Предложения по развитию рынка недвижимости России

 

            

 

  Страхование коммерческой  недвижимости.

Страховщики предлагают все  больше программ страхования, специально разработанных для торговых и  офисных центров.

Прошло уже более 5 лет  с тех пор, как страховые компании начали продвигать страхование площадей в торговых и офисных центрах. За это время процент охваченных ими объектов увеличился незначительно. В Самаре страхование коммерческой недвижимости только-только набирает обороты, хотя выбор целевых программ по страхованию коммерческой недвижимости уже достаточно широкий.

По словам специалистов, сегодня страхованием площадей в  офисных и торговых центрах охвачено всего около 15-20% рынка. Выделяют несколько  причин низкой востребованности страхования коммерческой недвижимости. Прежде всего, рисков по данному виду страхования гораздо меньше, чем, например, при автостраховании. «А у нас так уж повелось, что пока не случится чего-то действительно глобального, какого-нибудь необратимого события с объектом недвижимости, мало кто позаботится о том, чтобы вовремя себя обезопасить», — отмечает заместитель директора компании «Ингосстрах» Светлана Погорелова. Поэтому, несмотря на то, что тарифы по автострахованию примерно в 7-8 раз выше, чем по имущественному страхованию, последнее значительно уступает первому по распространенности.

Однако в последнее  время наметились положительные  тенденции в сфере страхования  коммерческой недвижимости. Бизнесмены все чаще обращаются к этому виду страхования как к реальному  инструменту защиты своих экономических  интересов. Это подтвердили исследования, проведенные центром стратегических исследований компании «Росгосстрах» в конце 2006 — начале 2007 гг. с целью проанализировать потребительские предпочтения предприятий на рынке страхования Поволжья. «Опрос 6355 респондентов показал, что потребность в защите имущества и персонала является главным мотивом обращения в страховую компанию для 41% предприятий среднего и малого бизнеса. Для 51% опрошенных обращение в страховую компанию — обязательное требование государства, партнеров или контрагентов», — рассказывает начальник отдела страхования имущества граждан самарского филиала компании «Росгосстрах» Виктория Камендровская.

В целом для офисных  и торговых центров актуальны  следующие виды страхования: страхование  имущества (недвижимости, отделки, а  также оборудования и товаров, находящихся  на объекте), страхование риска от перерыва в производственной деятельности, а также страхование гражданской  ответственности при эксплуатации офисного или торгового помещения.

В связи с возрастающей потребностью в страховании офисных  и торговых центров на рынке появляются специальные программы, рассчитанные на собственников и арендаторов  таких площадей, а также управляющие компании и организации, осуществляющие техническое обслуживание объектов. В некоторых случаях собственники требуют от арендаторов, чтобы те страховали свое имущество и ответственность. Иногда это требование вносится отдельным пунктом в договор аренды.

Как отмечает Лидия Феоктистова, заместитель директора СВД ОАО  «РОСНО», целевые программы страхования  коммерческой недвижимости, как правило, носят комплексный характер: в  них представлен весь перечень рисков, необходимых для страхования  торговых и офисных центров.

Кроме того, в целях поддержания  финансовой устойчивости компаний и  повышения качества услуг застраховать коммерческую недвижимость можно в  рамках программ страхования предприятий  и организаций малого и среднего бизнеса, предполагающих одновременное  страхование имущества собственника, страхование убытков от перерыва в производстве и страхование  гражданской ответственности за причинение вреда вследствие недостатков  товаров, работ и услуг.

Активное развитие самого рынка недвижимости и бизнеса  мотивирует страховщиков уделять все  большее внимание страхованию коммерческой недвижимости. Для некоторых страховых  компаний этот сегмент постепенно становится одним их приоритетных направлений.

 

3.Развитие ипотечных механизмов  на рынке недвижимости.

Ипотека – это кредит на покупку недвижимости под залог  этой самой (покупаемой) недвижимости для обеспечения обязательств перед  кредитором ипотечным банком. При  ипотечном кредитовании заемщик  получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Покупатель с момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме.

