Развитие рынка коммерческой недвижимости: торговые помещения

Санкт-Петербургский  Гуманитарный Университет Профсоюзов 
 
 
 
 

Контрольная работа по предмету

«Экономика  недвижимости»

на  тему:

«Развитие рынка коммерческой недвижимости: торговые помещения» 
 
 
 

Выполнила

студентка 5 курса заочного факультета

специальности «Экономика и управление

на предприятии СКС»

Газиева Рената Рафисовна 
 

Проверила

к.г.н., доцент кафедры экономики СПбГУП

Л.И. Алексеева 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург-2011

Содержание 

Введение…………………………………………………….……………………3

1. Развитие рынка коммерческой недвижимости………………………...........4

2. Анализ рынка коммерческой недвижимости республики Башкортостан…6

3. Рынок коммерческой недвижимости Уфы…………………………………..9

4. Анализ рынка торговой недвижимости города Уфы по состоянию на октябрь 2011 года………………………………………………………………..14

Заключение………………………………………………………………………17

Список литературы……………………………………………………………...18 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      Рынок недвижимости всегда привлекал желающих выгодно вложить имеющийся капитал с дальнейшим получением прибавочной стоимости при перепродаже или сдаче в аренду. Особенно привлекателен в стадии динамического развития рынок коммерческой недвижимости, к которому относится часть объектов нежилого фонда – здания и сооружения, помещения для организации промышленной деятельности, торговли, устройства офисов, торговли, предприятий сервиса, общественного питания и многие другие.

      Наиболее перспективную динамику развития имеют некоторые сегменты рынка коммерческой недвижимости, имеющие стабильно высокий массовый спрос.

      К этим сегментам относятся помещения для обустройства небольших кафе, офисов, мини-магазинов, складов. Инвестирование в покупку именно такой категории помещений становится более выгодным (даже если деньги на инвестирование брать в кредит), чем долгосрочная аренда площадей под размещение собственного бизнеса. Ведь выплачивая банку – кредитору суммы процентов по кредиту и основной долг, размер которых сопоставим с размерами арендной платы, владелец бизнеса со временем становится также и владельцем стабильного актива – недвижимости. В случае с арендой помещения, сумма арендных платежей ложится только в затратную часть ведения бизнеса, без получения выгоды в будущем.

      Целью данной работы является изучение развития рынка коммерческой недвижимости на примере спортивных объектов в городе Нефтекамске. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Развитие рынка коммерческой недвижимости

 

      Продажа или аренда коммерческой недвижимости - это первоочередная задача для создания нового успешного бизнеса и дальнейшего развития уже существующего. Правильное решение этого вопроса способно существенно облегчить дальнейшую деятельность. От удобства расположения объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития, и удачно расположенное производственное, офисное или складское помещение – это залог успеха любого дела. Аренда коммерческой недвижимости – процесс сложный, здесь должны быть учтены самые различные нюансы и критерии. Например, чтобы обеспечить доход кафе, ресторану или магазину нужна высокая проходимость; производству, складу или офису важна транспортная доступность. Каждый руководитель стремится подобрать для своего бизнеса наиболее удачное место, но, как показывает практика, осуществить это, чаще всего, нелегко. Аренда коммерческой недвижимости подразумевает выполнение определенных условий, далеко не всегда выгодных.

      Исторически сложилась тенденция, что наиболее выгодные капиталовложения производятся в коммерческую недвижимость, такие вложения позволяют спасать от возможных инфляционных процессов собственный капитал и приумножать его в дальнейшем, заложив высококачественный фундамент для дальнейшего процветания бизнеса.

      Главная особенность капиталовложений в коммерческую недвижимость - совмещение надёжности капиталовложений с высоким уровнем доходности и ликвидности вложенного капитала. Ведь несмотря на высочайшие тенденции развития рынка недвижимости, благодаря новому строительству, рынок коммерческой недвижимости очень далёк от точки насыщения.

      Темпы развития рынка коммерческой недвижимости, кроме прочих факторов, подстёгивает также развитие банковских программ кредитования, позволяющих под невысокую процентную ставку приобретать недвижимость под новый бизнес или развитие старого.

      Эксперты рынка недвижимости прогнозируют долгосрочную перспективу роста рынка коммерческой недвижимости (недвижимость, позволяющая получать рентный доход) благодаря сокращённому до 5-10 лет (против европейских 10-20 лет) периоду окупаемости его строительства.

      Кризис вносит свои корректировки в тенденции развития рынка коммерческой недвижимости. Но рынок коммерческой недвижимости, особенно ее аренды, продолжает функционировать, хотя и без невероятных темпов развития. Тяжелые условия развития рынка в условиях мирового кризиса заставляют арендодателей коммерческой недвижимости быть более гибкими в отношении арендаторов и идти на компромиссные решения. С другой стороны, многие арендаторы, которые оказались менее кредитоспособными в связи со снижением прибыльности собственного дела, вынуждены выступать с инициативой снижения ставок в арендуемых офисных и производственных помещениях для оптимизации расходов.

