Развитие рынка коммерческой недвижимости: торговые помещения

в Нефтекамске 

      Данные помещения занимают первые этажи жилых домов, а также это отдельно-стоящие здания, в основном в центре города. Средняя арендная ставка на торговые помещения составляет 500 рублей за 1 кв.м. Цена предложения продажи торгово-офисных помещений на рынке варьируется от 8 800  до 40 000 рублей за 1 кв.м.

      Производственно-складские помещения  расположены, как правило,  на окраине города, в промзоне, на таких улицах как Техснабовская, Индустриальная, Монтажная, Механизаторов. Средняя цена продажи на производственно-складские помещения составляет 7 385 рублей за 1 кв.м. 

      Говоря о рынке недвижимости городов Стерлитамак, Нефтекамск и Октябрьский можно сделать вывод, что рынок находится на начальной стадии развития, наблюдается недостаточная обеспеченность площадями коммерческого назначения. Однако потенциал для роста определенно есть, так как города имеют развитую производственную инфраструктуру.

3. Рынок коммерческой недвижимости Уфы

      Уфа – административный, промышленный, научный и культурный центр Республики Башкортостан. Основа благосостояния региона – развитая нефтедобывающая и нефтеперерабатывающая промышленность. Город значительно опережал средние по стране показатели развития розничной торговли и привлекал федеральные торговые сети и крупных западных инвесторов. Но кризис заставил всех участников рынка скорректировать планы. Как отмечают эксперты, спрос на торговые и офисные площади по-прежнему существует, хотя многие игроки заняли выжидательную позицию.

      Наиболее динамичный рост до последнего времени наблюдался в сегменте торговой недвижимости. Региональная экспансия ритейлеров, в свою очередь, подталкивала девелопмент. Сегодня в городе уже заявили о себе Metro Cash & Carry, «ИКЕА», Quinn group, «РосЕвроДевелопмент», группа «Регионы» и другие крупные компании. Офисный же сегмент значительно уступает торговому. Здесь наиболее распространено строительство built-to-suite.

      Из-за кризиса строительство большинства объектов коммерческой недвижимости временно приостановлено. Девелоперы, столкнувшись, с одной стороны, с падением спроса на коммерческую недвижимость, а с другой – со сложностями финансирования, вынуждены останавливать стройку на неопределенное время. 

      Торговая недвижимость 

      Уфа уже несколько лет считается одним из лидеров ПФО по количеству действующих и строящихся торгово-развлекательных центров. Но в последнее время на рынке торговой недвижимости наблюдается тенденция к увеличению доли свободных площадей. Это связано с тем, что многие торговые операторы испытывают трудности с ликвидностью, сокращают количество магазинов и пересматривают планы развития. Продолжилась тенденция переноса сроков ввода в эксплуатацию заявленных торговых объектов. Ситуация усугубилась экономическим спадом, начавшимся во втором полугодии 2008 года. Также уменьшилось и число сделок на рынке купли-продажи по сравнению с докризисным периодом.

      К основным торговым улицам аналитики относят проспекты Октября и Салавата Юлаева, улицы Менделеева, Ленина. Средняя арендная ставка на рынке торговой недвижимости в Уфе составляет 910 руб./кв. м в месяц. Снижение с начала 2010 года составило около 14%. Диапазон арендных ставок в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 400 до 1500 руб./кв. м в месяц.

      Цены продаж на торговую недвижимость также подверглись коррекции из-за кризисных явлений. Средняя цена предложения на торговые помещения, по данным «Сан», с начала 2010 года упала на 6%, составив 71 тыс. руб./кв. м. Диапазон цен на торговые помещения в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 35 до 110 тыс. руб./кв. м. 

      На сегодняшний день спрос на торговые площади со стороны арендаторов уменьшился незначительно. Наиболее востребованными остаются помещения до 150 кв. м в центральной части города и на проспекте Октября. Большинство заявок приходит от торговых операторов, предлагающих товары первой необходимости: продукты питания, лекарства, средства личной гигиены. Чуть меньше активность компаний, продающих товары других категорий (одежда, обувь, ювелирные украшения, книги).

      Спрос на рынке торговой недвижимости Уфы за последние 2–3 года практически полностью формируется за счет географического расширения бизнеса местных торговых сетей и экспансии иногородних ритейлеров. Если соотношение местных и федеральных арендаторов до кризиса составляло приблизительно 30% к 70%, то сейчас – 45% к 55%.

