Предложения по развитию рынка недвижимости России

 «Предложения по развитию  рынка недвижимости в

                                                               России».

1. Развитие инвестиционных механизмов на рынке недвижимости России.

 Инвестиции в недвижимость  по праву являются одним из  самых надежных и стабильных  способов вложения капитала. Для  того чтобы объект жилой или  коммерческой недвижимости потерял  свою стоимость, его нужно,  как минимум, разрушить. В то  же время цены на недвижимость  постоянно растут. Кроме того, низкий  риск инвестирования в недвижимость  дополняется еще и высокой  доходностью от сдачи объектов  недвижимости в аренду.

Инвестиционная привлекательность  того или иного здания вычисляется  достаточно просто как соотношение  между инвестиционной и рыночной стоимостью объекта.

На степень привлекательности  влияют риски, с которыми придется столкнуться, уровень прогнозируемых результатов  и затрат, наличие конкуренции, продолжительность  проекта и другие факторы.

Непосредственно на инвестиционную стоимость объекта оказывают  влияние совсем другие факторы –  местоположение, инфраструктура, индивидуальность проекта, планировочные решения, экологическая  составляющая и так далее.

Одним из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности является степень рискованности предприятия. В первую очередь, это риски, связанные с возможными колебаниями в соотношении спроса и предложения. В качестве альтернативы рыночным рискам можно предложить заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию объектов недвижимости, инвестирование в элитные виды объектов недвижимости.

Наименее опасный риск для рынка недвижимости – это  риск инфляции. В этом случае вложения в недвижимость являются наилучшим  способом страхования от инфляции. Чем интенсивнее цены ползут вверх  – тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью объекта, тем выгоднее для инвестора.

Строительные фонды.

 Цели их функционирования  предельно просты. Они либо вкладываются  в строительство и получают  долю в построенном объекте,  либо сами начинают строительство  практически с нуля, самостоятельно  разрабатывая проект, покупая землю  и т.д. Приобретая пай фонда,  ориентированного на строительство  жилых домов, инвестор фактически  получает инструмент, альтернативный  долевому строительству. По окончании  строительства фонд продает квартиры, гасит паи и выплачивает доход,  состоящий из разницы между  инвестиционной стоимостью объекта  недвижимости и ценой его реализации, инвесторам.

Для данного вида фондов характерны высокие риски, поскольку  многое зависит от добросовестности застройщика, решений местных властей  и прочих вещей. Кроме того, выбирая  девелоперский или строительный фонд, надо учитывать, что рост цен на недвижимость не может быть бесконечно высоким. Зато при удачном исходе доходность таких фондов начинается с 25% годовых.

 Рентные фонды.

 Если основная цель  инвестиций – не приумножить,  а сохранить, то лучше выбирать  из рентных фондов. Рентные фонды  отличаются от девелоперских тем, что владеют уже существующими объектами. Их деятельность направлена на получение доходов от объекта и увеличение его стоимости за счет модернизации или реконструкции. Однако вполне возможно, что фонд будет просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей.

А рисков, характерных для  строительства и вовсе нет. Сама схема выглядит следующим образом: есть, скажем, бизнес-центр, принадлежащий  пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус коммунальные платежи  и комиссии управляющей компании. Эта прибыль и распределяется между пайщиками. А дальше все  зависит от того, как управляющая  компания справляется со своими обязанностями. Отремонтирует бизнес-центр –  вырастет цена здания и арендные платежи, следовательно, увеличатся стоимость  пая и доход по нему.

Земельные фонды.

Не так давно на рынке  ЗПИФов недвижимости появились земельные фонды. Основной объект их инвестиций – земля. Причем возможны два варианта. В первом случае приобретаются земли сельскохозяйственного назначения с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду фермерам. Во втором – покупается участок земли с единственной целью: для дальнейшей перепродажи. При этом управляющая фондом компания ориентируется не на фермеров, а на строителей, которые могут использовать участок под застройку загородной недвижимости. Период функционирования данного вида фондов совсем небольшой, поэтому и говорить о продемонстрированной и потенциальной доходности пока проблематично.

