Правомочия  по распоряжению основными средствами значительно ограничены, недвижимое имущество не подлежит ни сдаче в  аренду, ни продаже, ни залогу, и даже прибыль от деятельности может полностью контролироваться собственником, как в случае с казенными предприятиями, основанными на праве оперативного управления.⁶

Регистрация права собственности  на недвижимые вещи

      Право собственности и другие вещные права  на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

      Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации.

      В настоящее время это Федеральная  регистрационная служба (Росрегистрация). Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом Реестре регистрируются права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).

      Исключением из этого общего правила являются случаи приобретения права собственности  на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного, дачного, гаражного  или иного потребительского кооператива или иным лицам, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лиц возникает с момента выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

      Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного  потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

      Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

      Поэтому государственная регистрация права  собственности на подобные объекты  недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающий характер.  Если собственность на недвижимость не зарегистрирована, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности.

      Таким образом, после введения в действие указанного Закона исключается возможность  распоряжения недвижимым имуществом без  предварительной регистрации ранее  возникших прав на него. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Право собственности и  другие вещные права  на жилые помещения

      Жилые помещения как объекты права  собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.    

  Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).    

  Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов.

      Не  допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).⁷

      Такие ограничения в реализации права  собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований.

      В этом смысле жилье является таким  же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.    

  Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ.

      Любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

      Вместе  с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288).⁸

      Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.     

 Нарушение  предусмотренных законом положений  надлежащего осуществления права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК.

      Правила ст. 288 и 293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах.

      С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы.

      Вместе  с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе - граждан-собственников жилья.    

      Правовой  режим находящейся в многоквартирном  доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением. 
 
 
 
 

Право собственности и  другие вещные права  на землю

      Право собственности и другие вещные права на землю рассмотрены в 17 главе ГК (ст.260-287). Гражданский Кодекс Российской Федерации включил землю в число объектов гражданских прав. Гражданский оборот земли урегулирован 2 частью ГК, ФЗ и указами Президента РФ.

      По Конституции Российской Федерации (ст.9) земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.⁹  

      Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собствености на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если согласно прежнему законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему ГК РФ государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципального образования.

      После приватизации сельскохозяйственных земель, находившихся в государственной собственности , они стали собственностью бывших членов коллективов, вышедших из колхозов или совхозов, с выделением земельных долей, и работников сельскохозяйственных предприятий - на праве общей (совместной или долевой) собственности на землю.

      В совместной собственности членов кооперативов (фермеров), если законом или договором между ними не установлено иное, находится предоставленный или приобретенный земельный участок.

      Граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения и иные объекты недвижимости в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, обслуживающие эти объекты недвижимости, за плату или бесплатно.

      В случае приобретения собственности на объект недвижимости несколькими собственниками за каждым из них закрепляется часть земельного участка, пропорциональная его доле собственности на объект недвижимости.

      Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства передаются гражданам в частную собственность в пределах средне районных норм бесплатно.

      Собственниками земельных участков в результате приватизации гражданами могут становиться юридические и физические лица. Каждому собственнику земельного участка выдаются документы, подтверждающие право собственности на землю - государственный акт, свидетельства на право собственности на землю, подлежащие регистрации в поземельной книге.

      Закон о приватизации жилищного фонда не предусматривал передачу в собственность граждан, приватизировавших квартиры, доли придомового земельного участка, отсылая к нормам о пользовании земельным участком, содержащимся в Земельном кодексе, а ГК РФ, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, не назвал его в составе придомовый земельный участок. Он назван лишь Законом о товариществах собственников жилья, принятым во исполнение ГК РФ.

      Распространив сферу действия на все товарищества, товарищества домовладельцев, ЖК, ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома, названный ФЗ (ст.4) решил вопрос о наделении в собственность земельными участками всех участников такого рода правоотношений.¹⁰

      Законодательство восполнило недействующие нормы гл. 17, регулирующей общие положения о праве собственности на землю, другими нормами 1 и 2 частей ГК РФ, Федеральными Законами и указами Президента РФ, обеспечивающими земельный оборот.

      Однако без гл.17 акты действующего законодательства не раскрывают содержания ряда земельных прав (пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования им, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), что создает практические трудности.