      Офисная недвижимость

      Наличие в Уфе успешных компаний нефтяной и нефтеперерабатывающей промышленности создает базу для развития кластера посреднических и подрядных организаций и тем самым поддерживает перманентный спрос на офисные помещения. Дополнительный спрос на качественные офисы в БЦ обеспечивают компании финансового сектора, открывающие представительства в Уфе. В регионе представлены филиалы крупных федеральных банков и инвестиционных компаний, таких как Альфа-Банк, Абсолют Банк, ВТБ, Росбанк, Газпромбанк и другие. В декабре прошлого года в город пришел Ситибанк, в начале этого – Банк Сосьете Женераль Восток. Первыми примерами качественных офисных объектов стали здания, «построенные под себя». Аналитики выделяют два бизнес-центра банка «Уралсиб». Первый из них открылся еще в 1996 году. Тогда небольшая часть площадей в нем была сдана сторонним арендаторам. Следующие качественные офисные объекты, открытые для арендаторов, начали появляться в Уфе лишь спустя десять лет. Сегодня, несмотря на кризис, офисные помещения все еще востребованы. Правда, прежде всего речь идет о поиске новых вариантов, позволяющих сократить издержки на аренду офиса. Около 76% от общего количества заявок поступают от компаний, желающих арендовать офисы площадью до 150 кв. м. Доля вакантных офисных площадей на сегодняшний день составляет около 25–30%. Наиболее востребованными районами по-прежнему являются исторический центр города и проспект Октября – именно они отличаются наибольшей деловой активностью. Число желающих приобрести офисные помещения в собственность значительно снизилось, многие потенциальные покупатели заняли выжидающую позицию, считая, что «дно» еще впереди.

      Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости в Уфе составляет 600 руб./кв. м в месяц. Снижение с начала 210 года составило 14%. Диапазон арендных ставок в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 300 до 1000 руб./кв. м в месяц. Аренда помещений в центре и прилегающих к нему районах примерно в два раза выше, чем в районах средней удаленности.

      Цены продаж на офисную недвижимость также подверглись коррекции из-за кризиса. Средняя цена предложения на офисные помещения с начала 2010 года упала на 13%, составив 53 тыс. руб./кв. м. 

      Стоит отметить, что проект, в свое время названый наиболее значимым для города, – «Уфа сити», общей площадью 250 тыс. кв. м, офисной – 75 тыс. кв. м, заморожен на неопределенный срок. Снизила темпы строительства компания Quin Group, строящая бизнес-парк класса B в районе «Уфа-аэропорт» (общая площадь 150 тыс. кв. м). Среди новых объектов можно выделить недавно вышедший на рынок БЦ класса B на пересечении улиц им. города Галле и Комсомольской (офисная площадь 2,8 тыс. кв. м). 

      Складская недвижимость

      Уфа имеет выгодное транспортно-логистическое положение на пересечении автомагистралей федерального значения. Здесь сосредоточены грузопотоки речного, железнодорожного и воздушного транспорта. Через город проходят две ключевые автотрассы РФ (южную окраину пересекает автомагистраль М5 «Урал», там же заканчивается автодорога М7 «Волга»), а также участок Транссибирской магистрали, действует порт на судоходной реке Белая и ее притоке реке Уфе. По информации аналитиков Knight Frank, общий фонд индустриальных и складских помещения Уфы на сегодняшний день составляет около 1 млн кв. м. При этом непосредственно под складское хранение может быть использовано около 250–300 тыс. кв. м – это малоформатные, некачественные склады класса С, ангары и пр. Остальная часть фонда – открытые площадки, производственные и неиспользуемые помещения. При этом объем качественных складских площадей класса В и В+ не превышает 10 тыс. кв. м, и построены они для собственных нужд компаний.

      Большинство предлагаемых сегодня складских помещений – типовые объекты «советского» складского хозяйства, бывшие промышленно-складские помещения, заводские цеха, подвалы жилых домов. В настоящее время предложение логистических услуг отсутствует. Складов современного уровня, со стеллажами и погрузочно-разгрузочной техникой, автоматизированными системами управления в Уфе не существует. Основная часть складских помещений расположена в северной части города, в промышленных зонах. Спрос на складскую недвижимость из-за кризиса снизился и сместился в сторону более мелкой нарезки – 100–500 кв. м. Как и в сегменте офисной и торговой недвижимости, строительство логистических комплексов приостановлено, что еще больше усугубляет ситуацию острого недостатка качественных складских помещений.

      Средняя арендная ставка на рынке складской недвижимости в Уфе составляет 190 руб./кв. м в месяц. Снижение с начала 2010 года составило 5%. Диапазон арендных ставок в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 90 до 350 руб./кв. м.

      Цены продаж на складскую недвижимость также подверглись коррекции. Средняя цена предложения на складские помещения с начала 2010 года упала на 26%, составив 10,3 тыс. руб./кв. м. Цена на складские помещения в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 2,3 до 16,4 тыс. руб./кв. м.

