Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России: основные пробл

Ключевыми событиями в жизни ТСЖ (УК) являются общие собрания его членов. Именно на них принимаются все важнейшие для жизни ТСЖ (УК) решения: устанавливаются ставки технического обслуживания, избираются составы правления и ревизионной комиссии, принимаются решения о внесении изменений в устав товарищества, о его реорганизации. Члены товарищества решают, куда пустить доходы от хозяйственной деятельности товарищества. Чаще всего общее собрание членов товарищества проводит его правление.

Управление многоквартирным  домом заключается в определении подрядчиков, которые будут проводить необходимые для дома работы на условиях, максимально удовлетворяющих большинство домовладельцев. Управление домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется несколькими способами. В том случае, если домовладельцы не могут на первых этапах существования ТСЖ (УК) самостоятельно принимать необходимые решения, они могут заключить договор либо со специалистом- управляющим, либо с организацией, имеющей опыт работ на этом рынке услуг. Их финансовая деятельность будет контролироваться избранной ревизионной комиссией, которой они полностью подотчетны. Задача управляющего заключается в оптимальном подборе подрядных организаций, проведении среди них своего рода тендеров на поставку работ и услуг, выбирая наиболее выгодные соотношения «цена-качество», стараясь максимально снизить бремя домовладельцев по содержанию дома.

Система расчетов и  платежей тоже нуждается в оптимизации  и совершенстве. Зачастую городские  тарифы (на тепло, воду и подогрев) необоснованно завышены, а тариф на вывоз твёрдых бытовых отходов неоправданно в несколько раз ниже реальных затрат. Разницу приходится перекладывать на стоимость технического обслуживания. Если ДЕЗы в этой части дотируются, то ТСЖ и частные управляющие компании- нет. Вот и выходит априори, что стоимость технического обслуживания в ДЕЗах всегда дешевле.

К сожалению, отсутствие стабильной нормативноправной базы, определяющей деятельность управляющих  компаний и ТСЖ, порождает больше вопросов, чем ответов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Основные преимущества и недостатки частных компаний, управляющих эксплуатацией жилого дома.

Преимущества:

Частные компании заинтересованы в качестве оказываемых услуг, поскольку от объёма обслуживаемых площадей и  количества клиентов напрямую зависит рентабельность их бизнеса. Если Качество услуг не устроит жителей, они вправе нанять другую фирму.

Стоимость услуг частных управляющих компаний оговаривается в каждом отдельном  случае и может быть выделена отдельной  строкой в контракте на управление (в среднем это около 3% от суммы квартплаты).

Частные компании заинтересованы во внедрении  энергосберегающих технологий, так  как процент от экономии также  может являться их агентским вознаграждением.

Частные управляющие компании подходят к  эксплуатации каждого дома индивидуально: в зависимости от технического состояния здания и социального состава жильцов.

Частная компания выступает профессиональным посредником между жителями дома и монополистами: поставщиками воды, тепла, электричества. Она заинтересована в отстаивании интересов своих клиентов.

Недостатки:

У большинства  частных управляющих компаний недостаточно опыта работы на рынке жилищно-коммунальных услуг. Между тем управлять большими объёмами жилья очень сложно: требуются  хорошо отлаженная логистика и профессиональные кадры.

Не  существует критериев выбора управляющих  компаний: жителям, которые не являются специалистами в области ЖКХ, трудно оценить профессионализм  той или иной фирмы.

Пока  на рынке очень мало управляющих  компаний, отсутствует полноценная конкуренция.

Затруднен доступ частных компаний к бюджетным  дотациям и субсидиям, покрывающим  разницу в тарифах для малоимущих слоёв населения.

 

 

 

 

 

 

 

2.4.Финансовый кризис

Современный финансовый кризис резко усложнил экономические  аспекты функционирования ЖКХ.

В отличие  от многих стран, в России ЖКХ является убыточным сектором экономики, который  непосильным грузом «висит» на бюджете, но всё равно находится в запущенном состоянии. Такая ситуация требует  особого внимания, тщательного анализа  и соответствующих организационно-экономических мер, способных коренным образом изменить положение дел в жилищно-коммунальной сфере.

Реформирование  жилищно-коммунальной сферы является важнейшей государственной программой, качественная реализация которой зависит  от целого ряда факторов, в том числе от компетентности специалистов, на которых будет возложено решение конкретных организационно-экономических задач.