Ипотечный кредит предоставляется  на определенную часть стоимости  жилья. Оставшаяся часть стоимости  квартиры должна быть оплачена заемщиком  из собственных средств, и называется первоначальным взносом. Существует ипотека "без первоначального взноса", хотя и с повышенным риском для заемщика.

Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законодательством  России.

Условия ипотеки (требования к заемщику, сроки кредита, процентные ставки и т.д.) различные у разных банков. Кроме того они постоянно  меняются. Появляются новые ипотечные  программы, изменяются требования к  заемщикам, снижаются процентные ставки. На сегодня существует несколько  специальных ипотечных программ:

Ипотека без первоначального  взноса.

Ипотека без первоначального  взноса - кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке для заемщиков, имеющих достаточный доход для  обслуживания и погашения стандартного многолетнего кредита, имеющих в  собственности жилье, но не имеющих  первоначального взноса.

 

Ипотечный кредит без первоначального  взноса распространен не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, и этому есть свои объективные  причины. Чтобы обеспечить себе ипотеку  без первоначального взноса, необходимо взять потребительский кредит и  использовать его в качестве первого  взноса, либо использовать под залог  уже имеющуюся квартиру. Однако здесь  важно помнить, что у семьи  должен быть достаточный уровень  дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Общая сумма выплат при ипотеке  без первоначального взноса сильно возрастает.

 

Некоторые банки, предлагающих получение ипотечного кредита без первоначального взноса:

• Банк Москвы

• Внешторгбанк

• Бинбанк

• Абсолют-Банк

• Банк жилищного финансирования

По прогнозу Леонида Амнуэля, аналитика департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка, в дальнейшем все больше банков будут предлагать кредиты без первоначального взноса. Однако в подавляющем большинстве аналитики опрошенных банков подобные нововведения считают слишком рискованными.

Ипотека - молодым семьям.

                             Ипотечные программы для молодых  семей

Если молодая семья  мечтаете жить в собственной квартире, нее есть возможность стать участниками  специальной государственной подпрограммы "Ипотека - молодым семьям". Государство  субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без  детей  на 35 процентов от расчетной (средней) стоимости жилья, а для  семей с одним и более детьми на 40 процентов.

Необходимо знать, что  субсидия молодой семье на приобретение квартиры предоставляется только один раз. Величина субсидии определяется расчетной (средней) стоимостью жилого метра в  конкретном муниципальном образовании  и тем, есть ли в семье дети.

При этом молодая семья  должна соответствовать следующим  условиям:

• возраст одного из супругов не превышает 30 лет - без детей или с детьми;

• необходимо, чтобы молодая семья была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (то есть, уже стояла в очереди на получение муниципального жилья до 1 марта 2005 года или была признана нуждающейся и поставлена в очередь органами местного самоуправления после 1 марта 2005 года);

• молодая семья должна иметь доходы или какие-то иные денежные средства, достаточные для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

Программа для молодой  семьи предусматривает, что если родители обзаводятся ребенком, они  могут получить дополнительную субсидию за счет регионального бюджета в  размере не менее 5 процентов расчетной (средней) стоимости жилья.

Муниципалитеты передают сформированные ими списки семей-участниц в субъекты РФ до 1 сентября года, предшествующего  планируемому. Субъект сводит списки и формирует заявку на выделение бюджетных средств. Все это представляется в Росстрой, являющийся государственным заказчиком программы до 1 октября.

Если молодая семья  становится участником программы, ей выдается специальное свидетельство, которое  оформляет и выдает орган местного самоуправления по мере поступления  бюджетных средств.

Субсидия для молодой  семьи предоставляется в безналичной  форме на банковский счет владельца  свидетельства. Субсидию можно использовать на уплату первоначального взноса по ипотеке приобретаемого жилья, при  получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство  индивидуального дома. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке  становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку.

Ипотека без комиссий

Сегодня не так много банков, предоставляющих ипотеку без  комиссий. Например, Московский кредитный  банк и агентство недвижимости "Лаурел" предложили специальную программу ипотечного кредитования "Ипотека без комиссий". Главным достоинством новой программы ипотеки является абсолютная прозрачность условий предоставления кредита, что достигается отсутствием каких-либо банковских комиссий за рассмотрение заявки, выдачу и сопровождение кредита и др.

