и арендаторов. В условиях России это означает повышение в первую очередь заработной платы и пенсий до уровня, компенсирующего с избытком рост доходов на оплату ЖКХ. Необходимо значительно увеличить масштабы жилищного строительства с развитием ипотечного кредитования на приемлемых для большинства семей условиях. Усилия правительства в этом направлении следует приветствовать, в том числе поддержать программу дешевого малоэтажного строительства: за 20-30 лет 2/3 российских семей должны иметь семейные дома в качестве первого или второго жилья. Чтобы стимулировать этот процесс, государство должно пойти на крупные инвестиции в развитие жилищного рынка. Вложения окупятся не только экономически, но и социально.

Принципиально важно содействовать конкуренции  на рынке жилья, облегчая вход на рынок  снимая барьеры, возводимые соглашениями местной власти и ограниченного количества подкормленных компаний.

Рынки жилья и ЖКУ должны быть пополнены  демократическим общественным контролем  местным самоуправлением. Низовая  демократия станет основой подъема  российской демократии в целом. Разумеется, верховенство закона, независимость суда и свобода печати являются органическими составляющими этого процесса с самого начала.

Чтобы преодолеть пассивность населения, ведущую к всесилию бюрократии и  слившегося с ней бизнеса необходимо сохранить самостоятельность местного самоуправления и дать ему возможность самостоятельно формировать свои доходы включая установление собственных налогов и сборов. Их принятия местными представительными органами должно сопровождаться разъяснительной работой среди населения.

Необходимо ввести диффенциированные условия местного самоуправления- от высокой самостоятельности, включая установления налогов и сборов, до временного, регионального или федерального внешнего управления с жесткими нормами, если активность населения и ответственность местных властей не обеспечивают нормальной жизнедеятельности населений и районов.