Проводимая  в стране реформа жилищно-коммунального  хозяйства (ЖКХ) наглядно показывает, что  основная цель, которую перед собой ставит государство, реализуя её, - переложить бремя содержания своего жилища на собственника. Собственники квартир поручили управление своей собственностью постороннему лицу- Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), который самостоятельно выбирает тех подрядчиков, которые предоставляют те или иные работы или услуги, необходимые для нормального обслуживания дома. При этом собственник самостоятельно платит приблизительно треть, а то и меньше реальных затрат, необходимых для содержания домовладения. Оставшуюся часть средств доплачивают из бюджета соответствующих уровней. Однако, лишь малая часть средств идёт на содержание домовладения.

В соответствии с новым Жилищным кодексом до 1 марта 2005 года собственники жилья должны были выбрать схему управления. Граждане могут отказаться от услуг дирекции единого заказчика советского образца и нанять частную управляющую компанию. Собственники квартир вправе напрямую заключить с коммерческой организацией контракт на управление. Для этого необходимо провести общее собрание жильцов либо проголосовать за ту или иную фирму заочно, тогда как раньше нанять управляющую компанию можно было только при условии создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава III. Предпосылки Реформирования ЖКХ в России.

 

3.1. Основные цели.

 

Главная цель реформы жилищно-коммунального  комплекса (ЖКК): обеспечение качественного, надёжного и доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг. В связи со сменой формации в стране резко сократилось участие государства  в экономике. Отсюда вторая цель реформы - оптимизация бюджетных расходов в ЖКК.

По существу, жилищно-коммунальное обслуживание перестаёт быть общественным благом, а становится продуктом личного  потребления, при этом роль государства  преобразуется в обеспечение доступности некоторого социального стандарта жилищно-коммунального обслуживания. Государство также обеспечить своим гражданам комфортную и безопасную среду обитания. В перечне инструментов реализации этой обязанности обеспечение водоснабжения, водоотведения, отопления имеет далеко не последнее значение, поэтому государство должно обеспечивать через механизмы государственного регулирования безопасность и надёжность предоставления коммунальных услуг.

Исходные цели жилищной реформы определили три её главные  задачи:

1. Развитие рыночных  отношений в ЖКХ с целью  повышения качества и доступности  жилищно-коммунальных услуг;

2. Повышение эффективности  бюджетных расходов; адресную поддержку  реально нуждающихся граждан  в предоставлении некоторого  стандарта жилищно-коммунального обслуживания;

3. Регулирование  коммунального комплекса для  обеспечения его работоспособности  и развития, надёжности и безопасности  предоставляемых услуг.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Реформа ЖКХ: проблема и перспективы.

 

Физический  износ основных Фондов ЖКХ составляет около 60%, в том числе котельных - 55%, коммунальных сетей водоснабжения - 65%, канализации и тепловых сетей - 63%, электрических сетей - 58%, водопроводных  насосных станций - 65%, канализационных  насосных станций - 57%, очистных сооружений водопровода и канализации- 54% и 56% соответственно. В отдельных случаях износ доходит до 80%, что, естественно, повышает степень аварийности систем жизнеобеспечения населения. Со сбоями коммунальных систем постоянно сталкиваются жители всех регионов России, даже тех, которые принято считать благополучными, и это неудивительно. Ввод новых мощностей в отраслях инженерной инфраструктуры резко упал. В частности, по водопроводу и канализации- в 5 раз, по тепловым сетям- в 7 раз по сравнению с 1990 годом[1.с.29.].

С середины 1990-х годов сокращение на треть  государственного финансирования предприятий  ЖКХ и невыполнение перед ними своих обязательств бюджетами всех уровней, в результате чего уже на начало 2004 года более 60% предприятий отрасли стали убыточными, а 35 тысяч- банкротами[2.с.3.].

Рост  задолженностей по оплате коммунальных услуг населением и бюджетными организациями, что связано с существенным ростом удельного веса платежей населения  в оплате жилищно-коммунальных услуг  при уменьшении адресной защиты малоимущих семей.

Высокая затратность предприятий ЖКХ  и отсутствие экономических стимулов снижения их издержек и роста прибыли  в условиях неразвитости конкурентной среды.