Стоимость кредита для  заемщиков по программе "Ипотека  без комиссий" будет определяться процентной ставкой - 9,9% в долларах США и 12% в рублях. Сохраняются  условия базовой программы: первоначальный взнос - от 20% стоимости квартиры, срок кредитования - до 15 лет при оформлении кредита в долларах США и до 10 лет - в рублях, сумма кредита - от 30 тыс. до 250 тыс. долл. США или от 1 млн. до 7,5 млн. руб.

Всероссийская программа "Строим вместе"

Программа ипотечного кредитования "Строим вместе" позволяет участникам приобретать жилье с длительной рассрочкой - за счет собственных средств  населения.

Задача участника программы - накопить за некоторое время в  общем паевом фонде часть ориентировочной  стоимости квартиры (это может  быть 30, 40, 50 или 60%), затем выбрать  подходящую квартиру или дачу. Кооператив добавляет недостающую сумму  на покупку недвижимости и оформляет  все необходимые документы. Вы можете распоряжаться недвижимостью с  момента ее приобретения: например, сдавать квартиру внаем, делать ремонт в новостройке, обустраивать дачу или  строить на купленном земельном  участке свой дом. Срок рассрочки  можно выбрать в интервале  от 3 до 20 лет, в зависимости от тарифного  плана и срока накопления. Когда  пай полностью выплачен, залог  с недвижимости снимается.

Социальная ипотека

Социальная ипотека - проект правительства России, который направлен  на обеспечение жильем социально  не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении  жилищных условий.

Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра  жилья. К примеру, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 2000 долларов. При этом правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Национальный проект "Доступное  и комфортное жилье - гражданам России"

Национальный проект "Доступное  и комфортное жилье - гражданам России" в качестве одного из приоритетов  установил повышение доступности  ипотеки для населения. Процентная ставка в 2006 году уменьшилась до 12 процентов  годовых в рублях, в 2007 году должна уменьшиться до 11 процентов, в 2008-м - до 10. С 1 июля 2006 года АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) снижает процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса, процентная ставка по ипотечному кредиту составит от 11,5 процента до 14,5 процента годовых в рублях.

Дмитрий Медведев об ипотеке, жилье и ценах.

5 марта состоялась Интернет-конференция,  на которой первый вице-премьер  РФ Дмитрий Медведев отвечал  на все самые актуальные и  злободневные вопросы жителей  страны.

Одним из главных на конференции  был вопрос о создании государственной  строительной компании, которая позволит покупать жилье по себестоимости: по 15 тыс. рублей за кв. м. в Москве и  Санкт-Петербурге, по 10 тыс. рублей в  регионах.

Идея создания государственной  строительной компании уже обсуждалась  в рамках работы Совета по приоритетным национальным проектам, сказал первый вице-премьер. Но, как показывает опыт, она не сможет решить вопрос с ценами. Для того чтобы цены были приемлемыми для большинства населения, необходимо, прежде всего, развивать рынок жилья. По словам Дмитрия Медведева, до последнего времени он был просто в стагнационном состоянии. В прошлом году было построено более 50 млн. кв. м., в этом году намечено построить 56 млн. Это неплохой рост, и чем больше будет строительство, тем разумнее будут цены. А метод фиксирования цен и строительства по ним государственной компанией не сработает, так как через время эти квартиры будут продаваться на вторичном рынке по тем же самым ценам. "Рынок - довольно жесткий инструмент, он неумолим. Он не терпит пустот и какого-то отдельного регулирования", - заметил Медведев.

Первый вице-премьер также  сообщил, что в рамках жилищного  проекта сейчас активно обсуждается  идея малоэтажной или одноэтажной  России, которая позволит в будущем  выделить каждой семье по гектару  земли для жизни и строительства. Такой подход рассредотачивания по всей территории государства может положительно отразиться и на здоровье, и на стране в целом. В рамках этой программы, по словам Медведева, уже подготовлен законопроект - отдельная глава в Жилищный Кодекс, которая будет стимулировать создание малоэтажного жилья рядом с городами и в деревнях. Для стимуляции таких строек выделены деньги на подведение коммуникаций и на создание дорожной сети к ним.