По данным экспертов компании Jones Lang LaSalle, минувший год был "золотым" для российского рынка инвестиций в недвижимость. Наиболее бурное развитие переживали такие его сегменты, как торговая и офисная недвижимость. Последняя в 2012 году установила исторический рекорд, достигнув абсолютного максимума в 3,5 млрд долларов. Вместе с тем эксперты обращают внимание на тот факт, что центром инвестиционного развития недвижимости в России по-прежнему остается Москва: в 2012 году на столицу пришлось 88 % сделок - на 20 % больше, чем 2011 году. При этом многие современные и перспективные региональные проекты развития территорий незаслуженно находятся на периферии инвестиционной активности.

Также аналитики отмечают, что в прошлом году главными игроками рынка недвижимости были в основном российские инвесторы - их доля в общем  объеме сделок составила почти 80 %. Вместе с тем, интерес иностранных компаний к нашему рынку продолжает оставаться достаточно высоким: по данным опроса, проведенного аналитическим агентством Ernst & Young, около 90 % европейских девелоперских компаний и инвестфондов готовы работать на российском рынке недвижимости в 2013 году. Для сравнения - в Польше данный показатель составляет 85 проц.

Почему же иностранные  инвесторы не торопятся реализовать  свой теоретический интерес в  практической плоскости? Эксперты предполагают, что их смущает недостаточная транспарентность российского рынка и его механизмов, низкий уровень экспертизы регулирующих и регистрирующих органов, а также отсутствие публичных площадок высокого статуса - для реализации контактов с властями, собственниками, экспертами недвижимости, участниками региональных проектов развития и застройки.

Одной из таких уникальных площадок для стимулирования привлечения  на национальный рынок недвижимости иностранных инвестиций призван  стать первый Московский Международный  Форум рынка недвижимости RusRealExpo. Он пройдет в Москве со 2 по 4 октября этого года. Форум должен стать ведущей площадкой для привлечения иностранных инвестиций в сферу недвижимости и перспективные проекты развития территорий РФ. Форум организован Министерством регионального развития РФ, Министерством экономического развития РФ при участии Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства и Всероссийского совета местного самоуправления. Инициаторами проведения RusRealExpo выступили Всероссийский Совет местного самоуправления, а также ведущие национальные девелоперские и инвестиционные компании.

"Мы ожидаем от западных  инвестиций в большей степени  финансового эффекта, чем технологического. Мы ожидаем прихода финансовых  инвесторов в Российские проекты  жилищного строительства, и отдача  от их капитала здесь гораздо  больше той, которую инвесторы  смогут получить в зарубежных  странах", - справедливо считает  Александр Браверман, Генеральный директор Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства.

С ним согласны и другие организаторы и учредители Форума. "Международный Форум рынка недвижимости, инвестиций и проектов развития территорий РФ должен оказать реальную поддержку развитию городов и регионов России. Дискуссии и презентации проектов, которые запланированы в его рамках, станут не только эффективной площадкой для деловых контактов участников рынка недвижимости, но и отправной точкой для решения назревших градостроительных проблем в наших регионах", - уверены в Министерстве регионального развития РФ.

2. Развитие страхования на рынке недвижимости.

                                     Имущественное страхование.

Имущественное страхование  демонстрирует стабильный рост. По итогам прошлого года было собрано 185, 6 млрд. руб. - это практически 38% от всех страховых сборов. Конечно, большая  часть этих премий приходится на крупные  промышленные холдинги. Однако, по оценкам  экспертов, растет и интерес населения  к добровольному страхованию  имущества.

По оценкам Росгосстраха, в 2006 году по страхованию имущества физических лиц было собрано 10,5 млрд. руб., это на 19% больше, чем в 2005 году. Хорошую динамику показывает этот рынок и в нынешнем году. Главным стимулом, способствующим развитию страхования имущества населения, по мнению экспертов, стал бурный рост рынка недвижимости и развитие ипотеки.

"С увеличением объемов  строительства в Москве, области  и многих промышленных регионах  РФ наблюдается устойчивый спрос  на жилье, - считает начальник  управления страхования имущества физических лиц Генерального агентства страховой компании "МАКС" Елена Фокина. - Обладание все более дорогим имуществом заставляет владельцев задумываться о его сохранности". В связи с развитием ипотеки, которая обязывает заемщиков страховаться, по словам Елены Фокиной, все чаще наблюдается добровольное обращение клиентов с просьбой о достраховании до действительной рыночной стоимости предмета залога в свою пользу, а также о страховании своей гражданской ответственности при эксплуатации залоговой недвижимости.