Кризисное состояние жилищного фонда, более 70% которого находится в собственности граждан. В настоящее время жилищный фонд Российской Федерации составляет 2,85 миллиардов квадратных метров общей площади. Жильё это сильно различается по качеству. По официальным данным, как правило, весьма лукавым[3.с.34], при нормативной потребности в ремонте в 4-5 процентов в среднем ежегодно ремонтируется лишь 0,3% жилья, 11% нуждаются в неотложном капитальном ремонте, а 9% жилья требуют реконструкции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Правительственные планы реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

 

1. Минимизировать  исполнительно-распорядительные и  контрольные функции по регулированию  ЖКХ как на уровне федерации,  так и её субъектов, оставив  за государством регулятивные  функции: разработку законодательных  и нормативных актов в сфере  ЖКХ, ведение обязательных государственных стандартов предоставления жилищно-коммунальных услуг и их оплаты, установление предельных тарифов. Кроме того, предполагается оказать помощь местным органам власти, в первую очередь, в депрессивных регионах, в выплате льгот и адресных субсидий малоимущим категориям граждан (преимущественно на первом этапе проведения реформы ЖКХ).

2. Прекратить  бюджетное дотирование ЖКХ. При  этом все затраты на модернизацию  этого комплекса, которые оцениваются  в три триллиона рублей (без учета жилищного фонда), предполагается переложить на потребителей услуг ЖКХ в виде установления дополнительных надбавок к тарифам, регулируемых государством.

В условиях отсутствия эффективного антимонопольного регулирования в ЖКХ процветает монополизм. Независима экспертиза затрат ЖКХ, необходимость проведения которой признаётся Правительством Российской Федерации, отсутствует. Также отсутствует открытость (прозрачность) тарифной политики- необходимого условия установления доверия потребителей коммунальных услуг и обеспечения баланса интересов их потребителей и производителей.

3. Коммерциализировать  ЖКХ на принципах самоокупаемости,  используя рычаги жесткого административного  воздействия, и тем самым устранить  «один из немногих нерыночных  архаизмов в нашей рыночной экономике» В качестве примера реализации планов правительства можно привести создание на базе жилищно-эксплуатационных служб (ЖЭС) открытых акционерных обществ со 100-процентным участием муниципалитета в уставном капитале, главной целью которых является не удовлетворение потребностей клиентов и даже не достижение самоокупаемости, а извлечение прибыли, что, в свою очередь, способствует, особенно в условиях отсутствие конкуренции, постоянному росту тарифов на услуги ЖКХ.   

4. Перейти  с 1января 2006 года на 100-процентную оплату жилищно-коммунальных услуг, что расходится с позицией В.В. Путина.

5. Предоставить  адресные льготы (субсидии) на оплату  жилья и коммунальных услуг  малоимущим гражданам, у которых  доля расходов на услуги ЖКХ  превышают 22 процента от совокупного дохода семьи[ Постановление Правительства Российской Федерации от 29 августа 2005 года №541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг».].

6. Снизить  издержки производителей жилищно-коммунальных  услуг (ЖКУ). Правительство Российской Федерации приняло ряд постановлений, согласно которым осуществлять изменение цен и тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг возможно лишь при условии обязательной реализации мероприятий, направленных на снижение издержек при оказании жилищно-коммунальных услуг.

7. Передать  ЖКХ в частный сектор экономики.  В 2002 году была создана первая  частная компания: открытое акционерное  общество (ОАО) «Российские коммунальные  системы». К 2005 году предполагалось  завершить приватизацию предприятий ЖКХ. По официальным данным, на начало 2004 года от 16 до 25 процентов коммунальных предприятий в сфере водо-, тепло- и электроснабжения сменили форму собственности на частную или смешанную.

    8. Привлечь частные инвестиции в ЖКХ следующим образом:

- посредством  банковского кредита и облигационных  займов;

- посредством  заключение договоров подряда  на выполнение услуг частными  компаниями на конкурсной основе, что не только сделает возможным  сокращение издержек при предоставлении  коммунальных услуг, но и упростит управление объектами ЖКХ;

- посредством  передачи в доверительное управление  имущества муниципальных предприятий  и организаций ЖКХ так называемым  управляющим компаниям, которые  работают за фиксированное вознаграждение.

- посредством  долгосрочной аренды имущества объектов ЖКХ, при которой большая часть ответственности за оказание коммунальных услуг возлагается на компанию-оператора, а не на муниципальные органы.