      Действующим законодательством установлены обязательные условия, которые должны включать в себя договоры между субъектами хозяйствования: цена и срок договора, предмет договора. К этим условиям следует добавить существенные условия договора аренды недвижимости. Среди них: состав и стоимость арендуемого имущества, срок аренды, арендная плата, порядок использования амортизационных начислений, порядок возврата и выкупа арендуемого имущества. Если вышеперечисленные условия договора аренды отсутствуют, существует большой риск признания договора недействительным в результате судебной тяжбы.

      Сделав предварительный выбор, получив согласие собственника имущества на подписание договора аренды, потенциальный арендатор желает утвердить за собой право на пользование имуществом. В связи с этим возникла практика составления протокола о намерениях.

      Основное требование к заключению грамотного и юридически значимого протокола о намерениях - чёткое изложение в документе положений, которые свидетельствуют о волеизъявлении сторон и предоставлению сторонами протоколу силы предварительного договора аренды. В тексте договора необходимо прописать, что "данный протокол о намерениях сторон имеет юридическую силу предварительного договора".

      Также необходимо в протокол о намерениях включить существенные условия основного договора аренды, а именно: предмет договора, размер арендной платы, условия оплаты, а также сроки действия договора аренды. Кроме того, следует четко прописать обязательства сторон по составлению и подписанию в будущем основного договора. В предварительном договоре желательно указать штрафные санкции за уклонение от выполнения или отсрочку выполнения обязательств по предыдущему договору.

 
 
 

      2. Анализ рынка коммерческой недвижимости республики Башкортостан

      Республика Башкортостан - это крупный, развивающийся  регион, с большим населением и с высокой покупательской способностью. В целом социально-экономическое положение республики является весьма благоприятным для развития коммерческой и жилой недвижимости. 

       В Республике Башкортостан имеется: 54 административных района, 21 город, 4674 населённых пункта. Население республики по данным 2010 года составляет 4057,3 тыс. человек. Из низ 24 % проживают в г. Уфа, численностью 1024,8 тыс. чел., 7 % в г. Стерлитамак - 273 тыс. чел., 4 % в г. Салават - 155,8 тыс. чел., 3 % в  г. Нефтекамск - 118,7 тыс. чел., 3 % в г. Октябрьский - 109 тыс. чел.

Численность населения в городах  республики Башкортостан на январь 2010 года. 

      Наиболее перспективными городами в РБ, после г. Уфа,  можно отметить такие  города как Стерлитамак, Нефтекамск, Октябрьский. Данные города являются крупнейшими промышленными центрами Республики Башкортостан, основные направления отрасли - нефтеперерабатывающая, нефтехимическая и химическое, машиностроение и металлообработка.

      Стерлитамак - это второй после Уфы город республики по численности населения и промышленному потенциалу. 

      Ситуация на рынке коммерческой недвижимости г. Стерлитамак  находится в стадии развития, объем предложения не высокий, причем количество предложений по продаже на 14% больше чем по аренде,   в основном это торговые и офисные помещения на первых этажах жилых домов. Средняя цена предложения на торгово-офисные помещения в г. Стерлитамак составляет 25 430  рублей за 1 кв.м, что в 2 раза ниже по сравнению с г. Уфа. 

      

       Объем помещений  по типу предложения на январь 2010 года в Стерлитамаке. 

      В самом центре города на пересечении главных магистралей по адресу: ул. Худайбердина, расположился первый торговый центр современного формата  «Фабри».  Арендная ставка в данном торговом центре составляет от 600 до 1800 рублей за 1 кв.м.

      Северная часть Стерлитамака занята промзоной, южная представляет собой историческое ядро города, на западной части города ведется застройка современных 9,12,14-этажных жилых домов, в частности микрорайонов: Солнечный, Лазурный, Западный. Первые этажи жилых домов изначально представлены как нежилые, стоимость 1 кв.м. составляет от 24 000 до 29 000 рублей, арендная ставка варьируется в пределах 200-350 рублей за 1 кв.м. Похожая ситуация сложилась на рынке коммерческой недвижимости г.Октябрьский, здесь также более развита торговая и офисная недвижимость по сравнению с производственно-складской. В г. Октябрьский рынок аренды занимает лидирующую позицию, количество предложений по аренде и продажи составляют 56 % и 44 % соответственно. 

      

      Объем помещений по типу предложения на январь 2010 года в Октябрьском. 

      При этом предложения по торговым помещениям по аренде составляет 50 %, по офисным - 40 %, по производственно-складским - 10%.  По продаже 62 % составляют торговые помещения, 21 % - производственно-складские, 17 % - офисные. 

      Средняя арендная ставка по городу Стерлитамак на торговые помещения составляет 512 рублей за 1 кв.м., на офисные помещения - 316 рублей за 1 кв.м. 

      Средняя цена продажи на торговые помещения по г. Октябрьский составляет  28 111 рублей за 1 кв.м., на офисные - 21 232 рублей за 1 кв.м.

      Несмотря на то, что г. Нефтекамск по численности населения больше чем г. Октябрьский, рынок коммерческой недвижимости г. Нефтекамск достаточно слабо развит, объем предложений небольшой, наблюдается высокий разброс цен и арендных ставок.

      На рынке коммерческой недвижимости г. Нефтекамск в объеме предложений преобладают продажи:

• Производственно-складские предложения - 50 %
• Торговые помещения - 36%
• Офисные помещения - 14%

Объем предложения продажи  помещений по назначению на январь 2010 года