      В ближайшее время в Уфе планировалось построить около 550 тыс. кв. м качественных складских помещений. Одним из первых объектов классов А, В+ в городе станет складской комплекс «Сигма» (общая площадь 85 тыс. кв. м). Фонд Raven Russia и группа «Авалон» продолжают работу над проектом «Логопарк-Уфа», площадью 100 тыс. кв. м и стоимостью около $80 млн. Пока объект находится в стадии проектирования. О своих планах по строительству складов в Уфе также заявляли RDS Developments Ltd и Raven Mount, однако будущее этих проектов пока туманно. 

      Гостиницы

      По разным оценкам аналитиков, на сегодняшний день в Уфе функционирует примерно 8–9 крупных гостиниц и около 20 частных мини-отелей, совокупный номерной фонд – 1200 номеров, среднестатистическая наполняемость – около 70%. К ключевым уфимским отелям можно отнести гостиницы «Азимут», «Алмаз», «АМАКС Турист-Отель». Среди гостиниц более высокого уровня сервиса – 4-звездочная «Астория», отели «Башкортостан», «Клеопатра» и «Президент-Отель». Минимальная стоимость проживания в них составляет около 3,5 тыс. руб., апартаменты с несколькими комнатами обойдутся клиентам примерно 15 тыс. руб. Наиболее востребованными у постояльцев являются полулюксы со средней стоимостью 4–5 тыс. руб. Цены на номера в частных гостиницах в среднем ниже на 10–15%, чем в центральных.

      К концу 2008 года планировалось построить 3-звездочную гостиницу Rezidor SAS на 210 номеров, но кризис разрушил эти планы. Кроме того, в этом году в Уфе должно было начаться строительство гостиницы Holiday Inn Hotels & Resorts емкостью 180–220 номеров, однако о старте проекта еще не сообщалось. Возвести в башкирской столице гостиницу намерена и Accor Group, в планах которой строительство более 10 гостиниц в региональных центрах. 

      4. Анализ рынка торговой недвижимости города Уфы по состоянию на октябрь 2011 года

      У рынка коммерческой недвижимости Уфы, в первую очередь его торгового сегмента, большие перспективы. Правительство Башкортостана поставило своей задачей войти в тройку лидеров среди инвестиционно привлекательных регионов России.

      В столице республики активно возводятся торговые центры. А федеральным девелоперам и сетевым операторам, скорого появления которых ожидает город, несомненно, удастся в короткие сроки сформировать здесь цивилизованный рынок.

      В отличие от соседних региональных центров Поволжья Башкортостан долгое время не обращал на себя внимания федеральных и мировых компаний, занимающихся ритейлом и недвижимостью. И это послужило причиной невысокого уровня конкуренции, который наблюдается сегодня в Уфе. Зато теперь власти всерьез озаботились вопросом притока средств и приняли «Положение по стимулированию привлечения иностранных инвестиций в предприятия и объекты городского хозяйства г. Уфы». Оно предоставляет зарубежным фирмам муниципальные гарантии и определенную систему льгот в случае приобретения ими помещений в собственность или заключения договоров аренды. Для облегчения процедуры оформления документов, которая предположительно будет занимать 150 дней, в настоящее время создается специальная структура - «Региональное окно для инвестора». В ее состав войдут экспертный совет, выдающий заключение и осуществляющий согласования в необходимых инстанциях, а также инвестиционный совет, представляющий разрешительные документы. Преимущество новой структуры заключается в том, что инвесторам предлагается понятная им схема работы. Но существует вероятность, что нерыночные транзакционные издержки не уменьшатся, а даже вырастут вследствие еще большей монополизации контроля за инвестиционной деятельностью.

      Привлечению иностранных девелоперских компаний в столицу Башкортостана также способствуют наличие в городе большого спроса (в отдельных районах превышающего предложение) на качественные торговые помещения и уверенный рост цен на данные площади.

      Немаловажным для зарубежных инвесторов является и тот факт, что на сегодняшний день Башкирия в целом отличается динамичным развитием розничной торговли. Реальные темпы увеличения оборота в этом секторе рынка на протяжении последних шести лет находятся на уровне 25% и выше, что превосходит среднероссийский показатель. Торговля составляет значимую часть ВРП Башкортостана - 10,5%.

      А вот чрезмерную зависимость экономического развития региона от успехов предприятий топливно-энергетической индустрии, обеспечивающих 50% промышленного производства Республики Башкортостан и 70% -Уфы, относят, скорее, к категории проблем, над которыми еще предстоит серьезно работать.