Подходы к оценке недвижимости

     Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

     -  сравнительный;

     -  доходный;

     -  затратный. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

 

     Основывается  на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основывается на информации об аналогичных сделках. Подход базируется на трех принципах:

     -   спроса и предложения;

     -   замещения;

     -   вклада.

     Благоразумный покупатель за выставленную на продажу  недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

     Сравнительный подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора, основные этапы которых представлены на рис. 2.

Рис.2. Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости 

     Метод валовой ренты можно рассматривать  как частный случай метода сравнения  продаж. Он основывается на объективной  предпосылке наличия прямой зависимости  между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором, равным отношению стоимости или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

     К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии сравнительного подхода относятся:

• Информационное обеспечение расчетов (поскольку информация о реально состоявшихся сделках либо недоступна, либо недостоверна, то предлагается использовать статистический анализ предложения – оферты недвижимости);
• Рыночное обоснование величин корректировок, актуальное даже на сбалансированных и развитых сегментах рынка;
• В условиях малоактивного или формирующегося рынка проблема количественного обоснования переходит в проблему достоверности результатов оценки.

 

1. Доходный  подход к оценке недвижимости

     Основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

     Основные  принципы:

     -   принцип ожидания;

     -   принцип замещения.

     Принцип ожидания является основным методообразующим принципом, согласно которому стоимость  объекта недвижимости определяется как текущая стоимость всех будущих  доходов от сдачи его в аренду или размещения на его базе доходного бизнеса. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше стоимость.

     В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой актив с эквивалентной доходностью.

     В рамках доходного подхода различают  метод прямой капитализации и  метод капитализации по норме  отдачи на капитал. В основе этих методов  лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При использовании метода капитализации доходов в стоимости недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

     Основные  этапы реализации доходного подхода  представлены на рис.3.

     К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии доходного подхода  относится определении ставки дисконта, ассоциируемой с риском данных инвестиций в недвижимость.

     

Рис.3. Алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости 
 
 
 

2. Затратный подход к оценке недвижимости

 

     Базируется  на сравнении стоимости строительства  аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта. Предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий и сооружений) аналогичной полезности (принцип замещения).

     В зависимости от способа воспроизведения  зданий и сооружений различают:

• Стоимость воспроизводства (чаще именуется восстановительной стоимостью) – это денежное выражение расходов в текущих ценах на строительство точного объекта-аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают все недостатки, несоответствия, что и у объекта оценки;
• Стоимость замещения – это денежное выражение расходов на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность (функциональную пригодность) с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными рыночными стандартами, с использованием современных материалов, дизайна, планировкой.

     С теоретической точки зрения в  большинстве случаев более обосновано определение стоимости замещения, поскольку маловероятно, что потенциальному покупателю нужна именно точная копия оцениваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишками. Но при этом есть риск определения стоимости строительства здания отличного от оцениваемого. На практике чаще всего отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемых улучшений. Однако граница между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения всегда условна, и в каждом конкретном случае надо решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

     Основные  этапы затратного подхода при  оценке недвижимости и соответствующие  им методы представлены на рис.4.

     К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии затратного подхода  относятся:

     -   оценка земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом оценки недвижимости;

     -   поиск адекватных подходов к  оценке стоимости нового строительства;

     - современные подходы к определению функционального и внешнего износа объектов;

     -   определение сути и методик расчета прибыли предпринимателя. 

 

Рис.4. Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости 
 
 
 
 

Заключение

     В заключении мы можем сказать, что  рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

     Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся  цену, по которой возможно проведение сделок.

     В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

Экономический. Увеличение уровня жизни и появление  сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается  наиболее надежным и консервативным способом сбережения

     Развитие  банковского кредитования — снижает  планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».

     Ограничение предложения — в условиях современных  городов, сложно находить место под  застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.

     Традиционные  жилищные проблемы населения — большое  количество населения в России, живет  в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.

     Инфраструктурный  фактор — России свойственна сильная  централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.

     Отсутствие  зрелого рынка аренды — рынок  аренды недвижимости в России является — «диким», без четко прописанной  законодательной базы, с незакрепленными  правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.

     Психологический фактор — покупатели, принимая решение  о покупке производят сравнение  вариантов — исходя из текущих  уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости. 
 
 
 
 
 

Список  литературы

1. Симионова Н.Е, Симионов Р.Ю., Оценка стоимости предприятия, М-Ростов н/Д, 2004;
2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка  недвижимости:  Для  вузов»  //  М.: Финансы и статистика, 2004 г.
3. С.В. Гриненко., Экономика недвижимости, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
4. Грязнова А., Федотова М. , Оценка недвижимости. Учебник. Изд-во Финансы и статистика, 2005
5. Зимин А.И.,Оценка имущества. Вопросы и ответы - Москва: Юриспруденция, 2006.
6. Интернет-сайты: www.izrukvruki.ri, www.ren-tek.ru, www.subarenda.ru, http://ru.wikipedia.org/wiki