Наиболее популярно у  населения страхование загородной недвижимости: дачных домов, коттеджей, разнообразных построек. "Летом  в наибольшей степени востребовано страхование загородного имущества. Страхование квартир в меньшей  степени зависит от сезонности. В  будущем все более востребованными  будут комплексные страховые  продукты, включая страхование имущества, ответственность и финансовые риски", - считает заместитель генерального директора ОАО "Московская страховая  компания" Александр Федонкин.

"По статистике, количество  проданных полисов по страхованию  строений в 2 раза превышает  продажи полисов по страхованию  квартир. Развитие ипотечного  страхования, по-видимому, этот разрыв  сократит", - уточняет Елена Фокина. Говоря о наиболее частых страховых  случаях, эксперты единодушны - в  России лидируют пожары.

"Этот риск относится  к катастрофическим. По количеству случаев он уступает любым рискам, но по последствиям превосходит каждый из них. При этом от общего количества пожаров основная доля (в разных регионах до 90%) приходится именно на имущество физических лиц", - говорит Александр Федонкин. Впрочем, при страховании загородного и городского имущества набор рисков различен. Для загородных строений главный фактор риска - это действительно пожары. Для городских квартир, по словам Елены Фокиной, на первом месте - заливы в результате аварии водонесущих систем и проникновения воды из соседних помещений. Объясняется это не только забывчивостью соседей и изношенными коммуникациями, но и популярными в последнее время перепланировками, все чаще проводимыми без надлежащего согласования и надзора. Второе место, по мнению Елены Фокиной, - за кражами.

Эксперты отмечают также  рост интереса населения к страхованию  ответственности. Например, в Московской страховой компании особенно востребованы коробочные полисы "МСК-Ремонт", которые предлагаются на период ремонта или переустройства квартиры. Недавно МСК выпустила страховой продукт "МСК-Деликт", который защищает клиентов по более широкому спектру случаев причинения вреда. По мнению Елены Фокиной, чаще всего страхуют ответственность владельцы городской недвижимости, а при страховании строений добавить тот же риск в полис просят лишь единицы.

Впрочем, страховщики стараются  максимально учесть в своих программах весь набор возможных рисков. Например, по программе "МАКС-Классика" в  базовый пакет входят риски пожара, удара молнии, взрыва и механического  воздействия. Полный пакет помимо базовых  рисков включает еще и противоправные действия третьих лиц, залив, стихийные  бедствия. Можно включить в страховку  и дополнительные риски: терроризм, перенапряжение электросети, бой стекол. "Причем по этому риску страхуется не только обычное стекло, но и вся сантехника, плазменные панели, витражи - все бьющиеся предметы в доме", - уточняет Елена Фокина. У некоторых компаний есть также сервис по возмещению расходов по расчистке территорий после страхового случая и сбору справок.

По мнению экспертов, у  рынка страхования имущества  физических лиц большой потенциал. Однако пока существует немало препятствий  для его развития. Главное - отсутствие страховой культуры у населения. Люди еще не поняли, что они сами должны позаботиться о сохранности своего имущества, государство не обязано компенсировать им убытки в случае катастрофы или пожара. По словам начальника аналитического отдела ОСАО "Ингосстрах" Ильи Богданова, главное препятствие - это невысокие доходы населения и дороговизна полиса. По мере удешевления страховки все большее число граждан будут страховать свое имущество. По мнению Александра Федонкина, развитие рынка тесно связано со структурой собственности. "Доля дорогого, тем более элитного, жилья пока еще недостаточно велика, а именно страхование подобной собственности востребовано", - уточняет он. Не менее важно и упрощение процедур оформления полиса, описи имущества - именно это чаще всего отпугивает клиентов. А по словам Елены Фокиной, развитию страхования имущества частных лиц поможет принятие закона о дачной амнистии.

Крупнейшие страховщики  имущества физлиц во 2-м кв. 2006 г.